市崇文区广渠门外南街危改房地产开发项目可行性研究建议报告书.doc ㊣ 精品文档 值得下载

发销售自行开发的商品房物业管理销售机械电器设 备通讯器材金属材料五金交电。

房地产开发资质暂定资质 三项目建设的必要性 作为四大中心城区之，近年来崇文区不断推进旧城改造工作，区域内居民的 居住质量有了明显改善。

而项目用地内原住宅条件较差，居民改善居住条件的需求 十分迫切。

本项目是北京市和崇文区年重点落实实施的件实事之。

市长 王歧山指示要加快该项目的建设，尽快解决危改回迁居民的回迁工作，彻底解决老 城区居民居住条件。

另方面，北京城市总体规划提出构建两轴 两带多中心的新城市空间格局，东二环交通商务区在这样的机遇和背景 下形成了，该区域成为二环以内除长安街金融街之外的最佳办公选择。

项目用地位于东二环沿线地区，原为具较长历史的企事业单位及单位宿舍区，与北京市整体 发展及区域规划不协调。

广渠门南街危改项目就是在以上背景下提出并实施建设的，总体规划占地面积 公顷，总建筑面积万平方米。

项目内共有四个区， 区是商品房开发区，主要用于危改回迁。

危改回迁区总占地面积平 方米，总建筑面积平方米商品房建设区总占地面积平方米，总 建筑面积平方米，由写字楼住宅国际名店商街和酒店式服务公寓组成。

项目不但可以提高居民居住条件改善区域环境，而且作为东二环交通商务区 的辐射地带，项目的建设弥补了周边区域内没有多功能综合项目的空白，将会成为 地标性的建筑复合群。

项目的建设将取得社会效益和经济效益的双丰收，可见该项 目的建设是必要的。

四可行性研究报告编制的依据 关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造期工程项目建议书代可 行性研究报告的批复京计投资字号 关于同意进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书 代可行性研究报告的批复京计投资字号 关于调整广渠门外南街危改二期工程可研批复内容的函京发改投 资函第号 北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号 北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号 建设用地批准书京国土用批字第号 国有土地使用证京崇国用第号 国有土地使用证京崇国用出第号 规划意见书规崇意字第号 北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函 规复字号 建设用地规划许可证规崇建字号，规崇地字 规崇地字 号建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字 号 建筑工程施工许可证施建字号 号 企业法人营业执照 房地产开发企业资质证书 建设项目经济评价方法与参数第三版 北京市国土资源局统计局等政府相关部门公布的相关经济指标和房地产 指标 五可行性研究报告编制的假设和说明 由于本项目尚未取得全部建设工程规划许可证，故本报告中建筑面积等 数据依据北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函 规复函字号和建设工程规划许可证规崇建字号， 规崇建字号 号综合确定。

但最终项目建筑面积以项目取得的建设工程规划许可证的 为准。

本报告设定项目红线外基础设施为七通平状态，即通路供电供 水排水供暖通气通讯及场地内土地平整。

本报告中价格费用等的取数均以年第季度市场般水平为基准， 未考虑房地产价格和物价总水平在项目开发建设销售期间的涨跌因素也不考 虑其他非正常条件下的取数。

假设委托方提供的资料属实且提供了全部相关的资料。

委托方应对所提供的资料的真实性和因所提供资料不实引起的后果负责。

六可行性研究报告编制单位和编制人员 可行性研究报告编制单位 北京房地产评估有限公司 北京联盟投资顾问有限公司二可行性研究报告编制人员介绍 理学硕士 注册房地产估价师 注册土地估价师 高级经济师 注册咨询投资工程师 注册房地产估价师 注册土地估价师 注册资产评估师 注册造价工程师 管理学硕士 理学学士 经济学硕士第二章项目投资环境分析 北京市经济形势运行状况及对房地产市场的影响 房地产市场的稳定和发展与整个国民经济运行情况息息相关，年是十 五开局之年，北京市经济保持了良好的发展势头，经济指标显示北京市宏观经济 形势呈稳定运行态势。

总体经济及产业发展稳定，市场运行良好，将带动房地产市场的发展 年北京市实现地区生产总值亿元，比上年增长，连续第年 实现两位数增长。

按常住人口计算，年人均达到元折合美 元，比上年增长。

第二产业增加值为亿元，同比增长第三产 业增加值亿元，同比增长。

人均地区生产总值的稳定增长，都 说明北京市整体经济形势运行良好第二三产业的迅速发展，必然有新的空间需 求，将带动房地产市场的发展。

图北京市地区生产总值及指数变化趋势图 不计算在内，北京普通商品住宅价格涨幅普遍呈快速上涨势头，价格 上涨水平从元平方米不等。

有个行政区的房价涨幅小于，有个 行政区的涨幅超过了。

其中，西城区平均报价高达元平方米，比上年同 期上涨了元平方米，涨幅约为房价涨幅最大的行政区域是平谷区，其 价格上涨了元平方米，涨幅高达。

供不应求及开发商的预期较高是普通商 品住宅平均报价快速上涨的主要原因。

表年各区县新增普通商品住宅平均报价览表 序 号 区域 平均报价元同比 增长 序 号 区域 平均报价元同比 增长年年年年 西城区大兴区 崇文区顺义区 宣武区通州区 朝阳区怀柔区 海淀区门头沟区 丰台区房山区 石景山区平谷区 昌平区密云县 整体平均报价年元年元 未来北京市普通商品住宅市场的供应量有望止跌回升，大量之前取得 的建设用地即将入市。

