1、资环境与机遇本项目区域自然人文资源丰富，同时伴随着城市东进南扩，大学城经济的不断发展壮大以及年京沪高铁试运行等契机，这些因素为项目的开发提供了个绝佳的投资环境与机遇。项目在经济上具有较强的可行性期项目总销售收入万元，税前利润万元，利润率，净利润万元，税前净现值万元，内部收益率。说明期项目抗风险能力较强，利润较大，具备较好的市场投资价值。项目具有的突出优势安徽水利上市公司的品牌优势。土地成本较低，产品价格优势突出。项目区域发展前景巨大，投资价值极大。京沪高铁的投资建设，为项目商业办公产品带来广阔的投资机遇。住宅产品的定位属高性价比产品，在供需圈内具有广泛的目标客户。项目开发经营风险较小前期已取得期项目土地开发使用权，且土地成本相对较低，同时在开发运作。
2、决策依据，极度审慎，多方论证下几易其稿，最终形成符合市场的规划。开发建设期间的风险开发建设期间的风险是指从房地产项目正式开工到交付使用这阶段的风险。为防范此风险，龙湖春天项目严格把关签定每项合同，实行合同会签会审制度，将成本工期质量等合同条款严格加以限制，将风险转嫁到施工单位中去。项目建设采购阶段的风险从项目报建开始计算的。项目启动之后，大量的资金投入到工程上购买工程设备原材料支付工程施工费用，贷款的利息也由于项目还未产生任何收入而计入资本成本。为此，龙湖春天项目将合理安排资金的使用，严格实行招标管理制度，加快工程建设和销售的进度。项目开工后的风险项目正式开工，开始销售后，如果项目不能按照原定的成本计划生产出符合质量的产品，为此，工程部严格控制成本。
3、预计年月将实现部分路段试运行，高铁新蚌埠站也将投入使用。蚌埠市政府和经济开发区政府已将高铁新蚌埠站以及车站广场周边配套基础工程列入重点建设范畴。现已对东西芦山旅游景观进行规划建设，八条市政道路进行开工建设，高科技园区进行立项建设。上述背景因素，决定了龙湖春天期建设必须坚持“产品多元化，规模扩大化”的基本思路。龙湖春天整体概况龙湖春天简介蚌埠龙湖春天位于国家级水利风景区蚌埠经济开发区龙湖风景区大学园区内，为大学园区共享区。地块西临龙子湖，南接东西芦山，东望锥子山森林公园，三山湖，风光无限。在大学城规划中项目建设用地的性质为综合用地，属四所大学的配套用地。建设内容有商业金融文化娱乐住宅中小学等。蚌埠龙湖春天地处亩蚌埠大学城正中央，被安徽财经大学蚌埠医学。
4、院安徽电子信息技术学院蚌埠学院等多所高校环绕，翰林风骨，气质自华。地块东部为正在建设中的高铁新蚌埠站，北面隔安徽财经大学和蚌埠医学院即为蚌埠市东西向主干道东海大道，交通便利，目前有四路公共交通线。龙湖春天占地亩，其中亩土地使用权已由公司通过招拍挂形式取得，剩余亩土地证件正在办理过程中总建筑面积万平方米，融入了商业购物中心多层小高层花园洋房别墅联拼别墅等多种规划形态。整个社区容积率为，建筑密度，绿化率达，是蚌埠唯的低密度生态复合人文社区。龙湖春天整体经济技术指标序号项目项目数值总用地面积万平方米建筑占地面积万平方米总建筑面积万平方米其中地上建筑面积万平方米地下层建筑面积万平方米地下二层建筑面积容积率建筑密度绿地率总户数户机动车停车位数个其中地面位数个。
5、险市场是决定项目可行性最主要的因素。本项目的市场风险主要是实际的市场供求状况与预测值发生偏差或在项目的营运过程中市场对手发生变化等。防范措施在做好市场的调研的基础上，定期跟踪扫描市场，了解市场动态，把握市场发展趋势，以求更真实的反映市场并做出采取针对性的对策产。因本项目附近暂没有新的供地计划，本风险有限。成本风险由于房地产市场升温，建筑材料和设备价格有再次回弹的可能，将直接增加建安成本。防范措施采取把风险全部或部分转移给第三方的方案，如在施工方面，可以和承建商签定成本协议，与材料供应商签定限价协议加强项目管理，采用招投标等方式精心选择施工单位监理单位和主要建筑材料设备，有效控制工程质量和成本必要时进行价格的相应调整。第五章结论及建议项目拥有较好的投。
6、物业的预期售价是在多方考察蚌埠目前同类物业市场的基础上确定的。考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有些新政策出台，预期售价将会有所变动。但从当前发展态势看，普通住宅商品房售价不会有太大的回落。有关建议本项目的关键是预期销售收入能否实现。若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。因此，项目主办者对此应给予足够的关注和重视，建立支良好的销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度和售价。建筑工程不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，施行工程监理制。还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利。
