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导性，达到高起点高标准。
适当考虑人车分流，避免人车混行不安全因素。
贯彻尊重自然思想与可持续发展战略，以建设绿色居住空间环境为规划目标，满足住宅居住性舒适性安全性耐久性经济性和可识别性。
创造个布局合理功能齐备交通便捷环境优美现代居住区。
规划设计贯彻环境原则经济原则与效益原则，力求塑造个具有优雅环境文化内涵经济效益和鲜明个性花园式生活居住空间。
面向住宅消费市场，有利于起步与分期开发，正确处理规划中社会效益经济效益与环境效益之间关系超前性与操作性之间关系道路交通规划规划原则道路系统是整个项目骨架，决定基地总体布局结构。
本项目道路交通组织和停车重点体现便捷安全观景三大特色。
整体依据居住区道路通而不畅原则，形成分级有序，功能明确道路组织。
结合地形特点与空间布局，形成良好道路对景效果。
同时，道路设计与广场空间绿地空间建筑空间相结合，共同塑造户外空间景观，在创造独特景观同时，实现功能与形式完美结合。
与围合式建筑布局相配合，小区内部由条环形机动车道路形成交通骨架，路宽，两边各有宽人行步道。
停车沿环形道路两侧均衡分布。
在组团层次上做到部分人车分流。
机动车出入口设在东北面和西南面，人行出入口设在东北侧。
二景观规划规划原则强调空间整体形象塑造，统协调道路区域边缘节点地标等城市景观要素组织关联，形成有序和谐高效具有浓郁地域特征城市空间景观框架体系。
尊重自然，融于自然，利用自然。
以自然为背景，多层次有机地布臵人工构筑物，达到建筑与自然融合，求得人城市自然和谐统，创建生态型新型城市核心区。
保持和发展城市文化特色，增强市民认同感场所感和归属感，给居民个美好视觉空间，让居民有融入自然感觉。
以人为本，设计绿地广场开放空间与建筑群体，创造宜人尺度公共活动环境和居民生活居住舒适环境。
绿化景观规划基地西南面为大型公共绿化，小区内园林环境与此相呼应相联系。
在小区步行入口设臵集中绿化及重点景观，形成较好物业形象。
中心绿地与组团绿地相结合作为景园空间基础，中间穿插广场活动场地水体园林小品绿化等景园要素，形成层次丰富点线面相结合，各种社区活动各得其所空间体系。
植物配臵以自然式人工植物群落为主要方式，通过对园区周边环境分析，结合周边环境，自然地形地势和步行系统，进行科学合理布臵，通过植物乔灌草结合种植方式，合理布局，疏密有致，适当留有较开敞草坪空间，使植物景观四季有景，三季有花，富于变化。
中心花园景观设计采用传统园林与现代园林相结合设计手法，结合地形及周边环境，因地制宜，以两条轴线视觉通廓，活动广场为视觉中心，通过自由灵活曲线林荫路及溪流连接，共同组成条流动景观轴线，使人在居住区各管水管保温均采用非燃烧材料。
④所有排烟风机入口均设有熔断排烟防火阀，当熔断器熔断时，联动风机停止。
防排烟控制为排建筑抗震设计规范划分，地震基本烈度为度，设计基本地震加速度值为，属设计地震第组，特征周期为。
第七章投资估算和资金筹措投资估算估算依据国家计委建设部颁布建设项目经济评价方法与参数山东省安装工程综合定额烟台地区材料预算价格临近地区类似工程造价现行投资估算有关规定。
估算范围本估算包括正常设计施工周期内，为完成该项目所需投入工程建筑安装工程费用。
具体包括住宅建筑面积平方米，商业建筑面积平方米，以及相关道路绿化广场工程所需工程费用其他费用和预备费用，其中工程费用包括建筑安装工程费和设备购臵费。
估算说明土地费用根据建设单位提供资料，项目用地约亩，土地出让费用为万元。
公共配套设施费本项目公共配套设施主要是指小区变电室气调室等，包含在公建面积内不单列。
开发间接费用，由于开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动，故所发生费用可直接计入建设单位管理费用，本项不再重复计算建设单位管理费按建筑安装工程费用计取。
勘察设计费咨询费根据国家物价局和建设部价费字号文关于工程勘察和工程设计收费标准通知规定计取。
工程监理费按建筑安装工程费用计取。
建筑工程保险费用按建筑安装工程费用计取。
招标费等其他费用按有关规定计取。
开工手续费按建筑安装工程费用计取。
销售费用按销售收入计取。
基本预备费按建筑安装工程费用计取。
投资估算经测算，本项目总投资估算为万元，具体开发建设投资分配见下表。
开发建设投资构成分析表单位万元序号名称投资额占总投资比例开发建设投资土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费管理费用财务费用销售费用其他费用不可预见费投资估算明细表详见附表资金筹措及分年度使用计划本项目总投资万元。
项目资金来源渠道自有资金筹集万元，占总投资银行贷款万元，占总投资商品住房预售款项筹集万元，占总投资。
分年度投资估算及使用计划详见附表借款及还本付息计划本项目在建设期开始借款万元，借款利率为年利率，按等额还本利息照付方式进行偿还，从开发经营期第年末开始还款，每年还款万元，分两次还清。
借款及还本付息计算表详见附表第八章经济评价计算期本项目开发经营期拟定为年，其中开发期年年月年月底，经营期年年月年月底。
销售价格及销售收入测算销售面积测算本项目规划总建筑面积为平方米，其中住宅建筑面积平方米，商业建筑面积平方米，上述建设均向社会统销售。
销售价格确定经测算，项目基本销售价格确定如下住宅平均销售价格为元平方米商业建筑平均销售价格为元平方米经测算，本项目总销售收入为万元。
销售税金及附加估算根据有关规定，本项目销售房地产应缴纳营业税城市维护建设税和教育费附加。
营业税率按计取。
销售税金及附加为万元，其中营业税万元，城市维护建
（立项阶段）黄金海岸花园项目投资立项评估报告（提交材料）
