1、估中，应充分考虑用地类型及所需掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，本次评估我们采用成本逼近法和基准地价系数修正法进行测算。三土地出让价格测算过程采用成本逼近法测算土地出让价格成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上定的利息利润应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本公式为式中土地价格土地取得费土地开发费税费利息利润土地增值土地取得费及相关税费土地取得费及相关税费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用即征用同类用地所支付的平均费用。根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括征地费含土地补偿费劳动力安臵补助费青苗补偿费及地上物补偿费征地管理费耕地占用税造地费或耕地开垦费或新菜地开发建设基金等费税。土地取得费及相。
2、江西省中部的政治经济文化中心，年撤地设市后，市委市政府提出创建滨江花园城市和大吉安城市规划要求，在十五期间要加快滨江新区的建设，扩大城区范围，把吉安市中心城区建设成近期拥有万人口，至年接近万人口的新型中等城市。把滨江新区建成最具活力和最具增长潜力的现代化新区，是实现吉安市中心城市发展战略，适应和促进新世纪全市经济发展总体要求，融入全省中心城市群构架的重大战略举措。滨江新区在两江三岸的城市格局中占据极其重要地位，其基础设施建设迫在眉捷，使之建成与花园城市相匹配的城市景观，以达到拓展吉安市城市发展空间，谋求经济社会快速发展，缩短与先进城市和发达地区的差距，实现强市升位的目的。建设本项目意义重大是提升城市综合竞争力，实现吉安市经济跨越式发展的需要改革开放以来，吉安市的经济得到快速发展，城市建设。
3、权价格万元亩土地还原率土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的年期含年存款利率，再加上定的风险因素调整值，按计待估宗地设定年期年成本逼近法测算过程览表表单位万元亩土地取得费及相关税费土地开发费投资利息成本价格投资利润土地增值收益率土地增值收益无限年期全部土地价格无限年期可出让土地价格设定年期年期修正系数土地出让地价采用基准地价系数修正法预测土地价格更新后的吉安市城区土地定级与基准地价评估技术报告已于年月日通过江西省国土资源厅验收通过，即将公布实施。由于新基准地价将宏观调控吉安市城区未来几年的土地价格，我们认为采用该基准地价来预测滨江新区未来几年的地价走势是切实可行的。基准地价系数修正法是按照所在城市基准地价标准，根据基准地价修正体系，进行期日修正年期修正区域因素修正个别因素修正和土地开。
4、发程度差异修正，得到待估宗地地价。其基本计算公式为式中土地价格用途在土地级上的基准地价宗地地价修正系数估价期日容积率土地使用年期等其他修正系数。根据吉安市城区年月的基准地价级别划分图，现状滨江新区土地在该基准地价级别划分图中商服用地位于Ⅳ级和Ⅴ级区域，基准地价为元和元，住宅用地位于Ⅲ级和Ⅳ级区域，基准地价分别为元和元。随着滨江新区各项基础设施的建成，人气将逐步聚集，商业氛围也将逐步得到加强，该地块将会成为吉安市中心城区极具开发潜力的热土，届时其土地基准地价级别将得到提高。评估人员预测，滨江新区有部分土地其基准地价级别将逐步提高个级别商服用地为Ⅴ级Ⅳ级和Ⅲ级，基准地价为元元和元，住宅用地为Ⅳ级Ⅲ级和Ⅱ级，基准地价分别为元元和元。为方便计算起见，取平均值进行基准地价修正，预测年地价为元。根据。
5、较和影响，价格相互牵制而趋于致。最有效使用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式可为权利人带来收益金不同，谁都期望从所出的土地上获得较多的收益，并以能满足这目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是以估价对象的效用作最有效发挥为前提。预期原则土地价格源于地租，是土地未来收益的资本化现值。因而对于土地价格的评估，重要的并不是过去，而是未来，过去收益多少只能为推测未来收益变动提供依据而不是地价计算的基础。在估价时要分析未来影响土地收益和价格变动的各种因素，并对将来的变动幅度作出客观合理的预测。综合分析原则地价受自然经济社会政策等诸多因素影响，因此在地价评估工作中，要考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，也顾及其它相关因素，进行分析比较，得出切合实际的土地价格。多种方法相结合的原则在地价评。
6、装宣传和市场化运作，同时加大招商引资力度。建议聘请专业咨询公司参与策划包装，使项目开发建设达到预期目标。本项目主要是基础设施建设，相关的供水供气供电广电通讯网络等设施须配套完善。鉴于新区的供电负荷供水总量排水总量均为预测指标，为使项目建设能适应今后较长时期城市发展需要，建议下阶段对相关数据进步准确计算。依法合理出让建设用地。除已出让的土地应尽快完善有关手续外，其余土地要做到全部市场化运作，通过拍卖挂牌招标等公开方式取得土地使用权，实行土地供应的阳光操作，提高透明度，防止不规范行为通过规定最低地价制度，防止国有土地资产流失，使城市土地资源效益最大化。建议尽快制订吉安市中心城区土地开发规划，使土地市场交易总量与实际需要相适应，与可持续发展相协调，同时加大政府调控土地市场的力度。为了有利于本项。
