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行了实地勘查。
本报告中所引用经济数据系经过我们长时间研究及市场分析所取得，如有偏差，仅供参考。
本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。
第二章项目界定与现状描述宗地法律关系宗地性质及基本情况北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于海淀区大西山风景旅游区西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北至凤凰岭路。
总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。
可规划地上面积万平方米。
项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。
属于国有土地。
厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。
图地块用地规划图宗地实际用途与规划用途现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积另有少量村镇企业用地公顷，占用总面积家具厂，已停产。
厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。
宗地规划用途为旅游度假及文化用地。
宗地区域历史价值该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。
项目自然条件与区位项目土地自然特征本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性大断裂分布。
项目区位特征项目所在地海淀区是著名高科技文化教育旅游区。
区内山清水秀古迹繁多，属北京上风上水之地。
金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园宏大格局，海淀区不仅有优美自然景观，而且有丰富人文景观。
秀美自然景观与丰富人文景观相映成趣，为园区内企业科研工作者提供了个良好生产生活和工作环境。
海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集地区，其智力密集度在世界亦属罕见。
海淀区发展高新技术产业有了得天独厚条件，确立了海淀区在全国高科技发展中核心地位，具备发展知识经济条件。
海淀区位于北京市区西北郊。
东与西城朝阳区相邻，南与宣武丰台区毗连，西与石景山门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积平方公里。
总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。
可规划地上面积万平方米。
项目用地位置范围示意图如下图大西山风景区位置示意图地上物状况该项目用地范围内大部分为早期建造平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。
平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变城市景观极不协调。
现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总地停止协议出让，转而实行招标拍卖挂牌出让，市场化程让单价元平方米亏损盈利图项目盈亏平衡分析图单位万元本项目土地取得费为元建筑平方米，其中取值标准是严格按照国家和政府法律法规以及政府相关规章，结合项目所在区区位因素制定出来，具有实际可操作性。
但由于项目拆迁补偿统计数据没有进行核实，项目土地取得费用准确性来源于项目统计数据准确性方面，因此，土地取得费预算存在定误差。
本项目熟地单价盈亏平衡点为元平方米，而预测单价为元平方米，后者超过前者元平方米。
由以上分析可知，该项目盈利能力较好。
敏感性分析本次分析以投资成本利润率为分析对象，选取土地级开发完成后熟地单价和征地拆迁成本为敏感因素进行分析。
以项目竣工后熟地单价为敏感因素当项目熟地单价以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为当项目熟地单价以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为。
当项目熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目投资成本利润率为。
当项目熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目投资成本利润率为。
以土地取得费为敏感因素当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为。
当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为。
当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时，本项目投资成本利润率为。
当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时，本项目投资成本利润率为。
经过上述分析，当项目竣工后熟地单价发生变化时，本项目投资成本利润率变化相对较小而当土地取得费发生变化时，本项目投资成本利润率变化明显。
因此对本项目而言，土地取得费变化对本项目影响较大。
投资环境风险近几年北京市房地产市场是否存在泡沫争论直继续，北京房地产价格路上升，市场前景仍然有很多不确定因素，旦泡沫出现势必对本项目房地产市场造成不利影响。
因此项目完成越早，风险就越小。
资金风险本土地级开发项目投资规模相对较大，且资金为银行贷款，风险较大，周期越长，财务成本越高，风险越大。
故应提高效率，缩短项目开发和出让周期，节省资金成本。
同时开发过程中应注意制定详细开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展每步计划中，避免资金风险。
工程质量风险在大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对项目产生不利影响风险。
对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收中途质量验收竣工验收，从而规避这方面风险。
政策风险现阶段土地级开发项目政策机制尚未成熟，对于土地供应和管理体制变化，在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到问题，带来些政策层面风险。
对此，应尽可能理
（立项阶段）旅游设施一期项目投资立项评估报告（提交材料）
