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旅游业有了长足增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。
旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增长点，它在扩大开放，带动相关产业发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。
在全国旅游发展大形势下，烟台旅游业步步升温。
旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。
烟台有着天生丽质自然美。
阳光海水沙滩蓝天是这个城市最为骄人资源，是最适合人类居住城市之。
房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场，这是房地产发展个必然。
线海景和近海海岛公寓酒店式公寓产权式酒店别墅等成了房产投资首选。
综上所述，烟台五星级度假酒店有着良好外部经济环境，社全环境和地理位置。
这都是本项目面对市场基础。
二市场供求分析到目前为止，烟台市还没有家真正意义上度假酒店，高端商务酒店也寥寥无几，因此项目建设是迫切需要。
三项目比较分析项目地块情况项目地块约，位于烟台东端，东南面向黄海，北靠起伏山岭，西面毗邻高尔夫球场，是块优质有专属海域线海景地。
用以开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺块宝地。
市场定位烟台度假酒店是设计为五星级标准度假酒店，目标是来烟台度假具有高消费能力富豪高端游客，包括世界强企业新崛起经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。
从产权发售角度考虑，同样是为这样群高端客户提供自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标自有资金在千万元以上投资群体。
比较分析在同样地理条件下，烟台暂时尚未出现可类比项目。
烟台市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。
目前唯竞争对手是位于烟台芝罘区北部阳光酒店式公寓。
因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。
因此，本项目发展前景是非常诱人。
第三章项目定位主题定位烟台五星级度假酒店为产权式酒店。
功能定位休闲度假美食疗养会议娱乐。
市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目目标购买者和目标使用者是哪类人。
下面将根据家庭生活阶段及区域两个标准进行划分及详细分析，从而最终准确地确定项目目标客户群体。
以家庭生活阶段性为划分标准客户分析家庭生活周期阶段与特点住宅购买与消费特点旅游及旅游物业购买消费特点单身阶段年轻单身，几乎没有经济负担，新消费观念带头人。
但普遍没有厚实经济基础。
好动型青年公寓主要租买者。
对新生事物接受较快，对旅游拥有浓厚兴趣与热情，尤其对自助游情有独钟。
贷还款能力强，接受贷款购物方式。
出游以朋友同事作为组合元素。
新婚阶段年轻夫妻，无子女，经济处于上升阶段，购买力强，对耐用品大件商品期望和要求强烈。
对中小型住宅购买需求较为强劲，开始以家庭为单位旅游组合方式。
对自助游拥有更充足财力精力和兴趣，而暂时没有繁重工作与家庭负担。
购买住宅削弱了定经济能力，但处于上升阶段贷还款能力仍对其套房承担更多成本，从而使售价水平更能被大部分客户所接受，以快速回收资金。
景观较好套房虽然价格较高，但由于好景观会十分吸引潜在客户，再加上多中，点缀着绿树蓝海和发展商之公司徽标，整个画面以白色为底色，并以亮丽橙色稳重蓝色以及活泼绿色渲染，共同构筑幅典雅而活泼并能充分体现滨海特色画卷。
分阶段控制公关效果基于本项目特点，本方案前面部分已提出项目宣传推广建议采用短平快路线，因此项目公关活动应建议有步骤地划分为三个阶段形象建立及宣传铺垫阶段试销阶段正式销售阶段各阶段公关效果目标如下售前形象建立及宣传铺垫项目开工后时间个月，预计开始时间为年月下旬售前宣传基本目标是让目标客户对本项目及本项目推出新概念有相当程度了解，并产生信任感和认同感，对项目有了比较深刻印象及对休闲度假和养老度假等新生活方式初步认识。
主要通过现场工地围墙以及在烟台旅游通道条幅进行宣传。
本阶段，各项工作尚处于准备与调试阶段，如楼书沙盘模型卖场及销售队伍等。
试销阶段时间三个月，预计开始时间为年月试销阶段是为了试探目标客户对项目直接反应，进步证实项目定位价格销售方式和区域等方面是否迎合市场需求，以便作适当调整。
这阶段公关活动都控制在特点及目标明确小范围内。
主要采用直邮广告重点位置设立宣传咨询点现场售楼处建立现场烟台个别星级酒店配送宣传品以及宣传条幅等。
建议售前宣传与试销阶段部分时间可重叠，而阶段工作同时进行。
本阶段可考虑投入适量软性广告和小规模活动作为客户对项目信心培养支持。
同时，本阶段由于销售基本要素如楼书卖场沙盘模型及销售队伍等已经完成，可以接受内部认购。
正式销售阶段项目主体工程部分封顶时间十个月，预计正式开盘时间为年十建立在前两个阶段公关效果之上，在这阶段，推广力度和费用都达到了最大极限。
报纸户外广告直邮现场展销宣传资料模型等所有公关手段和销售工具全面展开。
本阶段，甚至可以考虑委托内地目标区域市场销售机构进行异地销售。
外发式宣传策略精品楼书主要用于对新度假概念和新生活概念引入，描绘以自游人身份于海滨城市度假以及携家带口享受家庭乐趣种种优点，并详尽介绍项目周边及烟台众多旅游资源，以激发潜在客户对购房置业和享受新生活方式渴求和憧憬。
本楼书主要发送对象为到现场看楼者专门促销活动中到场客户针对性直邮客户，以及酒店客人可考虑摆放于烟台高级别酒店里供阅读。
形式开铜板纸精美册子内容自游人新度假概念优点和特色描述家庭度假迅猛发展和未来家庭度假发展趋势介绍项目周边旅游景点及民族风情诉求，项目大环境优势烟台旅游交通设施及收费旅游服务项目及收费景点娱乐项目及收费主要旅游度假酒店分布及收费等旅游常识介绍烟台旅游及滨海带海岛发展规划与开发前景国外产权式酒店特色和优势介绍酒店规模园林绿化规划设计户型设计产品设计介绍折页楼书折页式楼书主要用于不集中广泛宣传，目是为了传输项目上市信息，以较浅显化内容和形式初步引起目标客户关注，并产生进步了解销售操作细节兴趣。
形式大折页设
（立项阶段）旅游度假区五星度假酒店项目投资立项评估报告（提交材料）