7、质量进度，并取得各职能管理部门的支持。工程质量在这阶段成为重中之重，风险的防范要求项目的施工有个十分完善的控制体系，要求施工单位有丰富的经验和资质，项目的总承包商为具有丰富施工经验的七个级资质含工民建的安徽水利开发股份有限公司来承建，并组建单独的项目部，由总公司直接管理协调。房地产市场营销风险由于市场定位及定价和营销措施不力等致使营销业绩不佳。为此，公司将委托专业的策划销售公司负责房地产销售工作，将销售的风险转嫁出去。销售控制在这阶段成为重中之重，风险的防范要求营销公司有丰富的经验和资质，同时必须制定个十分完善的销售控制体系。包括价格体系推广思路与手法推广活动广告等等。管理风险是指房地产工程竣工交付使用后的物业管理阶段的风险。例如与住户关系处理不当。
8、进行。第四章风险及防范措施房地产投资风险分析由于市场风险和其他不确定因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。由于房地产投资固有的周期长投资额大，影响因素复杂等特征，房地产投资面临的风险因素也特别复杂，而风险因素对最后的结果影响很大。所以风险的判断与分析在房地产投资分析中显得十分必要。管理阶段风险投资前期的风险房地产投资前期的风险是指投资计划实施前期的风险，由于房地产投资的自身特点，这阶段的风险危害特别大，旦决策失误，往往会使项目遭受无法估量的损失。为此，龙湖春天操作团队专门聘请专家顾问团，并委托专业的房地产策划咨询公司负责市场定位和建筑规划方案设计建议书的编制工作，并且公司内部形成多方讨论，以物业工程营销等部门参加的规划论证会的形式形成。
9、带来的纠纷，住户入住后的安全物业维护问题存在的风险等。防范对策如采用下属物业管理公司，应加强内部管理和人员培训。或选择名牌物管公司进行管理以提升消费者对所开发物业认同，取得整体效益最大化。政策风险。由于政策条件发生变化而带来的投资风险。现阶段主要表现为银行利率土地政策投资政策国家经济的稳定性产业政策稳定性政府收费费率等风险。防范对策时刻关注房地产景气度和蚌埠市尤其是经济开发区的区域经济景气度，并加强与政府的沟通，了解政策方向。组建房地产风险预警系统与项目所在地政府及职能部门协商，严格控制多项基础设施分摊定期研究市场每年进行次三个侧面的全面研究即市场竞争状况竞争楼盘状况及消费者状况，以此为基础，适时调整自身的开发策略与营销策略。市场风险防范措施市场风。
10、过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。项目实施的建议本市不断有外地品牌发展商进驻，高性价比项目日益增多，市场竞争将进步激烈，建议本项目注意形成独特形象与个性，以本区域市场领跑者姿态赢得市场优势。期项目商业办公产品的开发至关重要，要针对区域经济发展与高铁建设需要，建设适销对路的产品，快速销售，形成良性循环,降低风险。从以上各项经济指标分析可知，本项目具有较好的经济效益。同时项目的建设还具有改善区域环境，提供丰富的住宅产品，改善城市功能，增加财政税收等社会效益。综上所述，该项目的开发时机成熟，社会效益和经济效益良好，因此可行。第章总论龙湖春天及期项目建设背景蚌埠清越置业发展有限公司于年月注册成立，。
11、金流量表表资产负债变化时，对主要经济评价指标的影响分析。详见表敏感性分析表。根据目前市场情况，预测销售收入建设成本变化出现的概率分别为进行概率分析。详见表概率分布情况表详见表概率分析情况表。从计算结果可知，售价的变化对项目经济效益影响很大，为确保项目获得较好的经济效益，项目主办者应加强市场促销工作，尽量使销售收入计划得以实现。本项目基本方案的税后全部投资内部收益率及税后资本金财务内部收益率均为，高于目前的贷款年利率，因此项目是可行的。主要经济指标本项目的主要经济指标详见表经济分析指标汇总表。财务评价的结论与建议结论上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的经济效益，有自身平衡能力，且有般的抗风险能力。评估结果表明，该项目是可行的。本项目各类。
12、是家以房地产开发投资管理及咨询为主营业务的公司，为安徽省首家建筑企业上市公司安徽水利开发股份有限公司的全资子公司。公司注册资本人民币万元，性质为有限责任公司，实行核算，自主经营，自负盈亏。年月公司通过公开招拍挂的方式取得大学城共享区即龙湖春天项目土地使用权。地块处于蚌埠经济开发区内，龙子湖东岸的大学园区中间位置。龙湖春天于年开工建设，计划分期滚动开发，截至目前已完成二三期及期开发建设，正在筹划项目期的开发工作。从项目期商业二期三期住宅开发经验来看，主要存在下述几方面特点楼盘产品价格从开盘以来直处于逐步上升状态投资型客户来源越来越广，不再仅仅局限于蚌埠周边地区项目商业住宅产品需求越来越大，趋向热化。京沪高速铁路开工已有周年，目前建设速度正在逐步加快，。
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