另外北京城市总体规划中规划的个新城建 设已经开始启动，这将进步增加未来普通商品住宅的供应量。

而且平方米占以上的政策已经明朗化，开发商的观望期将结束，这将使更多的普通商 品住宅入市。

因此，预计未来北京普通商品住宅的供应量将有所增加。

随着城镇居民人均可支配收入的持续快速增长，消费者的购房承受能力增强， 将在定程度上增加普通商品住宅的需求量。

众多年轻家庭因结婚而买房及城镇居 民改善居住条件的市场需求依然旺盛。

另外，奥运会的日益临近以及首都效应也使 得更多人在北京投资置业。

因此，预计未来普通商品住宅的需求仍较为旺盛。

虽然年普通商品住宅供应量可能会有所增加，但其市场需求仍然较为旺 盛。

因此，预计年北京普通商品住宅的价格将继续上涨，但其涨幅将有所回 落。

三北京市公寓市场分析 年政府针对房地产市场出台了系列的宏观调控措施，如住房供应结构的 调整营业税免征期限的延长首付款的提高限制外资购房等，对公寓市场产生 较大的影响公寓需求明显减少，供应总量也有所下降开发商对未来的预期提高， 公寓的预售价格上涨幅度较大。

受宏观调控政策的影响，年新增公寓供应量有所减少。

年新增公 寓准售面积约为万平方米，与年万平方米相比，下降了约。

九部委意见对住房供应结构做出明确要求平方米以下户型占以上， 该政策的出台，使得部分公寓项目受规划变更的影响，延迟入市同时也使得部分 开发商处于观望状态，影响了些公寓项目的正常入市，从而使得年公寓供 应总量有所减少。

另外，年北京市公寓市场供应在时间上集中在下半年，空间上集中在朝阳 区和海淀区两个区，且近三分之二集中于四环以外地区，外扩趋势明显。

受政策等多方面因素影响，年北京公寓市场需求呈下降趋势，年 影响北京市公寓市场需求的主要因素有第，营业税免征年限的延长，公寓银行 贷款首付款比例的提高以及贷款利息的再次提高，抑制了投机投资需求和部分不合 理需求第二，关于规范房地产市场外资准入和管理的意见对外资购房进行 定的限制，影响了部分外籍购房者的需求第三，公寓价格上涨幅度较大，超过购 房人的心理预期。

对于居住自用型的消费群体，国家出台的各种政策，影响了部分消费者的心理预期，使些消费者产生观望的态度。

投资型消费者作为公寓市场的主要消费群体， 对政策的变化较为敏感，受宏观政策的影响较大。

同时，公寓的租金保持平稳，收 益并未上升，加上年证券基金市场的火爆，也吸引了部分资金流出房地产市 场，从而导致对公寓需求的减少。

另外公寓存量较大，消费群体相对较小，保值增值的能力减弱，也是导致新增 公寓市场需求下降的原因。

年北京新增公寓项目的总体均价为元平方米，相对于年 元平方米有较大幅度的上涨，上涨幅度达到。

尽管年北京 市公寓市场总体供需下降，但其价格依旧高涨，其主要原因在于公寓等高档住宅用 地供应的减少，加大了开发商的预期。

公寓建筑质量以及环境的改善，公寓品质的 上升，也导致了其价格的上涨。

预计未来北京市公寓市场供应将会保持相对平稳，分布依然集中，市场需求将 有所减少，但下降幅度不会太大。

新增公寓市场预售价格将继续上涨，但涨幅将有 所回落。

四北京市写字楼市场分析 年北京写字楼市场供应量大幅增加，全年供应面积约为万平方 米，同比增长约。

造成年供应量如此之大的原因，是由于近几年国民经 济平稳快速增长，越来越多的开发商对北京房地产市场发展形势持乐观态度，从而 加大了房地产的开发力度同时随着年奥运会的临近，开发商为保证项目赶 在奥运会之前完工，也加快了写字楼项目的入市速度。

北京新增写字楼主要集中在北部的望京亚奥商圈上地等及其周边地区东 部的商圈东二环商圈等及其周边地区西部的金融街及其周边地区。

而且写 字楼供应不再在主力商圈扎堆，逐渐向边缘集团扩散。

年北京写字楼销售市场保持需求旺盛的态势。

据统计，年北京写 字楼市场销售面积超过万平方米，同比