7、日新月异，使吉安这座历史名城焕发出新的生机。随着经济全球化区域体化步伐的加快，个地区的经济竞争力取决于城市的综合竞争能力。在新轮的城市化发展热潮中，市委市政府以科学发展观为指导滨江新区建设，将有利于增强吉安市城市的核心竞争力，其意义在于是直接拉动投资和消费，促进经济快速增长。近几年吉安市国内生产总值增长幅度在左右，滨江新区建设可以直接或间接带动相关行业的发展，有效拉动内需，刺激消费，促进就业。二是有利于优化投资环境，增强吉安市的聚合力吸引力，提升历史名城形象，吸引人才，吸引投资。建设滨江防洪大堤将彻底改变河东长期不设防屡遭洪涝灾害的历史，投资硬环境得到根本性改善。三是有利于城市资源升值，使城市的聚合效应辐射效应得到有效放大，并关于印发吉安市征地办法的通知土地管理法及有关的法律法规滨江新区。
8、目能够顺利实施并发挥应有的效益，采取措施加速城镇化，尽快培植和聚集人气，促使土地快速升值。建议加快滨江新区修建性详细规划的编制与项目推介，增强土地购买者的投资信心，提高预期土地出让价格。控制旧城改造面积，减缓旧城改造步伐，鼓励房地产开发商到新区开发，鼓励行政事业单位到新区建设办公用房，鼓励银行电讯保险宾招等三产服务业开设营业点同时完善学校名校农贸市场大型超市文化娱乐设施社会服务机构等配套建设。在具体单项工程实施过程中，对建设方案要进步优化，对建设标准和工程造价要严格控制，切实做到既适度超前又量力而行。建议项目建设单位在项目实施的各阶段要运用经济财务分析手段，以便追求更合理的利润，努力探索出条经济社会环境效益均好的城市可持续发展之路。第二章项目建设必要性与可行性第节项目建设的必要性吉安市为。
9、基础设施投入预测青原区有关土地交易资料。二土地估价原则合法原则现行法律法规规定了土地占有使用收益处分的各项权能和产权关系，这是土地价格形成和评估的基础。因而土地估价过程要遵循公正公平公开的原则，依照国家土地管理房地产管理地价管理城市规划管理等法律法规，在规定的开发使用条件下，结合当前市场状况进行综合测算。供给与需求原则在进行土地估价时，应充分了解土地市场特征，对土地市场供需状况应考虑时间因素，作动态分析。既要在分析土地市场交易信息时充分考虑市场现状，作出适当修正，又要分析未来经济环境和市场因素变动。替代原则同市场上的同质的物品应有相同的价格，这是经济学上替代原则规律决定的。遵循这原则，相近使用价值的土地，其价格也应相近，即土地价格受同类土地或其它可替代满足效用的土地的影响，通过相互竞争比。
10、关税费本章已计算，其结果为平均综合价万元亩。土地开发费根据投资估算，滨江新区本项目范围内，其七通平的土地开发总投资约为万元已扣除土地取得费及相关税费，折合万元亩。投资利息本项目建设期为年年至年，在建设过程中，经营性建设用地将根据市场需求及项目建设资金的需要，陆续进行出让设定为均衡出让且出让年限为年，因此，土地开发周期为年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的中长期建设贷款年以上期利息率计。假设土地取得费及相关税费在征地时次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故投资利息土地取得费相关税费开发周期土地开发费开发周期万元亩投资利润投资利润是把土地作为种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相致，土地开发投资应获得相应的投资回报，考虑吉安市土地开发及待估宗地投资。
11、财务评价可行。开发建设吉安市滨江新区基础设施建设项目在下述几个主要方面起着重要作用加强吉州区青原区核心区域的沟通，带动青原区核心地块土地的迅速升值。实施本项目，切实改善青原区城市建设相对滞后的现状，使城市功能增强，为吉安市城市进步发展创造良好条件。通过建成本项目，使城区的环境得到完善和美化，为建设吉安市滨江花园城市打下坚实基础。通过对本项目的实施，可以盘活土地资源，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和社会稳定。两江三岸城市框架城市路网结构的进步完善。本项目属吉安市重大城市基础设施建设项目，各项建设条件具备，既具有很好的社会环境效益，也有定的经济效益，作用重大，可尽早组织实施。二建议为使项目能顺利实施，建设单位要加大筹资力度。项目基础设施建设过程中，须通过切有效手段加强项目的包。
12、利益实际情况，以作为本次土地评估的投资利润率，则投资利润为投资利润土地取得费及相关税费土地开发费万元亩土地增值收益根据当地土地管理部门提供的资料，土地增值收益按成本价格土地取得费及相关税费土地开发费投资利息投资利润四项之和的定比例土地增值收益率计。土地增值收益土地取得费及相关税费土地开发费投资利息投资利润土地增值收益率万元亩无限年期全部土地使用权价格依据成本逼近法计算公式，将上述项相加即得无限年期土地使用权价格万元亩。无限年期可出让土地使用权价格无限年期可出让土地使用权价格无限年期全部土地平均单价可出让面积比率可出让面积比率可出让面积全部面积无限年期可出让土地使用权价格为万元亩。待估宗地设定年期土地使用权价格根据有限年期地价测算公式式中待估宗地设定年期土地使用权价格万元亩无限年期土地使用。
参考资料：
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河东滨江新区基础设施建设项目投资立项可行性计划书
