1、为更好地做好花园的市场定位，找准其购买对象，可研人员进行了次消费者随访谈 调查另，可研人员曾长期做过的销售工作，与消费者接触较多，比较了解该地段的消费心态可研人员 从以下几个方面说明从受访者身上得到了信息 规划方面。大部分受访者表示，小区的环境好坏十分重要，购房所在小区定要有高的绿化率， 若有景观更好。 建筑方面。户型平面结构要合理，采光通风要好，最好是南北对流的户型，大部分受访者不喜欢 西晒的户型。 户型面积方面。户型面积不宜太小，但也不宜过大，最好是建筑面积，三房二厅或二 房二厅为宜。 小区配套方面。在小区内或小区附近，必须有完善的配套设施，例如学校幼儿园医院菜 市场饭店等要有足够的停车棚或机动车库小区所处的区域要交通方便，夜间要。
2、市楼市价格的风向标，楼价明显高于其他区。多为品牌高品质楼盘。建筑密度低，绿地率高， 建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。小高层建筑占有定比重。多 为外地开发企业开发建设。空置率并不高。 三花园临近区域房地产市场分析微观 临近区域的大致范围是东至蚌埠市政府，北至路，南至大道，西至花园。即为蚌埠新 城综合开发区的中心商务区的大部分范围。 蚌埠新城综合开发区是安徽省人民政府批准设定的省级开发区，面积约为平方公里，规划人口约 万人，分为四个片区，即为中心商务区行政办公区龙湖风景区仓储加工区。其中中心商务区规划 定位于金融商务办公酒店文化会展中心住宅商业步行街行政办公文化休闲娱乐旅游度 假等，中心商务区以发展第三产业为主。
3、体经营者私营企业主。他们主要来自铁路分局系统政府系统教育系统规模企业的职员。 从经济状况上细分。月总收入元以上的家庭为主。 从购房心理细分。以首次置业自住购买为主，投资为辅。 四楼盘概念的导入 鉴于根据上述市场细分，项目的目标客户锁定为具有中高收入的白领阶层和私营业主，这部 分人群对居住质量要求较高，生活惬意，对产品质量要求较高，甚至挑剔，法律知识广泛，维权意识强烈。 目前蚌埠市房地产市场上部分房地产开发商言而无信，信誉度低，扰乱整个市场秩序，消费者诚惶诚恐， 唯恐踏入楼市陷阱。⒊充分宣扬发展中房品牌，彰显公司大度气魄。的三个原因，本项目导入无 理由退房概念。 无理由退房即在建筑期内，交付使用前或交付使用后三个月无损坏的，可退可换，消费。
4、者无须说 明任何理由。 本项目发展商应高举高打，大力宣传无理由退房概念。 五价格定位与价格策略 价格定位 影响房地产价格的因素有成本因素竞争因素产品差异因素购房者心理因素发展商的目标法 律政策因素。成本因素是影响房地产价格的重要因素，但本项目的土地价格成本由于是年前的土地出让 价格，相对于目前项目临近地段土地出让价格明显偏低，因此用成本导向定价法确定住宅的售价已显失真。 考虑到竞争因素产品差异因素购房者心理因素，本项目适用可比楼盘量化定价法，此定价方法在楼盘 定价中应是科学合理的。 具体步骤为确定定级因素指标分值。见表 ⒉可比楼盘打分量化。见表 ⒊可比楼盘量化计算。见表 ⒋计算项目住宅销售平均价。 由于楼价与楼盘得分因素值之间。
5、会治安状况 环境卫生。项目属戴湖住区，是其个组团，临近的光光光花园经过物业管理公 司近来的有效管理与维护，住区范围内卫生状况上乘，无卫生脏乱差之 序 号 项目名称 项目座 落位置 发展 商 规划面 积 实施 面积 容积 率 绿地 率 主体 形式 智能 化 产品 定位 预开 工时间 预竣 工时间 形象 进度 已预 销比例 主力户型价格 面积套型预计已售 高多高中高部交 高多高中高主体 小高高中高装饰 高多高中高主体 高多高中高装饰 高多高普高交付 合计 第三节市场定位及营销计划 花园临近地段楼盘购买对象及购买心理分析 。
6、 二蚌埠市蚌山区房地产市场分析中观 蚌山区面积平方公里，人口万人，是蚌埠市政治文化金融经济商贸中心。 。
7、，重点发展房地产业新型服务业金融商贸文化教育旅游娱 乐业，大力发展开放型经济。花园即属中心商务区。 临近区域的房地产市场近年来高速发展，拥有品牌楼盘个，多数为大盘楼盘，均为分期开发建设实 施，均为外地开发企业开发建设。 临近区域房地产开发投资额比较大，占据蚌山区房地产开发投资额的半壁江山。 临近区域楼盘的开发企业在楼盘销售过程中，重视营销策略营销渠道价格策略的综合实用，营销 费用投入较高。 临近区域的主要竞争楼盘分析将在第二章营销分析中详细阐述。 第二章营销分析 第节项目环境分析和分析 环境条件 土地性质综述 项目用地面积，折合亩，为出让住宅土地和公建用地，住宅出让年限年，土地形 状呈金三角形。项目东至已建成的月光花园，。
