珠江骏景花园房地产项目投资可研报告全文免费阅读、在线看 ㊣ 精品文档 值得下载

合同出让合同号国有土地使用证温国用第号建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证二建设条件评价建设方式参与开发珠江骏景花园房地产项目的企业参与项目开发专业机构序号项目单位名称设计单位广东珠江翰思设计有限公司监理单位广州珠江监理有限公司施工单位广东韩江建筑安装工程有限公司建设进度安排珠江骏景花园项目总建面积，平米，共栋层建筑，分为区栋区栋区栋。

项目将于年月正式动工，月完成证照办理，年月份正式预售，年月项目全部竣工。

目前公司已通过公开竞拍获得土地使用权，已累计投入，万元，预计区栋将于月完备证照，项目资本金全部到位，达到银行贷款条件区栋区栋将于月份完备证照，并同时进行施工。

环境保护评价该项目是以商业住宅为主要用途的开发项目，已取得提前施工的批准，为了不影响工地周围居民的正常工作生活学习环境，在项目开工过程中，开发商及项目施工单应严格按照有关施工操作规定执行，避免可能造成限定外的噪音或粉尘污染。

第四部分市场研究与分析项目优势及客户产品定位项目优势采用现代住宅设计，户型新颖该项目采用现代风格设计，规划为高层建筑，建成后将成为该区域的首个标志性住宅建筑。

临近花博会环境清幽该项目邻近花博会，空气清新，环境幽静，适宜居住。

发展商知名度高该项目发展商为广东珠江投资有限公司，该公司已开发了众多大型住宅楼盘，如珠江帝景骏景花园罗马家园旭景家园翰景轩信华花园等。

在业界颇具名气，在消费者心中形成良好印象。

前景较好该项目将引进全球强家乐福大型零售业卖场，将带动其他商业业态陆续进驻，形成该区域的个大型商业中心。

交通便利地处光华大道主干道沿线上紧挨花博会主场馆正对区政府以及即将进驻的商业组群，都将带来可观人流量，未来将会有更加便捷的交通。

地价水平较低目标客户产品定位及形象定位市场定位为该项目的目标客户主要是较高收入水平的高层白领蓝领人士，企业中高层骨干。

产品定位为平米为主的中高档商住型项目。

二房地产市场分析成都市房地产市场分析根据最新规划，成都市城市规模将由三环路以内的原旧城区逐渐向外扩大，到年，成都将形成包括绕城高速公路以内区域，面积近平方公里的中心城区，包括新都华阳龙泉温江等区域在内的大都市区。

房地产的开发也由集中在至三环路间开发，转向三环以外和城郊结合部开发，以及更远郊的郊区楼盘并举的局面。

从环域来看，年第季度，二环路以内已经少有新项目亮相，新增供应面积仅占总量的，毛坯均价突破元平米，而二环到三环区域新增供应量则占到总体供应的，毛坯均价突破元平米，高素质楼盘价格区间在元平米三环以外由于政府的规划导向以及高品质楼盘的陆续推出，去年交易量猛增达万方，同比增长，今年新增供应总量占到，毛坯均价在元平米左右。

从方位来看，成都市可分为东南西北包括城中在内的五个区域。

城中规划为中央商务区。

拥有得天独厚的地段优势，繁华商圈省政府市政府所在，地少价高，年住宅毛坯均价为元平米左右，以中小户型供应为主，主力客户为投资客和商务人士。

城南规划为科技商务居住区。

行政金融商业中心生活居住会议展览为主的成熟区域，公认的富人区，历来是成都市民居家臵业的首选之地，西南最大的高新科技园区电子交易市场中科院分院新会展中心所在，南延线至双流国际机场，明年政府南迁后，更是新的城市副中心。

随着城南商贸会展业的发展，城南三环内外乃至华阳均成了开发的热土，但城南城市副中心的定位将区域功能发生转变，更多地强调城市功能会影响居家臵业的选择。

目前该区域开发商众多，如和记黄埔深长城远大等均将该区域作为未来的主战场。

年住宅毛坯均价为元平米左右，户型各面积段供应结构相对平衡，主力客户为高新科技精英和成功商人。

城东规划为休闲生态居住区。

原为老工业区聚集地，随着沙河整治工程的竣工以及城东工业企业的外迁，条生态走廊在城东的轮廓渐渐清晰，从特色农业园区到城东生态区十陵风景区，再到龙泉驿即将打造的成都绿肺城东开始以中产重新定位，也逐渐成为成都市民心中的理想居住地。

目前城东吸引了包括深圳万科新加坡吉宝天津融创北京万基在内的品牌开发商，未来的城东在板块竞争中将更具吸引力。

年住宅毛坯均价为元平米左右，主力户型在平米，主力客户为原国企骨干和年轻白领。

城北规划为物流商务区。

火车北站荷花池城隍庙等客运物流和大型专业市场集中地，外地人众多，治安状况不是很好，但随着政策的不断北移，亚洲最大的铁路物流基地年投入使用，该板块环境会不断改造和完善。

年住宅毛坯均价达到前所未有的元平米，主力户型在平米，主力客户为专业市场经营者和个体户。

城西规划为休闲文化居住区。

传统的上风上水贵人区，生活配套成熟，市政设施完善，是成都市空气质量最好，公园最多绿化率最高的区域之，文化和旅游历来为区域线是西南经济走廊中的核心部分，北部新城的打造不仅使万春镇和温江的人气商机居住环境得到提升，还将形成成都未来居住休闲的大中心区域，成都的人居休闲重心也将在城市发展的过程中逐渐西移。

