（BG）生态旅游度假区特色街区项目投资立项实施方案（已批复） ㊣ 精品文档 值得下载

开发利用程度看，村特色街区项目资源吸引力主要对本地区游客吸引力强，对区省外游客吸引力较弱，应把本地及省内市场作为主要市场。

参照市旅游发展规划以及相关国民经济规划，项目未来年内市场需求量大致为表表项目年游客量预测表年份游客量万人次第四章环境保护项目对环境影响项目建设在施工期会产生定噪声污染和扬尘，同时会排放定废水废气和建筑垃圾等。

项目建成后产生污染主要为生活污水生活垃圾等。

二环境保护措施施工期间环境保护措施施工期废气污染控制措施发点，以旅游需求数量以及游客需求市场容量等变化来决定旅游项目开展。

政策法规。

政策法规变动会对项目建设和营运产生影响。

对于目前开展旅游项目我们应根据当前情况具体分析，目前我国大力鼓励旅游业发展，各级政府出台了包括免税低价提供土地使用等优惠政策来鼓励旅游建设项目投资建设。

投资微观经济环境风险。

投资环境是投资能否取得成功关键因素之，特别是项目与当地环境产生各种各样联系，所以投资环境风险必须加以考虑。

自然风险。

自然风险指工程项目所在地区客观存在恶劣自然条件，项目建设期间可能碰上恶劣气候等等因素可能给投资人构成威胁，自然风险通常由自然资源条件气候环境等导致。

二风险防范对策经过风险评价，项目整体风险有分两种情况第种，整体风险超过可接受水平第二种，整体风险在可接受范围之内。

若是第种，项目班子有两种选择当整体风险超过评价基准很多时，立即停止，取消项目当整体风险超过评价基准不多时，采取挽救措施。

挽救措施又有两种。

第，降低风险评价基准，对项目重新评价，看看风险评价基准降低后，项目是否可行第二，改变项目目标和策略等。

经过前面风险综合评价，项目整体风险水平在可接受范围内，因此有必要再次进行风险分析，探讨风险防范策略，提高项目运作效率和效益。

此时进行风险分析，是个由整体到局部过程，建立在综合评价基础上，再对局部风险进行更好把握。

实施基于战略目标全面风险管理本工程项目建成后，将成为市市区内较为重要乡村旅游示范点，可促进整个市旅游体系形成，大大改善村旅游环境，提高市旅游资源开发利用，促进当地经济发展。

在实施风险规划规避策略选择风险控制时，都必须以此目标为出发点，它同时也是评价最终依据。

该项目无论从时间方面还是从空间方面考虑，具有实施周期长，不确定性因素多经济风险和技术风险大，因而所面临风险种类繁多，各种风险之间相互关系错综复杂。

由此可见，风险管理是项综合性全局性很强管理工作，从立项到完成后运行整个周期中都必须重视风险管理，同时还必须注意各类项目管理活动中风险协调管理和集成管理。

二建立项目风险管理组织该项目风险管理组织结构最上层应该是项目经理。

项目经理应该负担起项目风险管理全面责任。

项目经理之下可设名风险管理专职人员，帮助项目经理组织和协调整个项目管理班子风险管理活动。

至于项目风险分析人员，应由有技术经济和计算机管理经验权威人士来担任。

若无合适人选，可以从项目系统外部聘请专家。

这种作法优点是容易使风险分析做公正客观。

无论何种情况，项目管理班子都要参与风险分析过程，这样既可保证风险分析做得合理，又能够了解问题来龙去脉，对风险分析结果做到心中有数，并为以后项目风险管理积累经验。

三严格成本管理，加大筹资力度项目建设对市旅游行业和村经济发展作用很大，但从前面财务分析中，我们可以看出项目作为旅游项目，前年盈利能力较差。

因此，不仅要严格控制成本，必要时应增大资本金比例。

成本控制最重要工作是建立成本结算和支付管理系统，严格按国家和地方财税制度与组织项目成本结算方法开展项目支付和结算工作选用正确项目成本误差分析法，如挣值分析法按照优化决策方法选择和制定项目成本控制措施或项吸引力较弱，应把本地及省内市场作为主要市场。

