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应考虑布置相应数量的生活配套设施。

宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下主要指南楼商业片区和友谊路沿线公用设施种类公用设施名称教育设施大学财经学院轻工业学院职业技术师范学院高中校北师大附中市重点第四中学市重点南楼中学区重点医疗设施医院，河西医院，医大第二医院三级甲等大型商业设施津华五金商场南楼商场南楼家乐购物中心店及二店河西商场登发装饰基地十八街麻花总店文化设施日报大厦河西图书大厦科学技术馆国展中心礼堂体育设施河西体育场大型公园乐园大型宾馆宾馆三星迎宾馆乐园宾馆三星津利华大酒店四星水晶宫饭店四星钢管宾馆二星长青温泉宾馆大型商住楼钢管大厦万顺大厦澳东大厦科技大厦新安大厦深圳发展银行大厦环渤海中心大厦日报大厦综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是南楼市级商业中心，二是规划的友谊路市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。

四项目周边环境现状项目所在区域环境由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区，公路两侧工厂林立，年代后期，随着城市房地产的发展，原来的部分工厂企业，由于工业结构调整的原因，大多已搬迁改造，象市构件厂等企业建成了如今的顺驰名都名都新园摩托罗拉住宅小区等新型住宅小区，逐步带动了该区域的住宅市场市级迎宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开发建设，拆迁了原来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，已成为市区上佳居住区位。

但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有油毡厂无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有定差距，这是弱势所在，但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设的发展很快得到解决。

项目宗地周边情况该项目宗地南侧为津洋置业公司的养殖场，有大量的水南楼市级商业中心友谊路规划市级行政中心梅江居住区项目所在地已建成住宅区宗地面，拟规划为保留水域，对该项目的环境有定的积极影响。

项目宗地北面现状为津洋置业公司的养殖场，规划为居住用地，顺驰集团已与其签定土地开发协议。

项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库和津洋置业公司的养殖场部分用地，现已转让给松江置业公司用于房地产开发，属于梅江南居住区的部分，该项目与梅江南居住区仅河之隔卫津河，基本上形成个大的居住片区。

卫津河已由原来的臭水河改造为环境幽雅的景观河道，使得该项目周边环境有了根本性的改善。

项目宗地东面现状为片空地，原为玻璃厂用地，后被附近村民占用，现以被玻璃厂收回，面积约亩，规划用途为水面。

西侧卫津河北侧顺驰开发地块厂区西侧刚修建完毕的卫津河南侧在建道路梅江南开发用地周边近期及远期规划对周边环境的主要影响该项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足公里，东南半环的修建对该项目的出行将会带来很大的方便，东南半环是市中心市区规划路网中的两个半环之，是市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，其功能是完善市东南半部路网，联系海河东西两岸的交通，同时起分流中环线和外环线客货交通流的作用，东南半环的建设已列入十五规划中，目前黑牛城道段扩宽改造工程即将完成，跨海河大桥计划年开始修建，年年底通车。

解放南路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两边绿化带宽米，并保留现状水面，在项目周边有大量的绿地和水面，形成道生态景观，既调节了空气，又避免了噪音，对项目带来的好处可谓多多。

本项目西北侧为梅江居住区，将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目的定位和提升档次会有非常积极的意义。

目前项目门前有去大港区公交线路，距项目公里处有路终点站，项目开发后，该路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点，并可引进其他线路，方便项目业主出行。

五市政配套道路情况现状情况目前本项目周边的现状市政道路只有条解放南路，为市区条重要出入市干道，向北直达市中心区，向南与津港公路连接直通大港区，其现状路宽米。

项目南侧的米宽的浯水道正在修建，联接梅江和小海地片区，使项目又多了条出行路线。

规划情况解放南路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两边绿化带宽米。

项目用地北侧谭江道为规划米道路，通过谭江道将该项目与梅江居住区联结在起。

市政管线配套情况总体上讲，该区域原为工厂区，具备基本的市政配套条件，具体分析如下给水在解放南路有的输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。

排水在该项目用地南侧规划有雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入卫津河，污水近多层小高层多层小高层以上多层小高层别墅各档次产品年上半年需求状况由上述可见，如忽略统计误差，河西市场基本呈现各档次产品供需的差量空间基本相近，即各档次产品皆未出现明显的供求悬殊供应量远小于需求量的良好投资空间。

区域市场各档次产品的集合特征河西市场产品几乎汇集了整体市场内各档次的产品，产品类型丰富，各档次产品交叉分布，几乎无明显的档次分布区域。

依据产品单价可将该市场产品分为以下几类低于元平方米该档次产品多分布于远离城市中心的位置，地域分布较差，多为开发形式单，配套设计上仅顾及区内基本的环境配套要求。

借助地理位置及产品投入等全方面的降低成本，以迎合该区域拆迁户和实力较弱的外迁户的需求。

建筑形式基本为多层。

具有代表性的项目有项目名称规模建筑形式绿化率均价元主力产品瑞江花园期整体万多层两室金海湾万多层两室荣华园万多层两室元平米该档次产品在该区域需求中处于绝对主力产品地位。

