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建设，提高衡阳市居住水平和商业档次，具有良好的经济效益和社会效益。

综合上述，认为本项目是个效益好风险低的优质项目。

项目各项经济评价指标详见表。

经济评价指标汇总表表序号指标名称单位项目期工程期工程期工程期工程期工程项目总投资万元资金筹措万元项目资本金万元资本金投入万元利用上期滚动资金万元返还上期滚动资金万元长期借款万元预租售收入万元短期借款万元营业收入万元营业税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全投资内部收益率资本金内部收益率总投资收益率资本金净利润率偿债备付率期银行贷款偿还期年二期银行贷款偿还期年三期银行贷款偿还期年四期银行贷款偿还期年五期银行贷款偿还期年第二章市场分析衡阳市概况衡阳市位于湖南省南部，湘江中游，东临株洲，南临郴州，西接邵阳娄底，北连湘潭，素有雁城之说，是湘南最大的城市和政治经济文化中心，也是对外开放的旅游中心。

因市区地处南岳衡山的南面，顾名衡阳。

衡阳市是湖南省第二大城市，全市辖县市区，总面积万平方公里，总人口万。

其中城区面积平方公里，市区常住人口万。

衡阳交通四通八达，境内公路铁路水运十分便利。

衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地，内地的前沿扼两广，锁荆吴，地处南北要冲，历来是商贾云集之处和江南主要商品集散地。

衡阳资源丰富，是全国著名的有色金属之乡非金属之乡和鱼米之乡衡阳旅游资源丰富，遍布自然景观和人文景观，特别是南岳衡山，以山川形胜而独秀，以佛道共荣而扬名，是名闻天下的集揽胜探险度假避暑于体的多功能旅游胜地。

本项目所在的衡阳市高新技术开发区是年成立的省级重点开发区。

高新区位于市区西部，规划总面积为平方公里，首期开发平方公里。

高新区环境优美交通便捷，基础设施易于配套，邻近众多政府机关大专院校等。

二衡阳市经济发展情况衡阳税收地方财政收入情况近几年，与财政收入同步增长，由年的亿元上升到年的亿元，财政收入由年的亿元增长到年的亿元，具体数据见表。

衡阳与税收统计资料表单位亿元项目年年年税收地方财政收入衡阳进出口与引进外资情况衡阳市年进出口总额亿美元，年达到亿美元，年增长倍。

年注册外资亿美元，年达到亿美元。

年实际投入外资亿美元，年达到亿美元。

外贸进出口与引进外资的快速增长成为衡阳经济发展的强大动力。

见表。

衡阳进出口及引进外资统计表单位亿美元项目年年年进出口总额注册外资实际利用外资衡阳固定资产投资及消费品零售情况衡阳固定资产投资年亿元年达到亿元年增长倍多，消费品零售总额从年的亿元上升到亿元，增长倍。

见下表衡阳固定资产投资及消费品零售总额统计表单位亿元项目年年年固定资产投资消费品零售总额衡阳工业和旅游业发展情况衡阳工业年工业总产值亿元年达亿元，增长倍多，旅游收入由年的亿元年达亿元，增长倍。

见下表。

衡阳工业总产值及旅游收入统计表单位亿元项目年年年年年工业总产值旅游收入从以数据可以看出，衡阳市经济在近几年在稳步增长，随着广东省经济的产业升级，大量劳动密集型企业向内地转移，而衡阳距广东较近，具有区位优势，有着丰富的劳动力资源，较低的土地价格。

衡阳市正积极承接广东向外产业转移，大力发展制造业，以招商引资和民营经济为动力，争取成为湖南省次级经济中心。

衡阳经济的快速发展，城市化进程的不断提高，居民收入水平的持续增长是衡阳房地产业规模不断扩大，价格稳步提升的主要动力。

三衡阳城市化进程与房地产发展衡阳经济的快速发展加快了衡阳城市化进程，城市化使衡阳人口保持较大幅度增长。

年至年，衡阳市区人口每年平均以的幅度增加，年年年年分别比上年增加万人万人万人和万人，见表。

标志着衡阳市城市化的速度，人口增加及人均住房面积增加，为衡阳房地产业发展提供了稳定需求。

衡阳市城区人口统计资料表年份城区人口万人比上年增加万人增长率平均衡阳城市化进程的快速推进是房地产业发展的强大动力，衡阳房地产业发展与其他产业同步，年房地产投资亿元，年亿元，年增长倍多，销售势头良好。

见表。

衡阳房地产投资统计资料表单位亿元序号名称单位房地产开发投资亿元房屋施工面积万平方米其中住宅万平方米商业万平方米办公万平方米其他万平方米新开工面积万平方米其中住宅万平方米商业万平方米办公万平方米其他万平方米竣工面积万平方米销售量万平方米其中住宅万平方米商万平序号名称单位业方米办公万平方米其他万平方米空置面积万平方米平均价格元平方米其中住宅元平方米商业元平方米办公元平方米其他元平方米销售额万元本年购置土地万平方米土地成交价亿元表中竣工面积销售面积和空置面积的关系，年年四年的竣工量都都大大超过销售量，但空置面积却在减少，看似矛盾，是因为年以前衡阳市的住宅开发以危房拆建为主，没有大规模兴起真正意义上的房地产开发，危房拆建般拆还占收入比例不可预见费万元占建安费用比例各种利息支出万元年利率二投资计划与资金筹措投资使用计划为准确计算项目现金流，每期工程每项投资费用分别安排投资使用计划。

