广州番禺罗家商业中心项目可行性研究建议报告书.doc ㊣ 精品文档 值得下载

蓄余额加速上升 番禺区人均储蓄余额增长迅速，年至年增长速度都超过，从 年的元增长至年的元，由此可见番禺居民的消费能 力不断加强。

广州市及番禺区商业发展情况 根据广州市整体发展战略东进，西联，南拓，北优，番禺区地处广州市南部，是南拓 战略的重点区域。

广州市区划调整后新番禺的商业网点发展规划已初步编制完成，到 年，番禺将沿地铁发展建四级网络，北部发展批发市场，南部主攻农副产品交易， 个镇商业中心和个楼盘商业中心构成的商业中心区和批社区商业中心区。

根据广州市番禺区年商业网点发展规划送审稿，未来番禺区商业发展 空间结构体系将由两大系统三条发展轴四级网络商业功能区和五大重点发展区为主 人均居民储蓄余额 元 人均居民储蓄余额 年年年年年 体，构建多中心多层次均衡分布的组团式布局。

三条发展轴是地铁三号线发展轴线地铁四号线发展轴线和沙湾中心城区石基商业 发展轴线。

四级网络则由包括易发商业步行街商业中心番禺广场罗家现代商业中心 汉溪现代商业中心在内的区级中心区，由个商业中心组成的区级副中心区，由个镇 商业中心和个楼盘商业中心构成的镇级大型楼盘商业中心区和包含批村及社团 组团商业中心的社区商业中心区构成。

中心城区 发展区 北部重点 建设区 东 部 重 点 发 展 区 南部引导 发展区 大学城重 点发展区 未来番禺五大重点发展区分别是中心城区发展区北部重点建设区东部重点发展区 南部引导发展区大学城重点发展区。

中心城区发展区东起石基南部干线，西至市桥景 观大道规划中，北至北二环，南到市桥水道，以易发步行街以及繁华路大北路带 区域和番禺广场罗家购物中心为代表的城市商业中心。

北部重点建设区是金山大道以 北，南部干线以西的区级副商业中心区，依托主要快速干道发展大中型专业批发市 场，提升所在范围的镇级和社区商业中心，发展以零售和服务为主导的商业网点。

东部 重点发展区包括石基石楼东涌鱼窝头，将以建设广州新城为契机，发展区级零售 和休闲服务为主导的商业功能区。

南部农副产品交易中心是以沙湾水道以南的鱼窝头 榄核大岗等镇构成。

大学城商区主要满足大学生和教职工的商业需求并辐射周边。

资 料来源广州日报 番禺区商业网点的发展规划主要分三类，第类是现代商业中心，第二类是批发市场和 物流园区，第三类是零售网点。

具体情况如下 中心城区发展区重点建设和改造现代商业中心 番禺区近期要重点建设和改造两个有代表性的现代商业中心，这两个商业中心都 位于中心城区发展区，形成番禺区最具影响力的商业中心，留住区内消费层，有 利于形成番禺区的商业形象。

其中两大商业中心包括汉溪现代商业中心和繁华 路的现代商业中心。

建设和改造批发市场园区和物流园区 番禺区批发市场的发展比较快，但是由于缺乏总体规划和宏观指导，大部分批发 市场都有着规模小档次低管理滞后的弊病，为了更好地利用交通四通八达的 地理优势，番禺区近期要重点规划发展个批发园区和个物流园区。

其中包括 万博中心和雄峰商贸城目前空置构成的高级批发市场园区由沙溪批发市场升 级改造的批发园区由易发音响批发市场和百越珠宝采购博览中心组成的专业批 发市场园区由莲花山大型水产品交易批发市场石楼大型农副产品批发市场以 及升级改造的清河市场构成的农副产品批发市场沙园家电物流中心园区。

建设和改造零售网点 大型零售网点建设 番禺区经济发展速度加快，跟上经济日益发展的步伐，满足人民生活的需要， 番禺建设东区大型商业网点和新汽车站旁商业网点。

建设现代商业步行街 商业步行街作为城市中最具活力的公共空间之，能有效地促进本地消费， 易发商业步行街目前已经成为具备购物休闲美食娱乐文化等配套功 能的新型商业步行街。

建设社区型网点 番禺区的大型楼盘的迅速发展，形成不同规模的商业网点，满足社区内居民 的生活需要。

资料来源番禺区经济贸易局 广州市及番禺区城市规划情况 根据广州城市建设总体战略规划纲要，番禺区将建设成为广州中心城区科教资讯中 心和航运中心。

根据广州城市建设总体战略规划纲要城市功能南拓的需要，积极疏解旧城功能与人 口，大力发展广州大学城南沙新港区等。

到年，城市建设用地可以达到平方 公里，全区可以容纳万人口积极建设广州新城，到年，城市建设用地可以达 到平方公里，全区可以容纳万人口包含南沙区。

片区空间结构由两条依托轨道交通的发展轴三条沿江城市发展带四条结构性生态隔 离带六个发展区共同构成的具有南国水乡特色的网络型生态城市结构。

具体表现为 两条依托轨道交通的发展轴 轨道交通三号线是北起广州新机场，南到番禺广场并延长至海鸥岛，串联着广州 新城市中心和番禺片区的系列发展热点，在番禺片区通过大石钟村市桥 石碁石楼东涌黄阁及南沙经济技术开发区，是现文德路中山五路西湖路惠福东路大南路高第街等三纵 五横商业街区纳入统筹规划范围内，还将北京路步行街向北延伸到财厅，向 南拓展到沿江路天字码头，构建北段以文化为主题的文化商业区，中段以中高 档服装综合性大型商场为主的购物旅游区，南段为娱乐休闲区的商业功能结 构。

