率停车位车库地面停车位地下停车位户数户方案总面积层高层层为商铺为住宅户数户型梯户两种户型依据从市场角度，米以上大户型是最不好销这是幢层商住综合楼宇，楼宇设两层地下停车库，裙楼共层，层为商业用途，以配套公建为主，包括社会文化活动中心，业主委员会，物业管理办公室。
裙楼顶层作平台花园，塔楼个，均为层高，为住宅用途。
分析建议户型设计建议动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以室厅卫为主立户型，大户型可做室厅卫，每户两卫，复式卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免黑屋，总公摊不包括地下室控制在，户内有效使用面积尽量大以内开发进度本项目计划在左，第三年投入约从银行贷款万元，全部于第年投入不足款项根据实际情况通过预售收入解决。
见下表销售收入比例预测单位量第年第二年第三年第年第二年住宅商铺车位位第三年住宅商铺车位位合计投资计划和资金筹措单位万元序号项目名称合计计算期第年第二年第三年建设投资资金筹措自有资金借款资金预售收入再投入经济参数确定利率根据本项目融资方案和融资特点，考虑商业银行长期贷款利率和融资成本费率水平，项目债务资金借款利率确定为。
城市维护建设税，教育附加，教育专项基金，防洪工程维护费，印花税，交易管理费。
基准折现率根据国家此类项目建设标准和同类项目情况，财务基准收益率设定为。
财务评价税金估算销售税金及附加估算单位万元序号类别计算依据计算期营业税销售收入城市维护建设税营业税教育费附加营业税教育专项基金营业税防洪工程维护费销售收入印花税销售收入交易管理费销售收入合计销售收入土地增值税估算单位万元序号项目计算依据计算过程销售收入扣除项目金额以下项之和开发成本开发费用销售税金及附加其他扣除项目取增值额增值率增值税率取土地增值税借款还本付息估算长期借款万元，等本偿还，宽限期年，年内还清，贷款利率为。
见下序号项目名称合计计算期第年第二年第三年借款还本付息年初借款累计本年借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计借款换本付息资金来源投资回收现金流量与动态盈利分析损益表与静态盈利指标序号项目名称计算依据计算期合计销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润静态盈利评价指标全部投资投资利润率利润总额总投资额全部投资投资利税率利税总额总投资额资本金投资利润率利润总额资本金资本金净利润率税后利润资本金全部投资现金流量表评价指标税前全部投资净现值税后全部投资净现值税前全部投资内部收益率税后全部投资内部收益率全部投资现金流量单位万元序号项目名称计算期现金流入销售收入现在流出建设投资销售税金附加及附加土地增值税所得税净现金流量折现净现金流量税前净现金流量税前折现净现金流量资本金现金流量表评价指标资本金税后内部收益率资本金税后净现值资本金现金流量表单位万元序号项目名称计算期现金流入销售收入现金流出资本金预售收入再投入贷款本息偿还销售税金及附加土地增值税所得税税后净现金流量折现净现金流量净现值开放项目在整个经济寿命期内各年所发生现金流量差额，为当年净现金流量。
将本项目每年净现金流量按基准收益率这算为项目实施初期现值，此现值代数和就是项目净现值。
基准收益率是项目净现金流量贴现时所采用折现率，般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。
本房地产投资项目在长期贷款利率基础上上浮了约，则作为基准折现率。
净现值评价标用权出让金为万元拆迁补偿安置费。
根据拆迁补偿协议，该地拆迁补偿费为万元综合上两项合计万元项目投资估算前期工程费估算表本项目前期工程费主要包括项目前期规划设计可行性研究水文地质勘探以及七通平等阶段费用支出。
单位万元序号项目计算依据金额规划设计费建安工程费可行性研究费建安工程费水文地质勘探费建安工程费通水通电通路费建安工程费场地平整费元平方米总计建安工程费估算表单位万元序号项目建筑面积多层小高层商铺合计元小高层多层商铺合计基础设施估算表项目基础设施建设费主要指小区建筑物以外，规划用地红线以内各种管线道路工程等。
包括供水供电排污道路绿化公共照明环卫设施等工程费用。
单位
（定稿）鲁班路项目投资可研立项报告（完整版）
