广场建设工程项目可行性研究建议报告书.doc ㊣ 精品文档 值得下载

陆域面积 平方公里，海域面积平方公里，海岸线公里，自然 条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土 地资源淡水资源和旅游资源也十分丰富。

初步形成了比较完善的 道路供水供电通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大 型工业项目的优越条件。

大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势壳牌 公司是全球强跨国公司之，拥有先进的管理和技术设备，在 世界石化市场占据重要地位。

壳牌公司的龙头地位有利于大亚湾吸 引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。

开发区内已有东风本田等批汽车零部件企业，形成了定的产业规模，随着 日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业的发展前 景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽 车装备业的出口基地。

如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更 不可估量。

大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加 坡的土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目 的条件，正受到外来投资商的高度关注。

惠州市在珠三角的地位和作用 目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三 角电子信息产业生产基地之，是珠三角主要的生态农业供应基地 和生态环境保障区。

惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区的发展 空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。

正 在建设中的中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强 有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠 三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地 位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三 角提供强大的基础性工业支撑。

同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动 城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。

随 着继续加强与深圳香港东莞的联系，对旅游资源的开发利用， 对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲 旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。

第二章项目概括 研究基础 用地单位惠州市房地产开发有限公司 发展商惠州市房地产开发有限公司 用地性质商住楼高尚住宅 项目名称广场 用地位置惠州市江北号小区 用地现状已开发 可行性研究分析的基本依据 国土证惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 建设用地规划许可证惠州市规字第号期 商品房预售许可证惠州房预许号期 项目经济技术指标和有关参数 规划区总用地面积平方米，已开发。

本项目经济技术指标和有关参数 总用地面积平方米总建筑面积平方米 公共占地平方米 园林占地平方米 销售收入万元 开发总投资万元其中 土地开发费万元 土建建安设计工程费万元 应缴各种税费万元 营业税万元 各类配套工程费万元 供水增容费万元 报建手续费万元 不可预见费万元 投资利息万元 其他费用万元。

研究过程 研究目的 项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基 础，通过系统的研究，可依据惠州房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤 其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主 要依据。

事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例 外，目的在于对广场投资开发提供可行性决策依据。

研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求 预测和成本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实的专业知 识和工作经验。

为了达到本初步投资可行性研究的既定目标，惠州 市房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员营销策划人 员房地产估价人员工程技术人员城市及小区规划研究人员 资深建筑师投资预算人员财务分析人员等组成的顾问小组，通 过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点， 对项目开发的可行性进行了系统和深入的探讨，并对项目的营销策 划进行初步探讨。

研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦 较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内 容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和 基本结论，个中涉及的主要分支内容包括 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目 前景有决定性影响的市场因素 从城市规划的角度对本项目进行评价运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场 售价 综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作 出评价 从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进 度 结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可 能收益，分析影响收益的重要因素 按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划 餐饮等 商业服务设施。

该地块南面为惠州市江北占地万平方米的公园。

绿化系统规划 绿化系统由社区主次干道绿化，步行系统绿化，景观轴线主 题绿化带，小区公园组团绿地构成。

采用红花紫荆形成共同的绿 化环境主题符号，在突出主题植物的基础上寻求种环境的共性。

运用植物树种的特色，直接或辅助塑造各街道和步行系统的性格和 特征。

第三章惠州市商品房需求状况 惠州市基本情况 惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，与深圳香 港毗邻，是港穗深连结粤东的陆上交通要冲。

辖区除龙门县 外，均属珠江三角洲经济开放区。

全市面积万平方公里，是 省级历史文化名城，千余年来直是东江流域政治经济文化 交通中心和商品集散地，全市人口万人，年第五次人 口普查时人口密度人，低于全省平均水平。