8、 蚌山区经济发达繁荣。它是皖北重要的商品集散地，市场繁荣商贸发达，各类商厦鳞次栉比，商 贾云集，人流如织，寸土寸金。 蚌山区各类城市基础设施完善，各类设施应有尽有。蚌山区投资环境祥和。改革开放以来，全区人民 励精图治开拓进取百业俱兴政通人和。蚌山区应是蚌埠房地产市场的发源地，蚌埠市首个房地产开 发企业诞生在蚌山区，目前蚌山区的房地产开发企业个数占全市房地产开发企业个数的，完成投资额 占全市完成房地产开发投资额的以上，蚌山区的房地产开发企业是蚌埠市房地产开发业的中流砥柱， 是蚌埠房地产市场的风向标。目前蚌山区有在建或待建的房地产项目个，规划建筑面积万。 蚌山区房地产市场突出表现以下特点在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。楼 价是蚌。
9、西至铁路专用线，南至兰凌路星光花园，北至戴湖村用地。 二项目周围景观 自然景观 东方景观。由于项目与月光花园属同住宅区，根据规划，项目与月光花园之间规划了大面积 中心广场绿地，因此项目东方自然景观较佳。 西北方景观。根据新城区中心商务区的区域规划，该规划即将实施，项目西北临区域是近 万的绿地，项目西北方自然景观十分优美。西北方向远景可观看到淮河文化广场优美的景观。 南方景观。项目南临已建成的光花园，光花园是中国产的优秀住宅区，容积率低， 绿地率高，项目正对着花园的绿地大道，因此项目南方自然景观怡人。 景观综述 从本项目周围环临的景观及远景开阔程度看，四周方向的远景和近景相对来说是比较优美的，也是本 项目的大优势和卖点。 三环境卫生。
10、有出租汽车行驶特 别需强调的是部分受访者表示小区及小区附近要有路灯或路灯要明亮。 销售价格方面。销售价格越便宜越好，这种心理是人之常情，但大部分受访者考虑到近几年来的 楼价上涨因素，能够接受的价格区间在元。 销售方式方面。的受访者表示必须有银行按揭，首付款要少，按揭年限要长，并要求销售人 员或发展商帮助办理银行按揭另有小部分受访者表示最好能对发展商分期付款，约定几年内付清，不 做银行按揭。 建筑质量方面。建筑质量要绝对可靠，并要求按国家规定进行售后服务和保修。 物业管理方面。物业管理要热情周到诚实守信最好是发展商自己的物业管理公司负责小区 的物业管理的受访者要求物业管理费要便宜，最好不要超过元。 通过笔者直接的面对面的消费者随访谈调查。
11、，推动了城市化进程的加速 房地产业的发展，增强了城市基础设施建设的能力，也加快了城市化的进程，刺激了经济的快速增长。 城市房地产的综合开发，有效地调整和完善了城市的布局结构，逐步形成了商业贸易区居民住宅区工 业园区高新技术区等，进步发挥了城市的多功能作用。 表主要年份房地产开发投资 年份 内容 单 位 完成投资 按用途分住宅 办公楼 营业房 其他 本年施工项目的企业个数 施工房屋面积 住宅 竣工房屋面积 住宅 销售房屋面积 住宅 销售房屋金额 住宅 平均售价 住宅 万元 万元 万元 万元 万元 个 万元 万元 元 元 。
12、可以清楚地看到现在的消费者变得越来越理性，越来 越挑剔，要求越来越高，并且维权意识特别强烈，法律知识也更加丰富。 通过调查及经验分析，可以大致勾画出本地段楼盘购买对象年龄在岁之间，收入较高，多 为工薪白领阶层，小部分是个体工商户或私营企业主。 二产品定位 根据项目规划总平面建筑方案建筑功能建筑结构等，产品定位于中高档商品房。 三客户定位 根据产品定位，客户定位于具有中高收入的工薪白领阶层。 具体的市场细分为 从地理位置上细分。客源来自蚌埠市蚌山区龙湖区新城区带的居民，其中蚌山区龙湖区 的居民占绝大多数。 从年龄上细分。以岁的人群为主。 从工作环境上细分。以在蚌埠市蚌山区龙湖区工作的中高收入的工薪白领阶层政府公务员以 及个。
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