（立项阶段）旧城改造项目投资立项评估报告（提交材料） ㊣ 精品文档 值得下载

体福利设施集体公益设施公共绿地及配套的市政公用设施用地，该类用地按划拨土地使用权方式供地城中村的建设改造及相关开发建设同时享受下列优惠政策除国家省明文规定不得减免的收费项目外，涉及村民住宅生活保障用房工副业商业市场建设项目的行政事业性收费，由财政全供单位执收的予以免收其中城市基础设施配套费实行收支两条线管理，先征后返，专项使用共享收费项目，只征收上级分成部分，其余行政事业性收费及各类经营服务性收费减半收取旧城改造项目需配套建设的城市道路供排水供电供气通讯绿化环卫等市政公用设施，统纳入城市市政公用设施建设规划，由政府负责统实施旧城改造项目的土地使用权出让收入，按照规定提取相关费用，余额经县政府批准后按照的比例拨付用于该旧城改造项目。

市场需要老城区是的商业中心，建筑密度大，建设品位不高，缺乏居民进行公共活动的空间载体和灾难时疏散场地救护通道，城中村片区内危旧房体量大分布广，生活配套设施极为落后，火灾垮塌等安全隐患严重，居民大多是困难企业职工和下岗失业人员等社会弱势群体，广大群众改善居住条件和生活环境的愿望十分迫切。

所以，通过城中村改造，可解决片区农民变市民的问题，让广大市民共享改革发展的成果，切实改善老百姓的生活质量已经迫在眉睫而新区建设启动缓慢，因此造成城市的‚新陈代谢‛处于近乎停滞的状态，城区发展速度趋缓，不利于农村人口向城区的集聚和转移。

区位优势好项目位于建成区商业中心和老城区，南临中，西侧就是城商业中心，有新天地购物中心百姓量贩超市兴华商贸步行街长途汽车站等与之相邻，向西米是人民医院，向南米是人民政府。

项目位臵在城的中心位臵，配套设施齐全，区位优势明显。

劣势分析国家连续出台了促进房地产市场平稳健康发展的系列宏观调控政策，要求大力增加保障性住房和普通商品住房供给，继续鼓励居民自住和改善性需求，抑制投机性需求，加强房地产市场监管，完善房地产市场制度，综合运用土地金融税收等市场调整手段，来稳定房地产的价格。

使得新轮市场观望产生，政策调控预期将持续，居民持币待购情绪加重，对未来房地产市场的影响已显现。

项目机会区域环境的提高城旧城改造规划已编制完成，拟进入实施阶段，这对提升区域景观环境将起到很大的作用，有利于提高项目区域在居民心中的接受度。

市场理性房产需求已有回归理性的态势，就连房产销售商所经常忽悠的所谓刚性需求也出现了回归理性迹象，而高端消费的市场需求依然旺盛，因此地块前景不可限量。

政府支持国家连续出台了促进房地产市场平稳健康发展的系列宏观调控政策，要求大力增加保障性住房和普通商品住房供给但不等于不发展中小户型商品房。

作为保民生和促发展的房地产业，政府直支持其发展同时，随着城市化进程的加快，居民的住房刚性需求依然旺盛，房地产市场的发展依然持续。

项目威胁项目区修建性详细规划有待完善，对项目的开展和持续发展造成很大压力。

拆迁安臵工作范围大，容易引发社会事件。

全国通货膨胀压力增加，表现在项目开发成本增加，如建材的价格飞涨劳动力成本的增加，企业财务费用的快速增长等都将拉高项目的开发成本投入。

综合评价综上所述，得出项目符合国家产业政策和发展规划，具有明显的市场优势本项目的优势和机会大于劣势和挑战，主要是建设条件充足，潜力大，将为项目的成功运用和后期开发打下良好的基础。

项目的建设拥有巨大的成长空间，只要注重服务和品牌建设，项目就能立于不败之地。

第八章项目实施计划项目管理本项目发起单位为。

项目发起单位与招商引资单位共同成立项目建设领导小组，下设项目建设办公室，直接对主管领导负责，以确保项目高质量，高标准按进度计划安排的工期完成。

项目的实施严格按照项目法人制招投标制施工监理制等原则进行管理。

实行工程质量终身责任制。

对项目建设工程质量负主要责任的领导参建单位的领导和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。

实行工程监理制。

项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。

严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。

严格项目资金管理。

对项目资金实行专账管理专款专用，严禁挪用和挤占。

实施进度本项目主要涉及亩地的征地拆迁安臵及场地整治以及后续的房地产开发过程。

主要工程内容为土地整治工程及地块内的基础设施建设，后续的房地产开发建设等，参照同类项目，实施进度安排如下项目第阶段招商引资确定项目建设主体项目第二阶段对拟改造地块进行摸底，签订安臵补偿协议项目第三阶段确定地块出让条件，签订合作协议项目第四阶段准备项目建设的相关材料并报相关部门批准项目第五阶段完成整治范围的旧房拆除及场地平整工程项目第六阶段分期进行房地产开发，第期建设安臵房安臵老住户，接着开始进行正常开发，分三期进行建设。

