1、西侧，计划用地 亩来打造津城第个，分期实施，期计划用地亩， 起步区为亩。 该区域位于镇工业园区南部，东临规划路，西接园区 地，北接园区地，南面紧邻津汉公路,是进入产业园区的主要入口, 位置重要,交通便捷,是选择建设的理想之地。 附图地块位置示意图 总体规划 以本项目期占地亩为例，根据规划要求和用地性质，拟规 划总建筑面积余万平方米，其中办公区和公共配套服务区容 积率分别为和。由城市形态的公共配套服务区和自然形态的 办公区组成。 附图园区构想规划示意图 项目建设指标 目录 与总部经济„„„„„„„„„„„„„„„ 二的区域定位„„„„„„„„„„„„„„„„ 三整体规划布局及实施计划„„„„„„„„„„ 四发展对镇的战略意义„„„„„„„„„„ 五发展的相关建议„„„„„„„„„„„„„„ 六结束语„„„„„„„„„„„„„„„„„„。
2、京津塘高速津滨高速津 北公路与外环线杨北公路等十余条公路构成经纬滨海国际机 场坐落在区内，现代化的空港物流中心正在兴建之中紧靠中国北方 最大的国际贸易港口港，形成了公路铁路水路航空多功能 的立体交通网络。这些优越的环境已经吸引了众多优势项目，区级程中都将为镇的招商引资形成优越的人文 资源积累。 三从微观的镇来看 区位优势 东丽区镇，地处市中心区和滨海新区之间，总面积 平方公里，约占东丽区的三分之。全镇辖个自然村，常 住人口万余人。镇地理位置优越，交通便捷畅达，周边环境良 好。这里东连滨海新区，西靠市中心区，南临滨海国 际机场，北通东三省。津汉公路北环铁路贯穿东西，杨 北公路外环线南北并行，京津塘快速路在境内都有出入口。从镇 中心区到机场仅公里，到市中心仅公里，完备的交通设施使 这里成为连接市区与滨海新区国际机场首都北京以及东北三 省的重要枢纽。通过以上地理。
3、收太阳 能，以储备晚上所耗的电能建筑表面是双层玻璃的呼吸式幕墙，两 层玻璃之间有个空腔，利用液压通风系统让风在空腔内流动，以降 低夏季室内温度幕墙外还种植大面积绿化植物，减少墙面接受的太 阳辐射量，调节局部生态环境 低成本优势。 随着市场竞争的加剧，企业对经营成本越来越重视，降低办公成 本已经成为企业选址时首要的考虑因素。绿色生态办公区，包括任何 在郊区的办公区，与市中心区的同档次办公场所相比，成本优势十分 突出。附图 二总部经济的概念 总部经济，简而言之，就是企业把研发营销结算资本运 营等总部功能，布局在中心城市，或者适合的区域，把生产制造基地 布局在成本比较低的区域，实现企业的资源优化。而企业总部所在区 域所形成和带动的整个经营活动总称为总部经济。 三形态下的总部经济 生态办公区是在遵循生态平衡及可持续发展的总原则所提出 的理念，是低密度的生态办。
4、公形态。在些发达国家首先产生出 来，与新的办公形式相匹配。这种办公形式不规定早晚工作时间，提 供小时办公保障。传统写字楼仅给办公者留下小时模式的 办公空间，而生态办公区，则在空间内设有休息室卫生间甚至 厨具等设施。在园区内可以布置餐饮半开放式茶座观景台等非正 式交流场所。其目的是为在此建立总部的跨国公司和大型企业，提供 个生态平衡环境优美配套设施齐全的平台，从而聚集了人才流 资金流物流企业流。从而形成总部效应。总部经济具有以下特点 产业效应 即产业重塑。个企业总部，特别是个制造业总部入住个区 域，与该总部相配套的各种服务业，如传媒公关律师等增值性的 服务业也会随之发展起来，完善和优化了所在区域的产业结构。 就业乘数效应 总部经济会拉动城市的基础设施及其他住宅物业绿化等方 面的服务需求，商务服务产生的就业与生活服务产生的就业将会大大 增加。服务业在促进整个经济繁荣的同时，可以带动就业。
