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完善，社会政治保持长期稳定，广大居民消费水平将随着经济发展逐步提高，同时扩大内需，刺激消费是近年来我国政府直推行积极财政政策，政府鼓励消费，尤其是在黄金周带动下日益发展假日经济旅游经济，为旅游业快速发展带来前所未有历史机遇。
经济环境分析改革开放二十多年来，反映城乡居民生活水平恩格尔系数不断下降，城镇从年下降到现在地，农村从年下降到现在地，城乡居民消费重心由满足食品需求逐渐开始向穿用玩等其他休闲方面转移，旅游业发展市场潜力越来越大。
自然环境分析昌黎县属暖温带和半湿润大陆性季风气候，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，平均气温，年平均降水，空气相对湿度，森林覆盖率为，人均绿地占，黄金海岸以碧海蓝天清风金沙闻名于天下，国内国际众多游客都慕名而来，每年接待上百万游客到这里休闲度假旅游观光。
市场环境分析海棠宾馆所处地理位置优越，改造后海棠宾馆将带动本地区全面发展，完善设施将提高其整体竞争力，为宾馆提供有力硬件支持，满足广大顾客需求。
游客需求分析随着我国城乡居民收入水平和生活质量不断提高，人们消费观念和消费模式正发生着明显变化，由传统简单消费观念转变为多元化积极消费观念，人们需求中心不再是为得到，也不再是那些廉价商品和服务，而是对产品质量设计造型用途品牌提出了更高要求。
以上分析可以看出由于黄金周实施，京沈高速沿海高速公路建成，秦皇岛正成为京津地区以及东北部分城市短期旅游首选目地。
据市旅游局统计，秦皇岛游客接待量连年创新高年万人次，年万人次，年突破千万人次大关，达到万人次，收入亿元。
年仅五黄金周就接待万人次，收入亿元，同比增长。
年十黄金周接待万人次，收入亿元，同比增长。
旅游业发展态势十分迅猛，行业增长潜力巨大。
海棠宾馆客源包括各种国内和国外旅游团队婚宴以及散客。
国内旅游团队以几大知名旅行社为主，国外团队主要以俄罗斯团为主，散客主要以京津冀等周边地区游客为主。
项目定位目前海棠宾馆会议餐饮娱乐设施从经营面积到档次都已形成定规模，该项目实施将从根本上改变海棠宾馆没有高档次舒适客房现状，具备了承担大型接待服务项目条件，可以成为昌黎县高档次会议中心接待中心。
同时接待较高层次会议培训国内外豪华团队都可以成为海棠宾馆接待服务对象。
项目建设必要性企业实现可持续发展需要现有海棠宾馆为四层框架结构，建于年，有客房间，每个房间有张床，由于宾馆硬件条件差，在暑期经营高峰阶段，每个房间只能收入元。
现在设施已不能满足经营工作需要，为了提高海棠宾馆接待培训能力，扩大海棠宾馆在昌黎县旅游渡假行业知名度，提高经济效益必须对原建筑进行装修改造。
满足顾客需求需要现代人追求已经不是吃饱穿暖，而是休闲娱乐旅游。
生活质量大幅度改善和提高，对居住环境要求下相应提高，那种无卫生间无空调无饮用水三无客房及硬件差标准差两差客房已经不能满足顾客需求，人们追求是高档舒水力平衡，提高其运行效率和自动化程度，充分开发利用太阳能技术等。
变配电设备，公共照明灯具选用低能耗节能产品。
采用节水装置，首先考虑使用国家推荐节水型人员人，工资元，福利费按工资总额计取。
修理费率按折旧费计取。
提取应付投资者各方股利利率，按股东会事先约定记取运营期头两年不分配利润，以后各年按可供投资者分配利润记取，亏损年份不计取。
企业其他费用按实际情况选取。
营业收入及税金估算项目估算年营业收入为万元。
企业估算年上缴营业税为万元，城市维护建设税万元，教育费附加万元。
详见附表。
成本费用估算经估算，项目计算年总成本费用万元。
详见附表。
利润总额计算年利润总额为万元。
税金计算年企业上缴所得税为万元。
利润总额与所得税见附表。
财务评价报表见附表财务评价指标盈利能力分析项目投资财务内部收益率。
净现值为万元，投资回收期含建设期，详见附表。
投资利润率投资利税率不确定性分析盈亏平衡分析计算年达到设计能力时盈亏平衡点生产能力利用率为，相当于达到设计能力时就保本不亏。
财务评价结论海棠宾馆装修改造工程实施后，本项目需要投资总资金万元，年提供客房间，年营业收入为万元，项目投资内部收益率为，投资回收期年含建设期，项目盈利能力较强，具有定经济效益，因此，在财务上是可行，建议尽快建设。
社会评价本项目建设将对昌黎县乃至秦皇岛社会环境产生如下积极影响昌黎黄金海岸是个风景秀美气候宜人滨海旅游地区，海棠宾馆装修改造建成，将是对昌黎县旅游业发展有力支持，改变游客无处住居住环境差局面。
增加就业岗位，吸收农村剩余劳动力，可增加农民收入，符合国家惠民政策。
缓解就业压力，对维护安定团结社会局面，推动和谐社会建设和积极促进作用。
建筑工程费安装设备费合计建筑面积单位经济指标二三四五六七投资估算表序号工程及费用名称概算价值万元技术经济指标元工程名称昌黎海棠宾馆装修改造工程第部分改造工程费采暖工程给排水工程第四部分管理费施工图纸审查费室内装修工程清单编制费室外装修工程电气工程第三部分预备费室内外拆除工程概算编制费工程估算总造价工程监理费招标代理费第二部分其他费用工程设计费可研报告编制费质检费通风空调第六部分流动资金设备配套工程加固工程第五部分利息有利于提升昌黎县形象改变昌黎环境，海棠宾馆装修设计新颖造型独特，建成后必将成为昌黎县又处标志性建筑。
结论宾馆业是旅游业支柱，国家在十五期间将重点发展旅游业，发展旅游经济假日经济。
昌黎县海棠宾馆服务有限公司以市场为导向，抓住商机，对海棠宾馆进行装修改造，对推动当地旅游业发展具有积极促进作用。
该项目经济效益非常明显，盈利水平和投资回收能力很强，风险小安全度高市场前景广阔，属于政府支持项目。
项目建成后，对满足顾客需求，缓解就业压力维护社会稳定和实现全面小康社会宏伟目标有积极促进作用，建议上级主管部门尽快批准该项目，抓紧实施，尽早发挥投资效益。
附表序号工作项目单位数量综合单价合计拆除内墙涂层铲除墙体拆除外墙砖拆除外墙涂层铲除天棚拆除木门拆除樘拆除地砖
（立项阶段）昌黎县海棠宾馆装修改造工程项目投资立项评估报告（提交材料）
