该酒店优势，或者因为市场不景气，酒店入住率过低，则可能会出现亏损风险。
所以营销部门要充分把握好市场营销环境，全面宣传酒店特色服务，深入市场，掌，节省了投资成本和装修工期。
楼设计为酒店客房，正适合投资项目，层分租给第三方。
楼适合做项目为银行超市餐饮健身培训机构娱乐等。
从宏观环境上来看，具有良好可见度，有利于酒店形象传播。
该地投资缺陷及规避麓云路目前流动人口和常住人口相对来说比较少，周围楼盘入住率不高，尚未有配套餐饮休闲娱乐设施，尚未有形成商业氛围。
随着长沙发展规划，中心地带经济市场已经酒店办公室相关事宜保安员负责酒店安保工作及停车场安保成本预算按月计算租金税收营业收入工资管理人员和员工费用能耗水电费洗涤布草清洗维修酒店维修配件食住伙食费用及员工宿舍以上费用根据酒店实际配置计算客房营业收入预算酒店总房间数为间，客房价格平均以元间计算，客房开房率保守估计为，月营业额间元天约为万元，年营业额约为万元。
项目建设期为年，项目计算期为年。
成本回收期为年左右。
酒店业务来源分析此地段周边尚未有良好客户群，配套基础设施也没有成规模，但随着市政规划，和已经存在道路网络，总会伴随着经济发展，会成为热点地带，此类地区能形成商务氛围，带动定客户群。
酒店客户分为三类第，附近流动性商务人群和附近居民客人及学校所带来学生消费群体第二，管理团队和熟人介绍带来客户群体第三，通过营销争取协议客户和口碑回头客户群体。
四项目投资风险分析和对策由于项目风险具有客观性普遍性偶然性和必然性以及可变性和多样性等特征，而且项目实施过程是个存在很大不确定性过程，任何个项目实施过程都不可避免要面临多种多样风险。
我们要提前做好风险预测及其应对策略，以降低风险发生概率，减少已发生风险带来损失。
该项目投资数额较大，行业竞争激烈，市场变幻莫测，因此进行风险分析管理尤为重要。
首先，如果宣传不到位，凸显不将成为世界第大客源国，对经济型酒店需求是日益增加。
目前长沙经济型酒店占酒店总量估计左右，有很大发展空间，更多经济型酒店将落户长沙。
结合长沙经济型酒店发展现状，长沙经济型酒店空间布局以主城区为核心布局在不久将来定会处于饱和状态，从而将呈现出由城市中心向郊区不断扩张发展趋势。
二麓云路商务楼现场勘察周边地理环境分析地里位置如下图麓云路位于长沙岳麓高新技术开发区，麓云路为南北走向，双向车道双向人行，中间绿化隔离带，两边绿化完善整齐，市政路灯全线开通，交通顺畅，车流量目前中偏小。
此道与枫林三路咸嘉湖西路桐梓坡西路麓泉路相交，外围有长沙绕城高速长张高速，濒临汽车西站，地铁二号线路口，有公交通过。
交通便利，路网交错，不论是进入市区还是出城都相当便捷。
这条道路位于新兴发展起来麓谷板块，邻近有中联重科湖南天鹰开关电器有限公司中铁五局电务公司三辰数字卡通城湖南泰唐重工机械有限公司湖南固特邦土木技术发展有限公司等工业周边小区有涉外国际公馆麓山润城联邦锦和小区以及安置区，临近还有湖南涉外经济学院湖南第师范大学，区域总体规划环境卫生及基础和公共配套设施相对完善。
因为目前各小区入住率还不高，显得缺少必需客式东西对半分割为两排客房，每层间，西边排为间面积稍大房间间电梯间和间布草房，东边排为标准间间，每间房均以砖混砌墙分割出独立洗手间，至五楼内墙墙面天花均为水泥批荡，地板为水泥地板未找平，三至五楼中间走廊均已铺好地砖两楼梯间均已做好。
六楼整层村委办公自用，设有办公室和会议室，会议室约平方米，可容纳人，六楼装修已近尾声，家私电器已逐步搬进安装，承租至五楼租户可与村委协商共同使用，计次收费或按月合租另行商讨。
供水供电排污系统齐备，每层有消防栓安全逃离指示灯，水通至楼层，电源二楼通至接线盒，三至五楼通至客房。
大消防已完成，未设计发电机组，水电申报均为民用。
门前配备有停车场，未划线，初步估计能停放台车，未建地下室。
三项目定位分析优势分析调查小组在长沙寻找投资项目年多，方向基本以商务酒店为主，通过综合评估认为，投资此处性价比最高。
基础硬件设施基本齐备，布局合理，已安装好电梯，楼梯间已装修即可投入使用，三至五楼已按目标投资方向间隔成酒店客房且带洗手间，外墙装修新，窗户已安装，大堂门头已装修成形，无公摊面积，水电民用价格且已入户入房间，强电线路已布好，开关已按位安装。
目前方圆两公里以上未发现有开业商务酒店，附近有工业楼盘学校，潜在客户资源丰富，市场发展潜力较大。
就
（定稿）麓云商务酒店项目投资可研立项报告（完整版）