5、。为了维护城市的 生态平衡，就必须向郊区发展。而绿色生态办公区概念的提出，正迎 合了这种逆城市化的发展要求，也极大的符合了市政府对三步节 能的要求。 工业园目前占地平方公里，从功能布局上也需要在个 相对优势的区域成为我们园区的中心枢纽。为此我们引入园中园的概 念,从功能上能满足园区的中枢作用。同时搭建了集中的商务服务平 台如管委会银行保险机构宾馆国际会展中心公共技术支 撑中心中介服务中心商务会馆人才培训中心综合管理中心 体育场馆超市等。 二的项目定位 中国加入以来，日益扩展的开放格局吸引了大批高科技高 成长公司的总部分支机构研发中心结算中心营销中心在大城 市安家落户。他们不再需要标准车间，而是看不到车间的工厂,是工 厂生产的缩影。这样的机构就需要我们在空间上给以合理的安排,让 它们聚集在起,给以个相对的优美环境。 三项目概况 选址及规模 拟在产业园南部紧邻津汉公路,中心规划路。
6、商务服务产生的就业与生活服务产生的就业将会大大 增加。服务业在促进整个经济繁荣的同时，可以带动就业。我们叫做 就业乘数效应。 社会资本效应 个地区企业总部的密集，会带来城市文化的多元与融合，使得 城市的开放度更高，城市将会更快地融入国际化中。这样更会吸引企 业总部，形成良性循环效应,近而增大社会资本。 消费带动效应 企业总部的迁入，将会使其研发生产交通通讯以及其他各 种消费都会在这个区域实现。同时，公司总部的高级白领阶层是高消 费群体，他们的旅游健身娱乐及子女教育等消费活动也将会在这 个区域实现。 税收供应效应 由于结算中心般设在企业总部，因此将会有部分税收上交在 企业总部所在地，这就是企业税收的贡献。企业总部员工的个人所得 税收入般都在几千上万或者更多，因此个人所得税也是当地的税收 来源。 二的区域定位 的提出 选择镇产业园作为的开发依托基地是基于以下几个方 面。
7、环境可以看出镇是城市东移战略规 划中的重中之重，它是连接北京滨海新区的中枢神经，是东丽整 体发展的代表。 基础设施优势 根据实地考察我们认为东丽区目前正属于高速发展时期,无论从 市政配套还是道路管网都正在产生着日新月异的变化。而镇这个 东丽的经济桥头堡更是在政府领导的带领下发生着惊人的变化。据调 查近期市自来水公司即将投资亿，完成钢管公司钢厂的 供水工程，将铺设大口径管道公里，在解决工业用水的同时解决 京塘公路沿线及东部村镇居民用水问题，为东丽湖地区镇及海 河下游工业区的发展提供水源保证。为了扩大招商引资,提高人民总 体生活水平，镇政府正在日以继夜的加快完善市镇基础建设,为 镇未来十年的飞跃发展打下坚实的基础。 经济优势 应对入世及知识经济时代发展要求，镇政府秉承了拼搏 创新的精神，以结构调整为主线，引资兴镇，着力构筑适于全球 化竞争的经济结构框架适于新形势要求的村级管理框架适于。
8、的考虑 宏观的城市发展分析 根据市整体规划，产业东移的战略已经全面启动，东丽区在 整个战略性规划中占有重要的区域经济地位。东丽目前正在启动的 航空城六大版块也正是对整体战略发展的个呼应。工业园 地处六大版块的高新产业园区内，占地平方公里，是高新产业园 的。至目前为止，目前空港地区已经吸纳投资总额超千万的新 建续建项目个，其中个项目已投产运营，新批和增资外商 投资企业达到家，完成协议外资额亿美元，资金到位额 亿美元，协议内资额亿元，实际利用亿元，标准厂房竣工 万平米。综上所述产业园在大的城市战略背景下，从城市发展 角度来看未来年是乃至华北地区高新产业发展的重要版块之 。 二从项目的周边区域来看 产业园地理位置优越，地处滨海开发带海河重化工带 京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻经济技术开发区保税区 高新技术产业园区，接受三带三区的辐射。境内有京山北 环等铁路枢纽东西横穿全境津塘公路。