重点发展饮食娱乐康体等服务业门类，吸引国际知名品牌进入，提高 国际化水平，在年左右建成具有岭南特色的国际商业步行街。

上下九商圈 该商圈地处广州近个世纪来的传统商业旺区西关商廊，商业发展历史 悠久。

其商业网点不但具有西关特色，而且密度高品种全面，街铺商业极 为发达。

是广州市三大商业重地之。

由于经历了历史风雨的洗礼，加上荔湾区发展速度较其它新兴区域缓慢，其居 民消费力相对较低，该商圈内经营的商品以中低档为主，成为又平又靓又多 的小商品集散地。

年代中期该路段建起了荔湾广场，使上下九路至第十甫路带的商业档次得 到定提升。

年月日，下九路及第十甫路开通商业步行街，开业 时有商店户，其中包含百货酒楼餐馆中西药店文化娱乐及其它服务 性商店。

年，为保护好本区的人文景观，荔湾区政府对上下九路进行了重 新整饰，保留旧有岭南建筑风格，全街洋溢着独有的西关风情，吸引了不少中 高档的店铺进入。

目前该商圈内云集了各类专卖店西关美食店平价商店小型商城，是个 集饮食购物旅游文化于体的传统商业区。

但整体商业档次仍较北京路 低。

所以上下九商圈目前已开始着手商业结构调整，铺建康王路段的交通，使 上下九东风路中山路能连成个非字型路网，推动上下九商圈经济业 态从低端向高端发展，以龙头企业带动经济往纵向模式发展。

农林下路商圈 农林下路北接环市路东风路，南连东山口，接通龟岗大马路与署前路，交通 四通八达，是广州市三大传统商业区之。

所处的东山区历来是商贾云集商 贸频繁的富庶之地，客源以政府员工华侨为主，商业底蕴浓厚。

东山区年代多以临建商铺为主，中期随着大型购物中心在广州的纷纷出现， 以及广州商业的日趋繁荣，引来了不少省外乃至外国公司扎根本区。

年， 北京王府井百货大厦南下广州，在农林下路建起楼高层的大型商厦，与 原有的东山百货起，带旺了农林下路及东山口带。

年后，农林下路传统商业街地位有下降趋势几家名店撤出，逐渐变成现在 以临铺为主，品牌店为辅的中档商业街，经营商品档次逐渐下降，而王府井百 货和东山百货的发展亦相对落后，区内缺乏大型龙头商业项目带动。

针对此情 况，为了巩固农林下路商圈的商业地位，发展东山区经济，年东山区对从 东山口至环市路的米农林商业街进行改造，包括街内路灯装饰灯光广 告招牌两边店铺及治安车辆管理，还重新设置个绿化景点。

又针对农林 商业街商铺档次参差的问题，对低档商店进行拆除，重建新的两层装有落地玻 璃的店铺，加大力度，提高区内经营档次。

在市政规划下，农林下路将在五年左右变成条高楼林立，高级商场聚集的商 业街，但目前落成的新裕大厦和东山锦轩现代城对该商圈商业氛围的影响并不 大，商业档次的提高没有实在的景象可寻。

天河城商圈 天河城商圈的形成和发展得益于广州城市发展中心的东移。

天河作为新城市中 心，随着天河体育中心的落成火车东站的建成，以及地铁号线的开通，出 现了以天河城广场为中心，并扩散至天河购书中心体育东路体育西路广 州火车东站带的新兴商贸区。

位于天河立交旁的广州购书中心，从年起每年接待国内外读者逾万人 次，销售额逾亿元，打响了该区商业发展的第炮。

年，天河城广场的开 业，更为此区商业繁荣掀开崭新的面。

随后，紧邻其右的宏城广场亦开业， 更使体育中心带成为新兴之商业旺区。

加上天河北路体育东路体育西路 带聚集了中信广场大都会广场金利来大厦等批高档次的写字楼，成为 广州新代的中央商务区，云集了大批高素质的白领人员地铁号线的开通， 亦为该区带来巨大人流。

数量庞大的顾客消费群支撑着该区逐渐形成集购物 娱乐饮食休闲于体的现代商业带。

天河城商圈与传统商业区相比，缺少了岭南文化内涵，更多地显示了广州大都 市现代化商业区的形象，其新型的购物模式和较高档次定位得到了众多消费者 的认同，势头丝毫不让北京路上下九等老牌商业街。

目前，天河城商圈的范围不断扩大，形成个以天河城和正佳商业广场为商业 中心，向外辐射的各具功能的互补商业形式共存的大商业格局。

在东起石牌东 路西至广州大道北到广园东路南临珠江的平方公里范围内建立起涵括 传统商业文化体育产业休闲娱乐产业电子信息产品家居建材高档