1、 二层为商场，沿岭步行街道为商场主入口，东 西面为商场次入口。 三至十五层住宅楼，为了最大限度地满足消防和使用舒适方便的要求从 第十层起每层每单元之间通过北向连廊连接，同时为了减少连廊对各住户的视线 干扰，使连廊标高低于相应楼层标高。 局部十六层为上屋顶楼梯间电梯机房及水箱间等。 建筑物性质及耐火等级该工程属高层民用建筑，地上部分耐火等级为二级，地下室耐火等级为级。 抗震设防设防烈度为度。 平面设计特点。 主楼采用基本对称平面，中间为交通核心，管井风井集中布置，最大限 度地提高平面有效利用率。 地下室考虑了库房和主要设备用房，如高低压配电室，热交换室空 调机房，消防水泵房，消防水池等。 本大楼有各自的交通疏散通道，且直接疏散到室。
2、造，建设具有现代城市特性的项 目，对岳阳市城市发展起着积极的作用该项目自身的特色，通过销售住宅 铺面的方式获得投资回报。 第二节项目建成后的环境特点 岳阳大厦是置业有限公司经过精心规划设计的小高层建筑，位于 商业街商圈的核心，公共配套设施齐全，交通便捷度高，商服繁华度好。 第三节项目建成后的销售条件 从岳阳市城市经营户购买力情况分析，经营户对城区住宅商铺的需求旺 盛，该项目符合大部分城市经营户的购买意愿，因此销售该项目住宅铺面的 房地产市场前景较好。 第三章建设用地的选址 第节场地条件 场地情况 岳阳大厦拟建基地位于市岭商业步行街阁北侧，北临市局生 活区，东临巷西临巷，南临街道，交通便利，地理位置十分。
3、。 裙楼的不锈钢窗格花岗岩柱面强调质感，轻巧通透的雨篷增强了建筑现 代感，突出了形象。 建筑二层上面设有屋顶花园，将自然引入建筑顶部，形成空间立体绿化体 系，给住户带来优美的居住环境。 建筑装饰设计 本着经济适用美观的原则，本大楼装饰以中档为主。 外墙饰面为暖色调，主要用浅褐色面砖，窗户采用净片玻璃，底层采用 厚透明钢化玻璃，局部用磨光花岗岩加以点缀。二层为普通玻璃窗。 内外墙采用加气混凝土砌块，其材料做法按民用建筑有关的防火隔声和 卫生要求确定。商场采用磨光高级地砖地面，轻钢龙骨铝合金扣板吊顶。 门窗有防火要求的房间采用相应的防火门，防火分区之间的间隔门为甲 级防火门。住宅采用塑钢窗和夹板门，部分通向前室的户门采用乙级防火门 防。
4、水屋面为上人屋面，其防水等级为二级。内排水，珍珠岩找坡，第 道防水层为现浇钢筋混凝土刚性防水，第二道增设柔性卷材防水。 地下室防水根据甲方要求采用外排水和结构自防水的做法。 四公用辅助工程 给水排水系统 从市政给水管网上大楼两侧各引入根的进水管，并在室外造成环状 管网，本大楼采用市政给水管与屋顶水箱联合供水方式供水，五层以下利用市政 管网压力供水，六层及六层以上利用屋顶水箱贮层，生活用水泵供水。 大楼的污废采用雨污分流，清污分流的原则，雨水污水分别排入城市雨 污水管。 电力电气系统 负荷等级 本大厦地上十四层，地下层，总高不超过，为二类高层民用建筑。消 防设备包括消防水泵喷淋水泵消防电梯火灾自动报警及联动装置用电 负荷及各楼层的。
5、 第二节项目总体规划方案 经济技术指标 总用地面积 建筑占地面积 总建筑面积 地下层面积车库 商场建筑面积临街内街商铺 住宅建筑面积 容积率 绿化率建筑密度 二建设内容 本项目拟建成栋集商业住宅停车等功能于体的层大型综合楼， 建筑占地为，地下层为车库及设备层，第层为临街商场，建筑面积 为，第二层建筑面积为，为社区休闲健身会所和幼儿园，第三 层以上为套住宅，建筑面积为。 三总平面布置 总体布局紧凑合理，构图简洁大方，能够和现有场地充分协调，通过对该 项目的用地及四周状况的分析，将整体建筑沿街布置。 平面功能布置 本方案按建设方所提的基本使用功能进行分区。 地下室为变配电用房，消防水池及泵房，地下车库等。。
6、宝地。 开发商实力较强。湖南置业有限公司具备了雄厚的经济实力和技术力量，同时赢得了良好的银企关系和社会信誉。年经市工商银行综合测评， 达到级信誉企业。年月被岳阳市房地产管理局和岳阳晚报社评为岳 阳市新世纪首届房地产交易展示会参展优胜单位。年度被市政府评 为重合同，守信用单位和年度信贷诚信企业。并被市房协和长沙信息 报社评为年度诚实守信级企业。 四项目建设的投资回报 根据分析预测来看，本楼盘总投资万元，可实现销售收入万元， 总开发价值万元，成本利润率达到，建设期个月，盈利能力强， 风险较易控制，属较佳的开发项目。 第五节结论和建议 结论 通过对项目建设立项场地建设条件投资效益财务评价的系统研究， 结论如下 项目的前期工。
