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划情况根据该项目规划指标，项目主要经济技术指标如下总用地面积公顷其中建设用地面积公顷代征绿地公顷代征道路公顷规划总建筑面积平方米其中住宅平方米经营性配套公建平方米非经营性配套公建平方米容积率住宅规划容积率经营性配套容积率图项目控制性详细规划图第二章编制依据法律法规依据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国主席令第号城市房屋拆迁管理条例国务院令第号北京市土地储备和级开发暂行办法京国土市号北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法北京市建设征地补偿安置办法北京市人民政府令第号北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府令第号北京市人民政府办公厅转发市民政局关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题通知京政办发号土地级开发实施方案编制办法昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定昌平区人民政府令第号。
二项目依据北京中心城控制性详细规划图则片区街区北京市国土资源局昌平分局关于昌平区回龙观村旧村改造项目进行土地级开发意见回龙观旧改造项目市政综合方案昌平区回龙观镇人民政府关于昌平区回龙观村旧村改造项目进行土地级开发请示北京市规划委员会关于昌平区回龙观村用地规划控制指标复函本实施方案编制人员调查资料。
第三章级开发实施主要内容及开发进度实施内容土地级开发实施主要内容包括前期手续办理征地拆迁补偿实施大市政建设验收入市交易及相关后续事项。
前期手续办理办理环境评价批复交通评价批复委托地质勘察办理建设用地预审向市发展和改革委员会办理核准手续向市规划部门办理规划意见。
二征地实施与集体土地所有权人签订征地补偿安置协议取得征地批复安置补偿取得建设用地批准书。
三拆迁实施入户调查拆迁补偿拆除拆迁结案。
四市政建设市政工程方案设计市政方案综合综合会议纪要委托施工图设计与市政口签订接用协议根据有关法律法规规定确定施工单位组织实施建设。
五验收入市交易二开发进度分地块实施情况根据该项目具体特点，并根据有关政策规定，整个项目规划分成四个地块，各地块同期实施，滚动进行开发，每地块再办理前期手续征地拆迁实施市政基础设施建设验收入市交易及相关后续事项。
地块地块，地块地块，地块及地块，地块地块其中村民回迁楼建设用地在项目地块中提供。
项目各地块具体划分如图所示图项目地块划分示意图二总体进度安排整个项目计划总开发周期约为两年，滚动实施开发。
三分期进度安排新价楼房建筑面积平方米按元平方米计算装修附属物补偿参考周边情况，结合现状，以建筑面积为基数按照元平方米其他补助费数据来自项目土地级开发投资估算明细表二土地出让金住宅楼面出让金为元平方米，配套公建楼面出让金为元平方米三项目挂牌底价二折合收益建筑面积单价合万元亩四土地销售收入估算本处主要采用假设开发法和市场比较法来确定项目经过级开发后预计能实现土地销售收入，以此来考察本项目在市场上经济实现能力。
项目二级开发完成后可以实现销售收入根据项目区域市场调查分析，考虑区域市场价格水平和市场发展趋势，确定在本项目建成后，住宅及商业可以达到销售均价分别为元平方米元平方米。
因此，项目二级开发完成后可以实现销售收入计算如下销售总收入住宅建筑面积销售均价商业建筑面积销售均价万元项目二级开发成本及开发商利润项目二级开发成本及开发商利润总计为万元，包括建安综合成本销售税费开发商利润，具体估算过程如下建安综合成本根据现行北京市建设工程概算定额，并综合考虑各用途房地产建筑结构及装修状况及其区位等因素影响，测算项目二级开发建安综合成本，详见表和表。
表住宅建安综合成本估算表序号项目名称单方成本元平方米总费用万元备注综合建安费用建筑面积为平方米二市政费用红线内市政建安费用三建造成本二四管理费用建造成本五专业人士费建造成本七不可预见费建安费用八建安综合成本三四五六七项之和九利息以第八项为基数，利率，续建期年。
十总计八九两项之和表商业建安综合成本估算表序号项目名称单方成本元平方米总费用万元备注综合建安费用建筑面积为平方米二市政费用红线内市政建安费用三建造成本二四管理费用建造成本五专业人士费建造成本七不可预见费建安费用八建安综合成本三四五六七项之和九利息以第八项为基数，利率，续建期年。
十总计八九两项之和住宅建安成本商业建安成本万元销售税金及销售税费根据北京市有关税收规定和般销售税费水平确定销售税金及销售费用，本项目销售税金及销售费用合计为万元，如下表所示表销售税费测算表费用名称费用金额万元备注两税费开发完成后销售额销售费用开发完成后销售额合计上述两项之和二级开发开发商利润本项目物业类型为居住商业，二级开发开发期为年，根据项目实际情况和房地产开发般利润水平，二级开发开发商利润按照建安综合成本不含利息进行测算，如下所示二级开发开发商利润万元土地销售收入土地销售收入项目二级开发销售收入项目二级开发成本开发商利润销售税费利率开发周期利润率万元五现金流量和财务指标分析项目土地开发销售期根据项目开发进度上市时间及相关手续办理周期，确定开发期为两年。
基准收益率确定基准收益率等于安全利率加风险报酬率，安全利率取三年定期存款利率，考虑到本项目主要为住宅及配套商业，加上定风险报酬率，确
（立项阶段）昌平区回龙观村旧村改造土地一级开发项目投资立项评估报告（提交材料）
