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林省房地产交易秩序专项整治工作方案文号吉建办号实施时间年月日内容为贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知国办发号文件精神，按照关于进步整顿规范房地产交易秩序的通知建住房号吉林省人民政府办公厅关于贯彻国家调整住房供应结构稳定住房价格相关政策的紧急通知吉政办明电号关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格工作意见的通知吉建办号以及全国整顿规范房地产交易秩序电视电话会议的要求，省建设厅会同省发展改革委省工商局起草了吉林省房地产交易秩序专项整治工作方案，决定在全省范围内开展房地产交易秩序专项整治活动。

现将吉林省房地产交易秩序专项整治工作方案予以印发，请遵照执行。

影响此举措加强了长春市房地产交易管理，规范房地产交易行为，保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产业健康发展。

城市规划现状趋势前景，对待建项目的影响目前，在长春投资的世界强企业达到户，城市的投资环境得到很大改善。

年，全社会固定资产投资完成亿元，比上年净增亿元，增长。

长春市开工建设项目共个，其中投资超亿元的项目达到个。

投资增速创历年最好水平，在全国个副省级城市中位居第。

随着人民生活水平的提高，对人居住房的要求越来越高，住房选择也越来越多样化。

人们在选择住房的取向越来越多样化，这就决定了开发建设单位定要研究这些市场变化，根据不同的需求，调整住房的供应结构。

长春市房地产市场分析长春市房地产市场发展现状年，长春市的房地产市场呈现蓬勃发展的态势。

今年月，长春市的房地产买卖成交量达套，成交面积万平方米，同比上升成交金额亿元，同比上升，交易量交易额比前五年同期平均增幅提高个和个百分点。

按年季度商品房交易增长速度和合同备案增长速度测算，长春市房屋成交总量年全年可能突破万平方米，全年成交额将达亿元。

见下表年月月长春房产市场状况表房地产买卖成交量成交面积比上年升百分率成交金额比上年上升百分率套万平方米亿元长春市房地产发展前景预测长春市房地产市场供求未来发展预测年年供求统计表年，长春市城区居住人口万人，总户数万户，户平均人口人。

住宅面积平方米人均住房建筑面积平方米，同比增长，人均住宅使用面积平方米，比上年增加平方米户均住宅套数套，户均住宅建筑面积平方米住宅成套率达，住宅私有化率，比上年提高个百分点。

这些数据充分说明，随着人民生活水平的提高，对人居住房的要求越来越高，住房选择也越来越多样化。

见下表年与年相比供求变化表人均住宅面积平方米同比增长人均住宅使用面积平方米同比增长平方米住宅私有化率同比增长住宅成套率达户均住宅套数达套户均住宅建筑面积达平方米年供给与成交量统计表工薪阶层为住宅消费的主力军，其购房多为次置业，与此相对应的是，长春市累计可售商品房万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，同比增长。

在累计可售商品住宅中，平方米以下中小户型占总量的平方米的中型占总量的而平方米以上的大户型占总量的。

见下表年与年相比供给与成交量变化表名称可销售面积同比增长住宅万平方米其他万平方米合计万平方米房地产市场供需结构统计目前长春市成交住宅中，低层和多层占，高层占，别墅占比例见下图，低层和高层在购房者地心目中仍占据很大的位置，高层电梯公寓由于销售价格公摊面积相对较高，环境质量不高，在销售上与低层和多层住宅相比，还存在着定的差距。

低层和多层高层别墅市场供需结构统计图成交住宅中，价位在元平方米的占总成交量的，超过元的将近，元以下由于地处郊县，距市区太远，销售量不大。

高等住宅区比例偏低，还有很大潜力。

长春市房地产市场未来价格走势从长春市房价涨幅情况看，尽管是路走高，但与全国略有不同的，早在年全国房价暴涨时，长春房价直处于平稳阶段，直到年底和年，才出现补涨情况，去年房价上涨近。

但绝不是飞涨。

客观地讲，前几年长春市房价低迷并不是市场的真正反映，其中原因很多，是政策性因素，主要表现在土地价格不高二是市场性因素，主要原因是些单位集资建房使全市房价整体拉低。

经过调整土地政策，进步规范房地产市场，严格控制单位集资建房，长春房价的真实面目逐步展露出来了。

所以现在的房价是真实的。

年，长春市房地产市场在国家重点宏观调控下继续保持快速健康有序的发展态势。

全年共完成房地产开发投资亿元，同比增长房地产市场的交易量交易额双双突破历史新高。

年，房屋成交套，成交面积万平方米，同比增长，成交金额为亿元，同比增长，其中仅住宅商品房成交额比去年同比增长商品房价格指数小幅攀升，长春市未来的房地产市场走向将会逐步走向个理性健康的状况。

