并支付了土地款。
为尽快组织本项目实施，我公司组织有关力量编制了麒麟新城总体规划，南京市规划局也于年月日批复了平方公里麒麟新城总体规划，为实施分期开发计划，南京市计委于年月日以宁计投字号文下达了关于同意百胜麒麟新城区首期土地开发批复，南京市规划局也于年月日批复了麒麟新城起步区首期开发亩用地，其中商住房用地亩，公绿亩，市政设施与道路亩修建性详细规划方案，并于年月日江宁国土用字第号领取了首期开发亩国有土地使用权证，年我公司与江宁区麒麟镇政府签订了拆迁协议并支付了大部分拆迁款，实施了平方公里部分拆经济问题，即居民购物工作看病上学等方面成本较高。
市内不少客户对麒麟镇不熟悉，启动市自然环境好和价格便宜是郊区住宅吸引消费者两大因素，而交通便利是居，故不计入本项目容积率。
二规划要求及限制本项目由业主将建设地块周边市政道路污水处理厂液化气站等市政配套设施，并负担建设费用。
具体规划要求待我公司规划方案完成后，报政府确认。
三计划发展期由于项目规模较大，计划分为四期发展，二期万平米，三四期约万平米。
计划发展期为年。
四建议楼型方案多层为主，部分别墅。
从成本控制角度来看，多层建安成本最低，开发周期最短，能够最有效利用资金。
并且大型楼盘多层开发模式已比较成熟，可以肯定市内及本区域市场完全接受多层楼型。
别墅作为种主力楼型补充，能够有效提升利润空间和物业档次。
根据前面楼型分析，麒麟镇由于地理位置优越，在客户心目中居住认同度较高，因此别墅市场销售状况很好。
综合考虑各方面因素，我们建议多层平米别墅平米，住宅共计平米。
面积平米比例住宅比例总建筑面积多层别墅合计六营销策划初步安排项目优劣势分析优势交通优势地块位于宁杭公路和宁沪高速之间，且毗邻二环高速。
此三条道路均为南京市主要交通干道。
在地块东北角有立高速公路出口，通过该出口可方便地到达南京市区公里，全高速机场约公里，全高速及宁沪高速去无锡常州苏州上海等地。
因此地块所处位置交通条件较好。
规模优势本地块占地面积亩，实际出让面积亩，住宅建筑面积近万平方米，建成后小区规模庞大，小区内规划配套设施齐全。
从近年南京市房地产市场分析，大规模住宅小区由于配套齐全小区环境优美等多方面原因，在市场上颇较受置业者欢迎。
环境优势本地块处于群山环抱之中，风景宜人，无不良景观，在麒麟镇以及南京市外均属环境优良地区之。
距地块远处绿色丘陵在没有高层物业阻拦情况下，可以尽收眼底地块内地势稍有起伏，有利于利用天然地形，营造自然居住环境。
竞争优势麒麟镇经济较发达，但商品房可供量少，本项目在开发当地客源方面竞争对手很少。
上高速免费通行南京宁沪高速麒麟出口位于本地块东北角，由于本项目已与宁沪高速签订了共同投资协议，本项目业主可免费通行出口进出南京。
因此本项目在目标客户心中将具有无可比拟号召力。
劣势前期投入大，建设周期长，开发风险大该地块规划建筑总面积近万平方米，且地块为毛地，项目开发前期土地开发和市政配套投入巨大。
而由于市场容量有限，即使开发商有实力，也不敢在短期内进行大规模开发，而会采取分期开发方式。
预计该地块开发时间在年左右。
漫长开发周期，其中不可预测因素有许多，给项目开发带来许多风险，加之前期投入大，因此整个项目开发投入较普通项目明显要高。
地理位置较偏僻该地块位于麒麟镇以东约公里，周边生活配套设施几乎没有，到相对繁华片区出行距离较远。
对于社区内居民将来存在外部不盘开发比较成功有两个案例，阳光之旅和锦绣花园，这两个楼盘都位于麒麟镇东端，交通和生活设施配套基本依赖于麒麟镇现有商业网点，自身配套不足，销售却异常好见典型楼盘分析，表明市民对该区域居住认同度非常高。
三麒麟镇典型楼盘分析锦绣花园发展商江苏锦绣房地产开发有限公司地理位置江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭公路北侧总占地面积亩总建筑面积约万平方米期平方米，别墅比例容积率前两期绿化率建筑规模公寓平方米，联排别墅平方米，双联别墅平方米，独立别墅平方米户型型公寓二房二厅卫平方米型公寓二房二厅卫平方米型公寓三房二厅二卫平方米型公寓错层三房二厅二卫平方米型公寓错跃层四房二厅二卫平方米型公寓跃式平方米价格公寓最低元平方米，最高元平方米别墅最低元平方米，最高元平方米连排别墅花园元平方米，独立别墅花园元平方米，地下室元平方米装修无物业管理
（定稿）麒麟新城项目投资可研立项报告（完整版）