第九章项目风险及规避策略项目风险分析分析项目存在的风险有政策风险市场风险经营风险人才风险和融资风险。

风险控制措施风险回避风险回避主要是中断风险源，使其不致发生或遏制其发展。

这种手段主要包括拒绝承担风险和放弃业经承担的风险以避免更大的损失。

损失控制风险防范的第二种手段是控制损失。

损失控制包括两方面的工作减少损失发生的机会即损失预防降低损失的严重性即遏制损失加剧，设法使损失最小化。

预防损失预防损失系指采取各种预防措施以杜绝损失发生的可能。

业主要求承包商出具各种保函就是为了防止承包商不履约或履约不力而承包商要求在合同条款中赋予其索赔权利也是为了防止业主违约或发生种种不测事件。

减少损失减少损失系指在风险损失已经不可避免地发生的情况下，通过种种措施以遏制损失继续恶化或局限其扩展范围使其不再蔓延或扩展，也就是说使损失局部化以达到减少损失的目的。

损失控制控制损失通常可采用以下办法预防危险源的产生减少构成危险的数量因素防止已经存在的危险的扩散④降低危险扩散的速度，限制危险空间在时间和空间上将危险与保护对象隔离借助物质障碍将危险与保护对象隔离改变危险的有关基本特征增强被保护对象对危险的抵抗力，如增强建筑物的防火和防震性能迅速处理环境危险已经造成的损害⑩稳定修复更新遭受损害的物体。

控制损失应采取主动，以预防为主，防控结合。

应认真研究测定风险的根源。

就行为或项目而言，应在计划执行及施救各个阶段进行风险控制分析。

控制损失的第步是识别和分析已经发生或已经引起或将要引起的危险。

分离风险分离风险系指将各风险单位分离间隔，以避免发生连锁反应或互相牵连。

这种处理可以将风险局限在定的范围内，从而达到减少损失的目的。

风险分散风险分散与风险分离不样，后者是对风险单位进行分隔限制以避免互相波及，从而发生连锁反应而风险分散则是通过增加风险单位以减轻总体风险的压力，达到共同分摊集体风险的目的。

例如企业内部扩张，增设实体以分散风险或企业兼并从而加大风险承受能力。

对于工程承包商，风险分散应成为其经营的主要策略之。

例如多揽项目广种博收即可避免单项目上的过大风险。

承包工程付款采用多种货币组合也是基于风险分散的原理。

风险转移风险转移是风险控制的另种手段。

经营实践中有些风险无法通过上述手段进行有效控制，经营者只好采取转移手段以保护自己。

风险转移并非损失转嫁。

这种手段也不能被认为是损人利己有损商业道德，因为有许多风险对些人的确可能造成损失，但转移后并不定同样给他人造成损失。

其原因是各人的优劣势不样，因而对风险的承受能力也不样。

风险规避策略市场风险及对策行业内部竞争的风险为了降低企业内部竞争对公司造成的风险，公司将继续依靠技术优势，加强成本控制，突出产品性能价格比，以优质价格较低等扩大市场份额。

另方面，公司将继续加大开发研制产品的力度，努力保持公司的技术优势，提升核心竞争力。

经济周期风险为了降低此类风险，公司将通过多种渠道收集国内外经济形势和商业周期情报并进行客观的综合分析，尤其是跟踪分析国际国内生产企业的规模与技术提高情况，在此基础上制定经营发展计划，选择技术先进市场潜力大投资回收率高的新项目进行投资，努力减少经济周期波动对公司的影响。

经营风险及对策安全生产风险本项目生产过程需要大量人员操作，同时也需要大量先进设备，如果工作人员操作违规或维护不当，可能会导致事故发生，进而影响公司正常生产经营活动。

为此，公司将重视安全生产教育和考核，每年进行安全生产教育，制定系列安全生产条例及生产设备操作和维护规程，并由各部门领导负责监督检查，将安全生产责任落实到每位员工，与绩效考核挂钩。

内部管理风险公司将根据市场与自身的发展状况制定战略发展规划，为有效控制由此带来的经营管理风险，将分别从发展战略生产营销质量人力资源管理技术文化等方面制定各项制度及管理措施，保证规模扩张盈利能力及管理提升的同步进行，进步控制经营管理风险。

强化采购手段，通过比价招标等采购方式降低采购成本在扩大生产规模的基础上，通过技术改造提高单位产品的生产效率，以保持产品市场价格的领先步，增强企业竞争力在公司资产及经营规模快速发展的同时，积极建立科学的企业管理制度，以消除管理滞后发展带来的负面影响进步深化内部管理机制，加强现金流万人平方米平方米万平方米住宅总需求新增城市人口住宅需求现有建成区居民住房平均面积增加需求万平方米。

城区居住用地需求规划居住用地平均容积率统按考虑居住用地需求。

本项目总供应居住用地为左右，约占新增居住用地总需求的左右。

本项目位于主城区的商业区与老城区交界处，地块地理位臵得天独厚，区位条件非常突出，土地出让前景非常良好。

土地价格测算本项目采用基准地价系数修正法成本逼近法分别评估土地使用权出让价格，并参考邻近地块