通过对上述房地产市场现状的量化分析，可以预测长春市的房价，不会有暴涨暴跌的可能，今后个时期长春市的公共建筑建设小区内外绿化以及道路的建设。

项目总投资与开发成本估算土地购置费项目所在地区为Ⅴ级居住用地，土地成本为元平方米。

前期费详见下表。

项目建安工程组成住宅商业公建及配套设施地下结构。

管理费管理费费率取建安工程费的。

不可预见费不可预见费费率取建安工程费的。

维修基金维修基金取销售收入的。

总投资估算表表序号项目名称总价万元单位指标元工程量直接成本土地成本前期工程费勘察费建安工程费的设计费建安工程费的立项资金审计费建安工程费的施工图审图费建安工程费的招标费建安工程费的施工结算审计费建安工程费的工程监理费建安工程费的建安工程费小高层别墅商业架空层地下车库地下室小区配套费包括小配套以及住宅配套费人防工程费元室外工程费环卫费元相关配套设施费建安工程费的开发费用管理费用建安工程费的销售费用销售收入的财务费用总成本的不可预见费建安工程费的维修基金销售收入的总成本项目资金筹措与资金平衡项目收入计划项目销售情况预测在第年度末，可获得销售款第二年度末，可获得销售款交房后获得销售款。

项目收入计划及估算见下表销售收入估算表表序号名称指标年月年月年月单价元工程量销售比例收入万元销售比例收入万元销售比例收入万元总计万元销售收入住宅别墅车位商业经营税费营业税及附加销售收入的土地增值税土地增值额的销售净收入项目资金筹措项目资金筹措集团自有资金占总投资，约为万元申请商业银行贷款占投资的，约为万元。

具体资金筹措及使用详见表项目资金筹措及运用表表单位万元序号名称金额第年第年度第二年度第三年度项目总投资不包含经营税费总成本资金筹措资本金借贷资金销售收入补充项目经济评价项目盈利能力评价项目损益表项目投资利润率投资利税率项目资本金利润率项目的各类静态指标详见下表损益表表单位万元序号项目合计第年度第二年度第三年度经营收入销售收入总成本经营税费利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润投资利润率投资利税率资本金利润率项目全部投资净现值内部收益率项目全部投资按折现率测算，得出累计净现值税前税后财务净限值财务内部收益率等财务数据。

详见下表财务现金流量表全部投资表单位万元序号项目名称合计起始第年第年第年现金流入商业银行贷款销售收入资本金现金流出总成本除财务费用营业税及附加土地增值税所得税税前净现金流量税前财务净现值项目税前内部收益率税前累计净现金流量税后净现金流量税后财务净现值项目税后内部收益率项目资本金净现值内部收益率项目资本金按折现率测算，得出财务净现值税前与税后财务内部收益率等财务数据。

具体见下表财务现金流量表资本金表单位万元序号项目名称合计起始第年第年第年现金流入商业银行贷款销售收入资本金现金流出总成本除财务费用贷款还本付息经营税费税前净现金流量税前财务净现值税前内部收益率所得税税后净现金流量税后财务净现值税后内部收益率项目清偿能力评价本项目贷款按季度给付利息，建设经营期结束次性偿还本金。

总计贷款额度为万元，支付利息总额为万元。

贷款有效利率。

人民币中长期贷款年利率，年月日起实行贷款还本付息估算表表单位万元序号项目名称合计起始第年第年第年总成本除财务费用直接成本合计管理费用销售费用其他费用不可预见费维修基金资本金银行贷款贷款取得贷款余额贷款偿还利息支出项目的不确定分析敏感性分析销售总收入与总成本的变动对全部投资及资本金的敏感性分析。

现设定建设总成本在范围内变动全部投资资本金内部收益率净现值的变动状况见下表项目敏感性分析表表项目变动全部投资资本金总成本总收入项目收益率在分析的各种情况下仍能保持较高的内含报酬率最低情况为收入减少时为，项目内含报酬率仍高于其资金成本，也介于行业平均利润水平，表明该项目具有定的抗风险能力。

项目的盈亏平衡分析项目盈亏平衡以及达到的利润率时地上建安成本和地下建安成本设施配套费的保本价见下表项目盈亏平衡分析表利润率保本价万元地上建安造价地下建筑造价设施配套费单价元总价万元单价元总价万元单价元总价万元项目投资社会效益评价社会效益影响社会效益评价有助于保证项目社会环境的相互协调二社会效益评价有利于促进国家社会发展目标的顺利实现三社会效益评价有利于减少项目投资的短期行为和盲目投资四社会效益评价有利于资源的合理利用和社会环境保护。

项目社会参与性目标群体参与性通过对于旁中海水岸馨都的调查显示新迁进居民无论是在收入学历，还是职业层次上都明显偏高。

新迁进居民的居住面积为平方米平方米居多。

新迁进居民对所居住小区的总体感受良好，并未达到最佳居住要求，表明优质的产品仍有广阔的市场空间。

新迁进居民有更多的购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力的关注明显高于旧居民小区的消费者，购房更趋理性化。

由此可以证明，地理位置不是影响购买行为的重要因素，收入高品位高的居民认为城市近郊区是理想的居住区域。

而且越来越多的消费者将房地产开发商的知名度和信誉度作为购房选择的要素。

受影响群体参与性净月开发区是政府实施城市长远发展规划的热点区域，市场潜力巨大。

在未来的几年中，净月开发区必然成为房地产热点地区。

随着周边棚户区改造等重点项目的启动，越来越多的长春市民会关注净月开发区的房地产市场。

同时，别墅公寓住宅高层商业综合楼，这样的综合商住体的规划，在净月开发区必然会吸引各大商家投资者的关注。

相信未来几年，长春欧亚集团，远方超市等长春市龙头商业集团必然会在净月区域寻找合适的地段楼盘开展经营活动。

我们的商业部分，可以面向在长春市场有定影响力的长春本土企业，如欧亚集团等。

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