7、优越。 二水文气象地质条件 市属大陆性气候，根据气象局年至年观测资料分析统计， 本市有关气象资料如下 水位吴淞冻结基面历年最高水位 历年最低水位 历年平均水位水位保证为 水位变化最大为，最小为至 最大年水位较差 设计低水位，保证率 设计高水位， 流量 年平均流量 历年最大流量 历年最小流量 降水 年平均降水量 最大降水量 最小降水量 风速 年平均风速 最大风速 冬季室外计算风速夏季室外计算风速 风向 年主导风向及频率为 冬季主导风向及频率为 夏季主导风向及频率为 气温 全年平均气温 历年最高气温 历年最低气温 相对湿度 年平均相对湿度 年平均最高相对湿度 年平均最低相对湿度 地貌 。
8、作比较扎实，基本资料详实可靠。 项目得到了市委市政府以及市发展计划委员会市规划局的重视与支 持，为项目建设的顺利进行保驾护航，为项目的建设创造了有利条件。 项目的建设资金筹集解决，对项目的营运通过财务评价分析是可行的。 项目开发建设单位具有三级资质，具备开发建设相应规模商住楼的财 力经济和技术实力。综合上述分析研究，结论是该项目建设的风险较小风险容易控制，该项 目是可行的。 二建议 对项目建设资金的筹措需要得到银行大力支持，加大融资力度确保资金如 期到位，是保证项目按进度计划顺利实施的基本条件。 第二章市场分析 第节项目的建设内容 住宅泊车商场花园绿化带车道等是改善人们居住美化城市环 境，提升城市品位的基础设施通过旧城。
9、场地为西南高东北低的空置的场地推平并拆除部分原有建筑物。 地震 抗震设防烈度为度。 第二节建设条件 岳阳大厦地处市城市中心地带，项目得到了市委市政府的高度支 持，城市规划行政管理部门的高度重视，为该项目的建设提供了良好的外部建 设环境，有各种优惠政策，配套齐全的基础设施，建设的施工组织比较系统严 密，因此建设条件优越。 项目建设场地经城市规划行政主管部门和国土资源局批准，核发的了选址 意见书规划用地许可证规划建设许可证国有土地使用权出让合同等相关 的法律性和产权属性文件，在建设上得到了市政府的高度重视。 因此项目的建设环境非常好，能保证岳阳大厦顺利完成建设任务。 ，人流的合理分开，互不干扰，建筑退让红线尺寸均满足规划要求。 。
10、外。功能分区明确，垂 直交通流畅。 商场内设台货梯，组自动扶梯，住宅部分设三台消防电梯，均暂选用上 海永大电梯设备有限公司生产的系列电梯产品。 建筑空间层次和建筑立面造型 采用传统的三段式构图方式，经典的比例关系，现代的建筑语言与处理手 法，巧妙地将主楼与裙楼设计成统的优美整体，造型新颖的建筑，极大的改变了 周围的景致，是岭步行街北辅道的举足轻重的建筑，为旧城改造提供又成 功范例。 岳阳大厦属二类高层米以下商住楼 建筑设计实质上就是城市外部空间的设计，主体设计采用板式高层平面 形式综合点式高层平面利用率大的特点，通过立面大小不的窗户虚实变化的 阳台，形成强烈的光影效果，运用高层住宅特有的重复韵律来营造建筑外型，流畅的弧线形外阳台立面。
11、资置业的黄金宝地。 二项目的建设规模和目标 根据岳阳市发展和改革委员会岳发改投号立项批文确定该项目占 地，拟建成栋集商业住宅停车等功能于体的层大型综合楼， 建筑占地为，地下层为车库及设备层，第层为临街商场，建筑面积为 ，第二层建筑面积为，为社区休闲健身会所和幼儿园，第三层以 上为套住宅，建筑面积为。 三项目建设的主要条件 建设岳阳大厦是市委市政府确定的城区改造规划之，事关旧城 改造，提高城市品位，有为项目建设顺利进行保驾护航的政策条件。 基础设施齐全，水电通讯有保证，污水经处理可就近排入下水道。 地理位置优越。处于街的核心，南临道，北邻局生活区，东 临巷，西临巷。公共配套设施齐全，交通便捷，地理位置得天独厚，是 投资置业的黄金。
12、顶部挑出的薄壁遮阳板，使得建筑物具有灵动感，整幢建 筑既具有浓厚的商业气息又不失现代商住楼的风格，二者达到了有机的统，这 样的设计具有独特的识别性，极大的丰富了城市建设的轮廓线，在岳阳建筑群中 独树帜，为岳阳大厦树立了良好的形象。 裙房采用开放的入口，高大的门墙及极具现代感的悬索构架使主入口十分 醒目，主楼采用突窗，使各住户视野更加开阔，使整个建筑更加舒展，裙楼上低矮 女儿墙和不锈钢栏杆更加加强了建筑的现代感，它与主楼交相辉映，从而形成 幢完整协调的建筑。笔直的分户墙直冲云天，更加强调了高层的挺拔感，黄色和 红色的大胆运用既打破了色彩的单调同时又构们的视觉中心，并以此来渲染 岳阳大厦的商业气氛。 主楼外墙采用浅褐色高级外墙面砖，净片玻璃。
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