在政府的宏观规划开发商的强势打造和核心项目国色天乡的支持下，北部新城将成为花园居住新城中满足人们各种需求的最适合人居的典范，成为城市最具消费能力，追求居住品味生活的成功人士的首选臵业之地，从而真正实现生活在温江的目标。

建信奥林匹克花园由成都建信奥林匹克投资臵业有限公司开发，项目占地亩，绿化率，项目主题定位，运动就在家门口。

售价元平方米，社区内楼户型均以售完。

西花汀位于光华大道临近温江城区公里处，距光华大道垂直距离约米。

项目总占地约亩，规划建筑面积约万平米，由层层层电梯洋房疏落布局而成。

户型区间，其中为主力户型，总户数约户。

目前小高层尚未推出，预计售价为元平方米。

仁和•春天大道位于成都市城西光华大道旁，成都七中实验学校正对面。

项目总占地面积近亩，规划总建筑面积万平方米，产品主要为低层别墅和小高层电梯洋房，总户数约户。

目前该楼盘尚未推出，预计售价为元平方米。

塞纳河畔位于温江区光华大道温江段花博会主展馆斜对面。

项目占地面积平米，规划建筑面积平米。

主要产品为多层和小高层电梯洋房，主要户型为平米。

目前小高层洋房售价为元平方米，基本首罄。

七彩花都项目优势紧邻花博会，紧邻千亩生态公园，紧邻风景秀丽的江安河，占地万平米，总建筑面积万平米。

商住分离，外围双层商铺。

保证了社区配套，隔绝了喧嚣，提高了生活品质。

围合式布局，两三栋楼组团，独享围合内超过平米的秀丽风景。

销售均价元平方米，在售。

美茵河谷项目规划层电梯洋房电梯洋房，共有户，绿化率独有亩自建公园，自建美茵河，个内湖，社区生活健康休闲配套相当齐全毛坯房销售均价元平方米。

海峡新城项目占地万平方米，建筑面积万平米。

小区具有全套智能安防系统，交通方便快捷生活配套成熟，并提供全面优质的社区服务。

销售最高价元平方米，已基本售完。

四项目价格测算测算方法市场比较法测算原则根据现有的房地产市场状况，结合该物业的有关情况，遵循测算工作中的合法原则和替代原则。

测算过程目前与本项目最具可比性的楼盘有建信奥林匹克花园七彩花都和美茵河谷，因此本次估价主要以建信奥林匹克花园信华花园七彩花都和美茵河谷为可比案例，综合分析本项目的规划设计定位以及与可比案例各种影响价格因素的优劣，并参考成都市其他周边同类楼盘的价格定位情况，综合考虑影响房地产价格的因素和项目的发展趋势，预测本项目的住宅在年的销售均价为元平方米，年的销售均价为元平方米，年的销售均价为元平方米部分带家电公寓。

商业在年的销售均价为元平方米，预计在年，该项目的商业推出市场时，销售均价为元平方米。

第五部分投资估算及资金筹措评价投资概述该项目计划总投入资金为，万元，其中企业自筹资金，万元，拟向银行借贷资金，万元，其它剩余投入资金靠本项目销售回笼。

其中项目区计划总投入资金为，万元，其中企业自筹资金，万元，拟向银行借贷资金，万元，其它剩余投入资金靠本项目销售回笼区计划总投入资金为，万元，其中企业自筹资金，万元，拟向银行借贷资金，万元，其它剩余投入资金靠本项目销售回笼区计划总投入资金为，万元，其中企业自筹资金，万元，拟向银行借贷资金，万元，其它剩余投入资金靠本项目销售回笼。

二自有资金的认定根据成都博家屋业有限公司年月日财务报表反映公司所有者权益为，万元，公司自有资金充足，已投入本项目资金据报表反映为，万元，确定投入本项目自有资金为，万元。

三已投入资金的确认截止到年月成都博家屋业有限公司已投入项目资金为，万元，主要为土地出让金及契税前期工程款等，随着项目的推进，工程进度的开发，在拿到四证前，自有资金投入将达到。

四项目资金筹措该项目资金主要来源于企业自筹资金，万元向银行申请三年期项目开发贷款为，万元，分三次提款，首次区项目，万元，第二次区项目，万元，第三次区项目，万元。

分别在年月年月提款及年月提款本项目销售回笼资金投入，万元。

项目区资金主要来源于企业自筹资金，万元向银行申请三年期项目开发贷款为，万元，在年月提款。

其余靠销售回笼资金投入，万元。

项目区资金主要来源于企业自筹资金，万元向银行申请三年期项目开发贷款为，万元，在年月提款。

本项目销售回笼资金投入，万元。

项目区资金主要来源于企业自筹资金，万元向银行申请三年期项目开发贷款为，万元，在年月提款。

本项目销售回笼资金投入，万元。

第六部分偿债能力分析项目财务效益预测销售收入项目可实现销售收入为，万元。

根据我公司测算人员对该区域周边同类商品住宅商铺及车位的供求状况调查，并结合估价经验作出修正后确定预测本项目的商铺销售均价为元平方米，普通住宅的销售均价为，元平方米，普通公寓销售均价为元平米，酒店式公寓商住楼的销售均价为元平方米带家电家私办公家具。

其中商铺可销售面积为，平方米，住宅可销售面积为，平方米，普通公寓可销售面积，平方米，酒店式公寓可销售面积为，平方米，商住楼可销售面积，平方米项目开发总成本费用为，万元土地成本为，万元前期工程费为，万元房屋开发直接成本，万元管理费用为，万元销售费用为，万元营业税金及附加土地增值税为万元借款利息费用为，万元项目税前净利润为，万元税后利润为，万元税后净利润率成本利润率为财务净现值，万元投资回收期为年由上述数据显示该项目在经济上与财务上均是可行的。

二项目盈亏平衡分析盈亏