参照市旅游发展规划以及相关国民经济规划，项目未来年内市场需求量大致为表表项目年游客量预测表年份游客量万人次第四章环境保护项目对环境影响项目建设在施工期会产生定噪声污染和扬尘，同时会排放定废水废气和建筑垃圾等。

项目建成后产生污染主要为生活污水生活垃圾等。

二环境保护措施施工期间环境保护措施施工期废气污染控制措施施工期间料堆土堆等应加防起尘措施，挖出土壤等固体废弃物应及时清运，运输车辆要采用防止散落和尘土飞扬措施工地周围用围墙或防护围护，减少扬尘对环境影响保持出入口路面清洁湿润，以减少汽车车轮滚动引起扬尘，并尽量减缓行驶速度。

加强施工人员环保教育，提高其环保素质，提倡文明施工。

施工期噪声污染控制措施执行建筑施工场界噪声限值对各施工阶段噪声限值要求。

合理安排作业时间，高噪声施工尽可能安排在昼夜时段，如需夜间施工，须提前向环境保护部门提出申请，或批准后方可在指定日期内进行。

将施工现场固定噪声声源，如搅拌机车临时加工车间建筑料场等相对集中，并尽可能避开居民区。

工地周围设立围护固定运输车辆出入线路，尽量避开居民区。

施工废水建筑垃圾污染控制措施施工期工地废弃物应指定地点堆放并及时组织清运，以避免大雨时被地面径流冲入下水道，流入水体。

施工现场要严格规定排水去向，或安排简易排水管道，严禁将污水遍地横流严禁将施工泥浆排入下水道，以免引起排水不畅而导致周围地区积水内涝。

施工期清洁生产与综合污染防治对策用先进施工管理采用预制装配施工方案采用先进施工机械设备采用优质环保型工程材料。

在施工时，积极采用这种对策，可将施工造成影响减少并限定到较小范围。

通过上述有效环境保护措施，项目建设不会对环境造成较大影响并及时组织清运，以避免大雨时被地面径流冲入下水道，流入水体。

施工现场要严格规定排水去向，或安排简易排水管道，严禁将污水遍地横流严禁将施工泥浆排入下水道，以免引起排水不畅而导致周围地区积水内涝。

施工期清洁生产与综合污染防治对策用先进施工管理采用预制装配施工方案采用先进施工机械设备采用优质环保型工程材料。

在施工时，积极采用这种对策，可将施工造成影响减少并限定到较小范围。

通过上述有效环境保护措施，项目建设不会对环境造成较大影响，项目投入使用后，对环境有定影响，但影响处于可控范围内。

第五章项目概况设计原则与依据特色街区项目业态主要为特色餐饮酒吧茶吧民族特色文化产品经营商务会议接待乡村酒店等。

以相对单体古民居建筑特色为主，按二至三层框架结构布局，便于市场化运作，产权分割。

设计原则执行国家有关工程建设法律法规，执行国家级地方现行有关标准和规范要求。

安全牢固原则严格执行工程建设标准，将安全放在首位，确保项目建设质量。

功能合理原则在满足生产生活和合理交通路线前提下，结合场地特点做到功能分区明晰，布局合理，管理方便，并符合国家和地方政府有关城市规划环境保护安全卫生消防节能绿化等方面规范和要求。

强调布局合理，人流车流合理分开公用线路和交通短捷顺畅。

防震减灾原则建筑和环境应综合采取抗震防火防洪抗风雪和防雷击等防灾安全措施，确保人民安全，并能结合城市防灾总体规划需要。

以人为本原则注重环境设计，创造个舒适宜人生产生活空间，并使整个项目建筑与周围环境融合协调，形成景观与绿色构筑区域，充分展示现代化企业形象和企业文化理念。

因地制宜原则充分利用地形地貌坡度等自然环境资源。

在总体规划前，应对全部场地进行精心调查，对自然资源调查清楚，根据具体位置地形特点，精心组织建筑空间，达到既减少土石方量，又统考虑日照通风防火环境及道路绿化等，并与自然地势起伏致，有机融入周围整体环境。