市区现有总人 口万人，其中常住人口万，暂住人口万人。

年全市工农业总产值为亿元，其中工业总产值亿 元，农业总产值亿元，全市工业企业实现工业产品销售收入亿元，比上年增长，实现利税总额亿元。

年全市 国内生产总值约亿元，二三产业所占比重分别为 ，根据配第克拉克定律，惠州市的社会发展已经处 于较为发达的工业化阶段，全市人均国内生产总值在广东的个市 中排名第七位，分别相当于广东全省省内平均水平深圳市与 广州市省内先进水平河源市省内落后水平的 倍，在全省属中上等水平。

外贸进出口总额亿美元， 约相当于国内生产总值的。

住宅建设和消费 截止年底，全市房地产开发投资总额为亿元，交 易面积万，交易金额亿元，交易宗数宗。

全 年房地产施工面积万，竣工面积万，销售面积 万，销售金额亿元，个人购买商品房面积比重为 ，个人购买住宅比重为。

这表明，惠州市房地产大市 仍处于较为低迷的的复苏阶段，房地产市场仍在处于消化期，但值 得看好的是，市民对房屋的消费持续增长，个人购买商品房已成为 拉动房地产市场的支重要力量。

现全市住宅使用面积共有万 ，居住人口万，人均居住面积为人。

根据城市规 划和发展要求，未来年内惠州市人均住房面积要达到 ，住宅的需求量将有较大的发展，这为惠州房地产商提供了个 很大的发展空间。

商品房需求主要指标 广场主要面对惠州市区居民，惠州市区主要经济指标如 下市区人口约万，万个家庭。

人均万元，全省排位年 人均储蓄存款万元，户均月收入元 人均居住面积平方米 空置住房总面积万平方米 商品房交易率年 市场面的状态是住宅商品化已成为大众趋势，居民购房 欲望较为强烈，支付能力较强。

商品房需求祈求 商品房需求祈求 根据年月在惠州进行的次抽样调查惠州市区，分 层多级抽样，有效样本户结果表明，惠州市民购买商品房的 基本特点是 次性投资额度为万元。

低端需求户接受商品房价格为元平方米 者收入元，需求房屋面积均值为。

的人希望次 性付款，月均供楼支出元。

高端需求户元平方米收入元，需 求房屋面积均值为平方米。

的人希望次付款，月均供楼 支出元。

有购房意向的家庭中，地段偏好的选择顺序为下埔江 北南坛麦地西湖东湖上排河南岸龙丰桥东下 角。

商品房为惠州居民主要的消费支出 随着全省实物分房的终结和货币分房的全面推行，房地产作 为项重要的商品，成为大多数个人和家庭的个重要的消费和投 资的目标，因而房地产需求必会有定的增长。

近两年来惠州经济 有了稳步增长，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性 支出必然会投向些投资领域，如股票债券教育旅游和房地 产上，而房地产作为不动产，其投资数额较大，增值的机会也颇为 可能。

这部分潜在的消费者，其对地理位置优越规划设计较好 环境流物业管理水平高的小区特别中意，这从东湖花园金迪 新苑碧水湾新世界长湖苑受众多市民支持便可略窥斑。

接受商品房的平均价格为元平方米 从对消费者购买力的分析来看，惠州居民已具有相当的购买 力，他们对房屋的要求已从安置型过渡到适用和舒适型。

据调查， 惠州市民能够接受的商品房平均价格为元平方米，其中中高 收入家庭则为元平方米。

在付款方式上，大多数市民更倾向 于银行按揭分期付款方式。

消费者在购房时，对小区周围环境配 套设施物业管理等因素比较注重，希望发展商能提供位置好价 格适中环境优美配套完善服务优质的小区。

主流消费面积在平方米以上消费者在房屋面积间隔装修户型设计方面，大多希望 房屋面积较大，尤其是厅的面积要足够大，间隔合理，有基本的室 内装修或全部装修，装修档次处于中等，户型上选择三房二厅和四 房两厅的消费者居多。

惠州居民对商品房环境及配套要求 随着收入水平提高，惠州居民对商品房的要求日趋苛求，调 查表明，绿化环境