此类产品也多数分布城市中心外的位置，但此类物业对产品以外附加值的设计已较为注重，从景观设计户型选型高科技材料运用等方面做得较细，以此弥补地域优势不足。

且该类物业多为大中型规模的开发，产品主要以多层开发为主，辅以部分小高层。

具有代表性的项目有项目名称规模发售资源建筑形式容积率均价元主力产品消化率顺驰名都万万多层小高层基本售磬名都新园万万多层两室三室元平米该档次产品的开发基本分为两大类，类为产品多为小高层，产品自身优势较少，依仗地理优势跻身于该空间市场另类为跳出局部区域市场的产品，极其强调产品外的环境文化配套等优势，主动拉升区位，从而大幅度提高物业档次。

项目名称规模发售资源建筑形式容积率均价元主力产品消化率世纪城万万多层小高层两室三室芳水园万约万多层小高层蓝水假万内认期多层小高层期万元平米此类产品基本集中在市中心区域，地理位置优势是绝对的，同时，产品开发上追求深度，比较注重对文化环境产品等方面雕琢。

但该类产品由于受地域限制，产品开发趋同，且多为小高层，小区环境条件多不如远离市中心区域的中高档项目。

项目名称规模发售资源产品形式均价元主力产品消化率泰达园万万多层高层罗马花园万万多小高层高层两室区域内个案状况世纪城个案分布与宗地位置关系图世纪城该项目由多层小高层组成，产品形式单，主力户型集中在平方米两室以及平米三室。

详细技术指标请参看第四页对应表格内容该项目直极其注重产品的宣传，在宣传力度空间利用度以及持久性和高密度性方面，处处都要体现出实力公司的手笔。

该项目直以高科技的概念社区为宣传主题，目标客群直指高学历高智商高层次高收入高需求的族。

总结该项目产品单，项目主要依靠科技运用后的八大优势为主要竞争点，同时，今年月，美国易道打造的社区环境的落成，又新添了卖点，促进了销售。

梅江蓝水假期蓝水假期以小高层层多层层别墅的建筑形式构成，小高层与多层栋数为，各楼体呈曲线型围合式分布，在保证采光通风的舒适性同时，最大限度的利用了景观资源的观赏价值。

该项目的住户可看到水景，且每户窗外都有绿色，景观均好性发挥到极至。

产品面积偏大，主力户型在之间，户型并无创新，同市场有很大趋同性。

产品推广方面，以亲水住宅为主题，运用友谊商场门蓝水假期名都新园云水园宗地前的形象推广发售享受特惠的认购卡以及高密度的立体宣传，推出休闲生活概念，运用概念引领客户的消费趋向。

总结该项目产品方面不具备竞争优势，主要依靠生态科技的运用为主要竞争点，最市场炒做的很热，但项目开发策划方面并无突破性的拓展。

云水园该项目由多层及少部分小高层别墅构成，区内规划除建设了国际老人村外，环境建造上并不具备优势，尤其是别墅区的环境，更是与高档的建筑形式不相称。

别墅分为平方米两种，均价约在元平米左右。

详细技术指标请参看第四页对应表格内容该项目于年月即开盘发售，宣传上直不温不火，虽该项目不隶属于梅江小区，但广告中打出梅江第片风景的广告语吸引客户，但其销售业绩不佳，经过年多的推广周期，套别墅刚售出过半，公寓的销售更是仅售出。

总结该项目地理位置上紧邻梅江，故直以购房升值为主导卖点，并期望借助梅江的建设来完善区域功能，运用了借大势推小势的做法。

明都新园该项目以多层为主构成，产品以平米两室为主力。

在同档次产品中，该项目区内环境规划及配套设计还是相当到位的，项目性能比达到了较佳的效果，重点吸引了本区安居以及部分改善型需求客户。

详细技术指标请参看第四页对应表格内容总结该项目注重了附加值的提高，在同档次产品中拉升了住宅品质，助推了产品从同等竞争中脱颖而出。

三整体市场对本案有重大影响的因素受政府启动梅江生态居住区的刺激，现黑牛城道以南的广大区域已经形成个大片的热点开发区域，包括梅江南凌庄子区域，其中尤以梅江及梅江南的规模规划最具影响力和带动力，在该区域市场内将起到不可替代的主导作用，天玻紧临梅江及梅江南，属于该热点商圈的辐射范围内，故此，上述两个区域将成为天玻项目的主要竞争对手，梅江及梅江南的发展对天玻项目的影响将是至关重要和不容忽视的。

梅江生态居住区梅江总体状况分析总体规划该居住区整体规划占地公顷，总建筑面积万平方米，其中住宅建筑面积万平方米，公建万平方米。

整个居住区共划分为个居住小区和个公建区。

总容积率为，绿化绿，区内规划水面公顷，占总用地的，有水面的小区湖景绿化率达到以上。

开发节奏及上市安排该生态居住区分两步建设，正在建设的为地，规划占地公顷，总建筑面积万平方米，其中住宅万平方米，公建万平方米，水面公顷。

今年起步建设万建筑平方米，年底竣工万建筑平方米，预计明年下半年该区域将建成进住，到年，整个梅江生态区的起步区和二期工程将全部建成竣工。

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