可持续发展原则统考虑，为未来生产发展考虑拓展可能性。

二设计依据中华人民共和国城市规划法四川省旅游业发展十二五规划年市城市发展总体规划年市旅游发展总体规划市土地发展总体规划年市国民经济和社会发展十二五规划市东区国民经济和社会发展十二五规划市十二五旅游规划旅游规划通则民用建设设计通则旅游区点质量等级划分与评定四川省星级农家乐乡村酒店旅游服务质量等级划分与评定城市道路绿化规划与设计规范旅游资源分类调查与分类其他国家省市关于旅游区规划各项法律法规二建设规模及内容表建设规模情况表序号主要项目名称占地面积亩建筑面积备注商铺含旅游商品展销特色餐饮连锁超市等。

乡村酒店公共服务设施含公厕邮政医疗服务站等。

景观绿化道路广场等含道路停车场等。

总计特色街区项目占地面积约亩，建筑面积约平方米，楼层平均层，局部层，其中商铺为层建筑，商务会所和乡村酒店为层建筑。

特色街区项目主要含特色餐饮商务会所乡村酒店茶吧连锁超市旅游商品展销等。

第六章项目投资估算及资金筹措投资估算表主要建设项目投资额估算表序号分项名称建筑面积造价万元项目内容商铺含特色餐饮商务会所茶吧连锁超市旅游商品展销乡村旅游酒店乡村旅游酒店公共服务设施含公厕邮政医疗服务站等。

基础设施项目占地约三坪塘整治停车场绿化等室外配套设施前期准备费含规划设计地勘等前期工作前期土地整理费用占地约亩总计二项目管理模式统对外招商，引进具备开发经验公司对项目进行开发建设，项目建成后，从解决村民长期生产生活出路出发，由村上经合组织回购部分，回购面积控制在之间，剩余部分产权属投资商所有，为有效实现村民发展和景区建设共融共赢，确保项目未来盈利，建议委托有经营管理经验企业进行项目运营管理，主要管理运营模式可采取以下方式进行采取租赁方式取得收益，村民也可在街区内承租物业进行经营，但必须符合相关业态并遵守服从街区管理者统管理。

村上经合组织回购部分可按市场原则直接返租给投资商，由投资商统委托有经营管理经验公司进行管理。

由村上经合组织和项目投资商协商致后，公开对外招商，招入家具备经营经验公司对项目进行统管理，双方按照持有物业比例对收益进行分红。

三资金筹措项目筹资渠道和筹资方式主要为采用对外招商方式，资金由投资商自筹。

第七章项目经济社会效益分析项目经济效益分析收回投资方式该项目可采用自主经营和房产销售两种方式收回项目投资。

具体如下自主经营方式。

自主经营方式主要分为自主经营管理和租赁物业两种方式。

自主经营管理。

项目建成后，由投资商和村经合组织共同委托有经营管理经验公司对项目进行经营管理，扣除支付给管理公司定管理费用和营业税等费用后，通过取得税后经营收入，逐步收回投资。

租赁物业。

投资商和村经合组织共同将项目租赁给有管理经验公司进行经营，依靠收取租赁费用，逐步收回投资。

房产销售决问题。

然而，由此又产生另种相关风险，就是机会风险，从保守观点看待风险，过多领先性创新有可能成为项目灾难，这样只有那些能够处理高风险组织才能运用好这个机会。

技术生命周期。

在项技术处于其生命周期末端时对它进行投资会造成大量问题。

而这些问题正是应该积极行动以尽可能避免。

因此考虑技术面对是生命周期哪部分是非常重要，其关键在于使问题或机会与适当技术相配合。

三金融风险本项目投资较大，由于资金具有很大时间价值和机会成本，如果在资金投入后，金融市场出现意外变动，就