市旧城拆迁项目可行性研究建议报告书 ㊣ 精品文档 值得下载

迁建筑面积 框架 混合 砖瓦 简易 四拟保留土地面积亩 五拟保留建筑面积 六人口数量 常住人口人流动人口人 七户数户 备注溪北岸旧改区综合容积率 表旧城区城中村人口现状调查表 项目 地段 户数人口 人数人户均人数人 庙 二庙 三五庙 六庙 过港村 新安村 人民西里 合计 表建筑质量调查表 项目 质量 幢数建筑面积基底面积 类 二类 三类 四类 合计 表现状指标汇总表 地块总面积公顷合亩 建筑密度 容积率 平均层高层 基础设施建设情况 基础设施公共配套设施相当不完善，道路不成系统，除中段外，其余道路弯曲狭窄，特别是中东段通行极差，消防车无法进入， 区内排水设施不畅，杂草丛生，垃圾成堆，脏乱差现象十分严重，人 居环境十分恶劣。

社会状况 由于房屋廉租，外来人口复杂混乱，治安问题严重。

同时城中 村的存在，体制上城乡二元结构并存，在管理上出现的盲点，造 成交通环境治安消防等系列隐患问题，直接影响到当地居民 的生活质量和生命财产安全，影响到岛乃至海口市的整体形象。

海口市委市政府对项目的重视 为了提高溪北岸居民的生活质量，提高海口市的环境品质， 市委市政府决定对溪北岸进行改造。

改造后的溪北岸将成 为海口城市建设的新亮点。

目前已委托海口市城市发展有限公司为项 目业主，并做了项目的前期策划和概念规划等工作。

本项目建设是在此背景下提出来的。

项目建设的必要性 海口城市发展的必然要求 岛北岸是岛乃至海口市的门户之地，其形象效果经济 效果与社会效果并重。

历史上海口的渔港通商口岸均起源于溪 附近，并且在目前仍保存有诸多码头宗庙等有形遗产，以及老爸茶 等无形遗产。

该区域是城市中心滨水商业办公休闲娱乐居住等 复合功能区，是传统历史文化传承区，更是现代城市文化塑造区，是 滨水旅游居住的重要展示区段。

然而，正是由于该区用地权属的复杂性，该区域建设直游离于岛建设之外。

世纪大桥的建成，成 片的高档楼盘纷纷落户岛。

溪北岸却因历史原因至今仍未开 发建设，居民生活质量低下，形象衰败妨碍景观，与最佳人居 环境格格不入。

进入新的历史时候，市委市政府将溪北岸改造 项目提到重要议程上来，以适应城市发展的需要。

提高溪北岸村民生活品质的要求 溪北岸口打造成为文化品位高创业环境好 生态环境优以及适宜市民居住休闲的娱乐型城市发展战略目标是吻 合的，是创建优美人居环境的重要组成部分。

拆迁目标建设规模和内容 总体目标 完善社区功能及配套设施，改善居住环境，提高生活质量及生活 水平，提高居民收入。

提升城市环境品质，成为新的城市经济增长点 和城市旅游的吸引点实现土地资源价值最大化。

拆迁模式 政府主导市场化运作。

即将土地的储备整理与房地产开发分离， 土地储备整理阶段由政府主导进行土地的征用拆迁土地平整大 市政建设等。

然后以公开拍卖或挂牌形式出让，收回土地整理成本， 按市场化方式进行建设。

建设规模和内容 岛沿江二路以南陆地片区亩土地拆迁改造。

拆迁总面 积，拆迁户数户。

第四章建设条件与场址 项目地点 岛沿江二路以南陆地片区项目位于海口市岛南端， 溪北岸，与长堤路隔河相望，呈东西向狭长形状，东至溪与横沟 河分叉处，西至海关码头，全长，宽约，用地面积约 亩。

自然条件 气候条件 海口市气候属热带岛屿季风气候，年平均气温，年平均日 照时数小时，平均降雨量，年平均蒸发量， 年主导风向为东北风，次为东南风，正常风力级，基本风压值 ，年均相对温度。

地震烈度 根据中国地表基本烈度区划图所标定海口市基本烈度为度， 设计烈度采用基本烈度，本工程按度抗震设防。

水文 海口潮位站实测资料统计秀英高程 多年平均高潮位 多年平均低潮位 实测风暴潮位最低潮位 表海口潮位站潮位与频率关系秀英高程 河名站名频率 溪海口站 地质地貌 本项目区内地势较为平缓，出海口沿线水下地面高程自 米略有起伏。

该处地质岩性主要由淤泥质土粘土粗砂 粉质粘土夹细砂等组成，第四层承载力为。

市政基础设施配套条件 道路交通 项目位于溪北岸，向北道路连接便捷，与南部通过人民大桥 和和平大桥连接。

交通较为便利。

项目用地主要被人民大道和平大 道所分割成东中西三段，各部分的用地内部进入性较差，内部道 路多为步行路，特别是在东部区。

其它配套条件 项目用地周边的交通供水供电等基础设施非常完备，均可满 足项目建设的需要。

原材料供应与保障 本项目施工中所需的碎石沙水泥钢材木材汽油和柴油 等均需外购，在海口均容易购得，原材料供应有保障。

第五章工程技术方案 拆迁补偿安置政策依据 根据中华人民共和国土地管理法城市房屋拆迁管理条例 城市房屋拆迁估价指导意见及海口市房屋拆迁管理办法等有 关法律法规，并参照海口市旧城区城中村改造被拆迁户扶持政策的 实施意见的相关规定，结合市旧城改造指导意见海口市旧城 区城中村改造拆迁补偿安置若干意见的具体办法，按照建筑物性 质所有权人性质和使用性质的不同情况，对被拆迁的房屋及地表附 属物，就其所处区位具体用途建筑面积房屋结构使用年限等 因素给予客观公正的估价，按评估标准结合海口市具体情况进行补 偿安置。

