工业新区商务港项目可行性研究建议报告书.doc ㊣ 精品文档 值得下载

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本项目拟建于工业新区，位于市工业新 区中心黄金地带，距环靑威公路约米距离汽车站火 车站千米。

具有优越的地理位置浓厚的文化氛围便捷的交 通条件完善的配套设施，周边拥有成熟的工业园区。

项目距 新港公里飞机场公里烟台飞机场公里。

家家悦 韩国国际学校工业新区管委银行等均在项目辐射区内。

土地用途为住宅商业，使用权类型为出让，使用权终止日期住宅 为年，商业为年。

八编制依据 项目申报单位委托编制项目申请报告的委托书 国家有关法律法规规划方针及产业政策和投资政策 现行有关技术规范规定标准 工业新区商务港规划总平面图 城市规划土地环境保护等行政主管部门出具的有关文 件 项目申报单位提供的其他有关资料。

九主要编制内容 项目基本情况 建设方案 建设用地与相关规划 资源利用和能源耗用分析 生态环境影响分析 经济和社会效果分析 第二章项目建设方案 第节建设规模与目标 根据市城市总体规划，房地产开发有限公司在 工业新区号路北，开发建设工业新区商务港项目。

项目 总用地面积平方米，规划建筑面积平方米，其中住宅 建筑面积平方米，商业建筑面积平方米。

停车位 个。

工业新区商务港项目建成后，可为社会提供多种户型的住 宅共计套，商业建筑面积平方米。

该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合 当地经济发展要求，对满足城乡居民日益增长的消费需求，促进 市房地产业的健康发展具有积极意义。

第二节建筑方案 工业新区商务港项目，是由房地产开发有限公司 投资兴建的集商务商业居住等功能为体的大型综合性地产项 目。

建成后将是工业新区规模最大的综合性地产项目。

项目主要建设内容 拟建项目由北面的高层住宅区和南面得商务办公区组成，其中 高层住宅区是由栋层的住宅楼组成商务办公区是由栋 层的办公楼及栋层的办公楼组成。

二项目主要建设规模 工业新区商务港项目规划方案具体分述如下 规划用地面积平方米包括道路。

规划建筑面积平方米，其中住宅区楼建筑面积 平方米，商务办公区建筑面积平方米。

整个地块建筑由高层住宅区和商务办公区组成，其中高层住宅 区由栋层的小高层组成，每栋高层住宅建筑面积为平方 米，底层商业建筑面积平方米商务办公区由每栋 平方米栋层的多层办公楼栋每栋平方米层的 小高层办公楼以及平方米的底层商业组成，停车位个。

容积率 建筑密度 绿地率 经济技术指标 总用地 面积 包括道路 不包括道路 总建筑 面积 其 中 面积栋栋数合计占地面积容积率建筑密度绿地率停车位指标停车辆 高层住 宅区 层平方米以上车位 平方米建筑面积 平方米车位户 底层商业 商务办 公区 层车位平方米建筑 面积 层 底层商业 容积率 建筑密度 绿地率 户数平方米以上户面积 平方米及以下户面积 住宅套型建筑面积结构比例览表 项目户型面积户数户建筑面积面积比例 住宅建筑面积 住宅户数 套型建筑面积小于 户型 套型建筑面积大于 户型 户型 户型 由此可见，套型建筑面积小于的住宅面积占总面 积比例达，完全满足建设部出台的关于落实新建住 房结构比例要求的若干意见的规定。

第三节结构方案 抗震设防 本工程最高建筑层，工程复杂程度般，按现行的中 国地震烈度区划图和建筑抗震设计规范的有 关规定，地区地震基本烈度为度，本工程按度抗震 设防考虑。