9、现 代化建设的城镇格局框架，通过加快发展促进全镇综合实力的快速 提升，通过营造稳定祥和的社会环境大大增强了新的对外吸引 力。 综上所述，在镇工业园发展办公区，既充分利用了本 区良好的交通优势，生态环境优势，同时也顺应了市加快建设北 方经济中心滨海新区和工业东移总体战略规划。这对于东丽区 镇产业链的形成与提升人才的培养会产生巨大的作用，也将进步 促进这资源优势转化为产业优势，全面实现这个区域的产业升级。 我们相信我们在镇工业园建设方案的定位是准确的，是超 前的，是符合市场规律的。最终的高起点建设必将带动镇整 体经济的跨越式发展。 三整体规划布局及实施计划 规划的指导思想 基于世界能源紧张的情况，年市政府提出了三步节能的超 前理念与具体实施办法。我们认为大都市的，随着经济的发展， 也伴生出大城市的通病交通拥挤大气和水环境污染人口和建筑 过密土地和水资源紧张生态环境遭到破坏等。
10、„ 与总部经济 的建筑形态 绿色生态办公区，其英文全称 ，是生态学环境学和建筑学的完美结合体。它遵循生态 平衡及可持续发展的原则，合理设计科学规划建筑内外空间的物质 和能源因素，使其在系统内部能有序地循环转换，从而获得种高效 低耗无废无污染，而且能够实现定程度自给的新型建筑形态。 生态办公区的建设是以可持续发展的思想为指导，它寻求自然 建筑和人文之间的和谐统，与相比，就是小别墅。 往往坐落在郊区的优美环境之中，低密度，个性化，区域内绿化率高， 产业实现零污染排放。不会象形成整块区域，而是散 落在各个适宜建筑生态办公区的区域。则是名副其实的商圈，金 融中心豪华酒店酒楼商务中心写字楼等高楼林立。有点 类似于野外别墅，有仿古建筑欧式农家小屋式建筑通体以玻璃结 构为主的通透式建筑等，不仅建筑风格各异，强调采光与绿化， 且建筑材料在选。
11、形态下的总部经济 生态办公区是在遵循生态平衡及可持续发展的总原则所提出 的理念，是低密度的生态办公形态。在些发达国家首先产生出 来，与新的办公形式相匹配。这种办公形式不规定早晚工作时间，提 供小时办公保障。传统写字楼仅给办公者留下小时模式的 办公空间，而生态办公区，则在空间内设有休息室卫生间甚至 厨具等设施。在园区内可以布置餐饮半开放式茶座观景台等非正 式交流场所。其目的是为在此建立总部的跨国公司和大型企业，提供 个生态平衡环境优美配套设施齐全的平台，从而聚集了人才流 资金流物流企业流。从而形成总部效应。总部经济具有以下特点 产业效应 即产业重塑。个企业总部，特别是个制造业总部入住个区 域，与该总部相配套的各种服务业，如传媒公关律师等增值性的 服务业也会随之发展起来，完善和优化了所在区域的产业结构。 就业乘数效应 总部经济会拉动城市的基础设施及其他住宅物业绿化等方 面的服务需求，。
12、材上也注重环保，雨水收集渗漏系统太阳能利用系 统可循环利用再生材料绿化防晒墙自然通风系统等应俱全。 绿色生态办公区具有以下四个特点 自然环境优越。 绿色生态办公区首先强调自然环境之美，绿化率达到以上， 结合周边自然景观，配以草地花木湖泊山丘等人工造景，营造 出园林化或公园化的办公环境。工作人员如置身于大自然之中，使疲 惫的身心得到彻底的放松和休息，同时优美健康的环境也可以大大提 高工作效率。 人文环境协调。 绿色生态办公区以低密度高品质个性化的办公建筑为主，建 筑体量建筑风格还可依入驻方要求量身定做。多样化个性化的建 筑有利于突出企业文化。同时，与市中心区的栋办公楼不同， 绿色生态办公区可以进行整体综合规划，做到园区内的人流车流分 离，配套设施也非常有针对性。 高环保节能。 绿色生态办公区是种高效低耗无废无污染且能实现定程 度自给的新型办公方式。区域内的路灯都装有光电板，白天吸。
参考资料：
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生态办公区EOD项目可行性研究报告