补偿安置方式 房屋拆迁补偿方式 按照海口市国民经济和社会发展第十个五年规划间旧城区和 城中村改造拆迁补偿安置指导意见的规定，结合被拆迁村民的调查 意向，本项目房屋拆迁补偿安置采用两种政策，是货币安置二是 房屋产权调换。

货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位用途建筑面积 等因素，以房地产市场评估价格确定。

被拆迁房屋性质为住宅的，估 价时成新率达不到，按计算。

选择房屋产权调方式，房屋性质为非住宅的，按房地产市场 评估价结算差价房屋性质为住宅的，实行就近安置，按以下方式之 结算差价 补拆迁房屋的房地产市场评估价低于海南省政府现行规定 最小户型面积经济适用住房的价值，置换与最小户型经济适用住房面 积相等的安置房，不做差价结算。

置换同等面积的安置房，安置房价格按照签订拆迁补偿安 置协议的当年度经济适用房住房计价标准，与被拆迁房屋的房地产市 场评估价做差价结算。

安置房面积大于被拆迁房屋面积的部分统按 房地产市场评估价结算差价。

拆迁范围内，有土地使用证但产权手续不全的房屋及其附 属物，属于年月日海口市人民代表大会常务委员会关于 整治违法建筑的决定实施后建设的，对房屋及其附属物不予补偿。

属于年月日前建的，经市规划行政主管部门认定，严重影 响城市规划的，对房屋及其附属物不不予补偿不严重影响城市规划 的，按具体情况分别补偿。

土地补偿办法 居民单位用地补偿办法旧城改造区内，被补迁人使用的土 地使用权属于国有出让地的，按评估价给予补偿。

被拆迁人使用的国有土地使用权属于无偿划拨的方式取得的，按 以下方式给与补偿 居民祖居住宅用地，以土地使用证记载或市土地行政主管部门确认的面积为准，按出让方式取得的城镇单住宅用地使用权评估 价给予补偿。

单位人员居住用房占地部分，按出让方式取得的城镇单住 宅用地使用权评估价给予补偿，单位人员居住用房占地以外部分的土 地补偿，按划拨土地使用权评估价给予补偿。

因历史原因，城镇居民使用或购买农村集体土地建设住宅， 持有国有土地使用证的，按划拨土地使用权评估价给予补偿。

集体土地补偿办法被拆迁人使用的土地使用权属于集体土 地的，按以下方式给予补偿 已办理土地证的本集体经济组织内部成员宅基地，每户用 地面积不超过平方米的，参照出让方式取得城镇单住宅用地使 用权评估价给予补偿每户用地面积超过平方米的部分，由拆迁 人参照划拨土地使用权评估价给予补偿。

因历史原因，没有办理土地证但持有村镇办事处证 明的本集体经济组织内部成员宅基地，经市土地行政主管部门认定， 不符合本市土地利用总体规划的，不予补偿。

因历史原因，没有办理土地证但持有村镇办事处证 明的本集体经济组织内部成员宅基地，经市土地主管部门认定，符合 本市土地利用规划且地上建筑物经市规划行政主管部门审核，不严重 影响城市规划的，依照海口市土地违法行为处罚规定的要求予处 罚，并由拆迁人向市土地行政主管部门代缴办证费用后，对每户用地 面积不超过平方米的，参照出让方式取得的城镇单住宅用地使用权评估价给予补偿每户用地面积超过平方米的部分，参照划 拨土地使用权评价给予补偿。

拆迁人代缴的费用从被拆迁人补偿总总 额中扣除。

被拆迁人在规定期限内签订补偿协议的，可以免予处罚。

集体留用地或其他集体公用项目建设用地，由拆迁人参照 划拨土地使用权评估价给予补偿。

因历史原因，城镇居民使用或购买农村集体土地建设住宅， 持有集体土地使用证，由拆迁人参照划拨土地使用权评估给予补偿。

补偿范围与对象 对规划控制范围内的切建筑物附属物等具有合法产权的 单位及个人，律给予公正的补偿。

拆迁总体设想 按照市政府确定的先安置，后拆迁的改造拆迁安置原则以及 政府主导市场运作企业参与让利平衡的十六字方针，进行 拆迁改造。

拆迁原则 先补偿后拆除，先安置后拆迁，边安置边拆迁的原则 先易后难先单位后个人的原则 公开公平公正的原则 依法可行经济多赢的原则。

停产停业二次装修补偿依照海口市国民经济和社会发展 第十个五年规划期间旧城区和城中村改造拆迁补偿安置指导意见 以下简称市旧城改造指导意见的相关补偿规定执行。

第章总论 项目名称 海口市溪北岸旧城拆迁项目 项目建设单位及建设单位简介 项目建设单位海口市城市发展有限公司 法人代表 地址 海口市城市发展有限公司，是隶属于海口市人民政府的国有独资 企业，于年月成立，目前总资产规模为亿元。

公司主营 市政项目建设，旅游资源开发经营和房地产开发经