二结构体系 本次建设项目各单元均为框架结构，楼板的结构形式为 现浇钢筋混凝土板。

屋面为现浇钢筋混凝土坡屋顶上铺英红 彩瓦，墙体采用加气混凝土砌块。

三基础方案 根据场地的岩土工程条件及建筑物自身特点，建议采用 天然地基，以强风化基岩作为基础持力层。

基础采用钢筋混 凝土基础或箱筏基础。

第四节公用设施方案 暖通空调 冷热负荷商务区采用中央空调系统住宅采用 分体空调和普通散热器。

商场夏季冷负荷为万大卡，新风量为人 冬季热负荷为万大卡。

住宅热指标按计算，总热负荷为。

二冷热源本项目热源由市热电厂引入低温循环水 管道直接供热，供回水温度为冷源为由制冷机制 成的的冷水供系统使用。

住宅部分 室外系统采用枝状管网，各用户入口加自力式 流量控制器。

管道采用直埋敷设。

入口及室内采用半通行地 沟。

室内系统每栋楼内各单元设置水管道就近接入本工程红线内水表井，城市供水压力 为，水质符合国家标准。

三给水系统为满足供水压力要求，本工程给水系 统竖向分两个区层至三层为下区，由室外给水管网直接 供给四层以上为上区，由屋顶水箱直接供给。

水箱生活出 水管上设置紫外臭氧体化饮水消毒器，生活热水采用热水 供应系统，系统采用上行下给全循环式。

三燃气 拟采用天然气供应，规划户数户。

二管网由东侧港华燃气引入低压管网输送至用户， 用户分户计量，管网枝状布置。

四电气 该项目住宅建筑面积平方米，户，电 力负荷按户计，同时系数商业建筑面积平 方米，电力负荷按计，则小区用电负荷约为 。

二该工程用电负荷等级为级，采用路高 压电源加台自备柴油发电机组供电，变压器采用 干式变压器，自备柴油发电机 组作为消防设备保安监控应急照明的备用电源。

三商业区住宅区部分采用高效电子节能灯，室外 楼顶设室外装饰照明。

在电梯前室楼梯间商场内疏散通 道安装电源集中式应急照明及疏散指示标志。

四在物业用房设有消防控制中心，在有关部位设置 消防报警探头手动报警按钮消防对讲电话消防广播等， 并对消防电梯消防泵阀风机等设备进行自动控制。

五商务区主要出入口车库仓库等重要部位安装 电视摄象机及红外线探头。

保安中心设于层。

六设置综合布线系统。

在商业区住宅区等场所设 置双口语音数字信息点，通过接口灵活改变使用功能。

自控 系统对各种设备进行监控和管理。

七本建筑按类建筑防雷，屋顶上设有环状避雷带， 三层以上部位每三层设置避雷环以防侧击雷。

接地极利用建 筑物基础，接地电阻不超过。

五排水 室外排水系统室内生活污水在室外汇集，经过化 粪池处理后排入渤海路城市污水管网。

屋面雨水采用内排水 系统，经排水立管排至室外雨水管道室外道路雨水，由室 外雨水管汇集，最后将所有雨水排入城市雨水管网。

室内排水系统本工程污水与废水为合流系统 以上污水采用重力自排法以下污水采用污水泵 提升排法。

第五节项目实施进度 为了科学合理地实施该项目的建设，尽早实现商品房 的销售业主的入住及经营户的使用，待项目申请报告核准 后，应尽快委托进行初步设计和落实资金，同时做好项目前 期准备工作。

另外，为确保工程进度和投入运行后达到预期 效益，应合理安排工期做好市场宣传及人员培训工作。

工业新区商务港项目根据目前项目进展情况，计划 从年月开工，至年月全部完成，建设工期 估计约个月。

项目实施进度计划安排如下 年月年月底计划完成工程前期报建 设计工作 年月年月底计划完成项目的招投标工 作 年月年月底，计划完成基础工程 年月年月底计划完成主体工程 年月年月底计划完成室内外装修及 室外配套工程 年月计划完成竣工验收，交付使用。

第三章投资估算和资金筹措 第节投资估算 估算依据 该项目的设计任务书。

前期工程费用其他费用和部分基础设施建设费用主 要依据市行政审批中心管理办公室市建设委员会 和市物价局联合发布的市基本建设程序和收费指 南。

土地费用部分基础设施建设费用建设单位管理费 销售费用和不可预见费主要通过调查当地相类似工程，研究 分析得出的。

建筑安装工程费用主要依据 山东省建筑工程综合定额二装饰分 册 山东省建筑工程费用定额 山东省安装工程综合定额 山东省安装工程费用定额 市单位估价表 市建设咨询服务业协会发布的关于发布各类 工程造价参考指标的通知威建协发号 定额中没有的子目以市场厂家现行价为准 当地同类建筑的单位造价估算 现行投资估算的有关规定。

二估算说明 建安工程费参照当地同类结构建筑的单位造价估算。

建设单位管理费按总投资估算表中项之 和的计列 设计费取建安工程费用的计列 工程监理费取建安工程费用的计列 土地费用按每亩万元计列 不可预见费用即预备费只考虑基本预备费，基 本预备费按总投资估算表中项之和的计列 三建设投资估算 总估算额 经估算，本项目建设投资总额为万元，其中土地 费用万元，前期工程费万元，基础设施配套费 万元，建安工程费用万元，建设单位管理费用 万元，销售费用万元，工程其他费用万元， 不可遇见费万元。

建设投资估算详见辅助报表总投资估算表。

建设投资构成分析 建设投资构成分析详见下表 建设投资构成分析表 序号项目金额万元所占比例 建设投资总额 土地费用 前期工程费用 基础设施配套建设费用 建安工程费用 建设单位管理费用 销售费用 工程建设其他费用 不可预见费用 四流动资金估算 该项目由房地产开发有限公司负责开发建设 销售，项目建成后成立物业管理公司进行物业管理，负责小 区的保安卫生及维修等工作。

物业管理公司实行经理负 责制，采用向小区业主收取物业管理费的方式运作，财务 实行核算，自负盈亏。

因此，作为项目开发建设单位 不需要考虑流动资金