遵循下述原则建筑安装工程费用，根据每个单项工程从开工到竣工验收每个季度的工程进度完成投资付款比例等要素安排用款计划土地费用的使用计划，在期年支付万元，年季度支付万元，年季度支付万元前期费用在每期工程开工前两个季度平均用款基础设施费用在每期工程竣工前个季度分别按和比例用款开发期税费，本项目的开发期税费首先用于项目用地范围内的基础设施建设，剩余部分上缴政府，所以第期工程的开发期税费的支付时间安排与工程建设同步。

从第期工程开始有节余上缴，故安排在每期工程开工前个季度内用款。

管理费用，从每期工程前期工作开始至竣工验收，每季度平均用款，第期工程作了适当调整。

销售费用，从项目产品开盘销售至最后笔售房款收到为止，根据每期销售量安排用款。

不可预见费，按建筑安装工程费用每期用款比例安排计划。

资金筹措计划项目投资总额为万元，资金来源主要有三部分，其中冠都集团投入资本金万元，并已全部到位，银行贷款万元，利用项目滚动开发的经营收入万元，贷款占比。

事实上，每期工程可以实现分别核算，按先后顺序开发，所需资金也可以分期筹措。

第期工程投资总额为万元，其中冠都集团已实际投入项目资本金万元包括二三期用地万元，实际投入万元，计划银行贷款万元，利用经营收入万元截止年月底，已经利用预售收入多万元，项目资本金银行贷款经营收入各占。

虽然用做投资的经营收入也属于自有资金，将来也可以转增资本金，由于到帐时间较晚，在需要贷款时尚未完全到位，故般不能作为银行贷款的自有匹配资金，但资金来源是有保证的。

本项目资本金比较充足，若以到帐的资本金与银行贷款资金匹配，项目资本金与银行贷款分别占比。

详见表。

第期工程投资总额为万元，其中项目资本金万元，冠都集团已为本期工程实际支付土地款万元，其余利用上期工程滚动开发资金万元，计划银行贷款万元，利用经营收入万元，项目资本金银行贷款经营收入各占。

贷款占比较低。

第期工程基本不需要贷款，完全靠项目滚动资金能够满足需要。

第期工程投资总额为万元，其中项目资本金万元，计划银行贷款万元，利用经营收入万元，项目资本金银行贷款经营收入各占。

贷款占更低。

第期工程全部利用滚动资金及经营收益。

债务融资与融资成本银行贷款分期投入，每期贷款偿还期年，第期贷款偿还后发放第期贷款，第期偿还后发放第期贷款，贷款可以先还后贷相互衔接，从年季度开始至年季度结束。

每年可以直保持万元贷款余额。

银行贷款也可以分期周转。

本项目融资主体已委托苏州工业园区新天地投资顾问有限公司为融资顾问，包括顾问费用在内愿意支付的贷款利率。

苏州工业园区新天地投资顾问有限公司提供项目咨询中介服务，以及为保证贷款安全提供项目动态管理与监控手段及服务。

贷款方的利率为，苏州工业园区新天地投资顾问有限公司的咨询中介项目动态管理与监控费用。

苏州工业园区新天地投资顾问有限公司的顾问费用，由融资主体贷款方及中介方签订三方协议约定。

项目动态管理与远程监控降低贷款风险由苏州工业园区新天地投资顾问有限公司提供铭星房地产项目动态管理及控制系统，实现项目动态管理及远程监控。

可以从下述动态管理与远程监控模式中选择种方式全过程全方位信息体化管理模式铭星房地产项目动态管理及控制系统是国内第个成功开发的全过程全方位信息体化的房地产项目管理系统，多个项目或多期工程的管理信息可集成企业集团管理信息。

投资者或管理者在网上可随时了解项目管理的全部信息，便于实时和远程监控，为项目封闭运行或监管创造了必要条件。

全过程指从拿土地的可行性研究和投资决策开始，到经营结束项目清算为止，包括项目的前期管理开工准备经营计划合同管理经营实施动态计划竣工验收竣工决算及项目后评估等全过程的管理。

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部门之间或部门与高层之间无须相互传递信息，只要赋予权限便可看到需要了解的信息，显著提高管理人员的工作效率，为项目实时和远程监控创造必要条件。

管理人员经过周培训便能掌握全部操作。

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根据监控的重点，可以由总经理助理人负责操作和监控，或由些重点监控专业如工程合同预算销售财务操作和监控，每周或每月录入数据次。

由苏州新天地投资顾问有限公司运营监理由苏州新天地投资顾问有限公司派出监理人员，负责信息系统数据采集和操作，由管理团队协助，每周和每月对进度质量进行监控，每月对效益和付款进行监控。

投资计划与资金筹措表项目表单位万元序号项目合计季季季季季季季季季季项目总投资开发建设投资建筑安装工程费土地费用前期工程费基础设施建设费公共设施建设费开发期税费其他费用开发间接费管理费用销售费用不可预见费开发期利息经营资金资金筹措项目资本金资本金投入利用上期滚动资金返还上期滚动资金经营资金借款长期借款预租售收入投资计划与资金筹措表项目续表单位万元序号项目合计季季季季季季季季季季项目总投资开发建设投资建筑安装工程费土地费用前期工程费基础设施建设费公共设施建设费开发期税费其他费用开发间接费管理费用销售费用不可预见费开发期利息经营资金资