1、销售费用.贷款利息资金筹措.自有资金.银行贷款.销售收入再投入投资计划与资金筹措表由投资变化曲线可以看出，初期项目开发投资较大，风险较高，而建设期资金流动平稳项目投资变化曲线年季度季度季度年季度季度季度季度年季度季度万元投资资金需求曲线项目总投资.亿元，其中包括土地取得费用共计.亿元，自有资金为.亿元序号项目资金万元比例自有资金.银行贷款.销售收入再投资.总投资项目资金来源表根据项目规划指标及前述项目与市场分析，预计项目销售收入为.亿元项目描述销售单价元米面积米销售率总额万元普通住宅毛坯交付裙楼商业层二层三层车库地下二层总体收入商业部分商业售价按照万元米的价格，整体销售销售总额住宅按照的销售率，商业按照销售率，项目能够实现总收益.亿元项目销售收入测算表项目销售税金及附加按销售额的.，合计万元项目总销售收入为.亿，利润总额.亿元，。
2、税后利润总额.亿，投资净利润率为.序号项目计算公式金额万元销售收入开发成本销售费用销售税金及附加财务费用利润总额增值率增值税所得额所得税所得额净利润投资利润率利润总额总投资.投资净利润率净利润总额总投资.项目利润核算表项目累计净现金流量为万元，财务内部收益率为，动态投资回收期.年项目内部收益率为动态投资回收期为.年序号项目建设经营期现金流入.销售收入现金流出.建设投资.土地增值税.销售税金及附加.所得税净现金流，销售收入.亿，税前总利润.亿，净投资利润率.。商业部分与沃尔玛形成互动，挖掘商业价值最大化充分利用地铁站的优势，主打地铁物业，放大项目价值第七部分较高投资价值较高开发价值开发模式建议汇报结束!众厦地产顾问深圳有限公司.累计净现金流折现净现金流累计折现净现金流项目全部投资现金流量表单位万元按照假设销售率，盈亏平衡住宅均。
3、为元米，按照市场情况，项目风险较低，投资价值很大。项目盈亏平衡点临界点如下在本项目开发成本等其他条件不变的情况下，由静态测算知，当住宅销售率达.时，项目可保本。另方面，假定本项目开发成本及销售率等条件不变，项目住宅的保本销售价格为元。在本项目开发成本及销售价格销售率等其他条件不变的情况，由静态测算知，当商业销售率达.时，项目可保本。另方面，假定本项目开发成本及销售率不变等条件不变，项目商业保本销售价格为.万元。住宅部分商业部分注计算中保持项目商业与住宅部分价格比例为。项目销售价格和建安成本分别变动对项目内部收益率会产生较大影响，但销售收入的变动幅度的影响更大财务内部收益率对销售价格与建安成本敏感性分析销售价格变动建安成本变动项目具备较好的社会效益项目在实现经济价值的同时，对于环境和社会具有较大正面影响，具备定的社会效益.改善。
4、域环境,充分发掘区域价值.创造就业机会项目的开发建设，将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新的机会。.增加财政税收本项目的建设预计将为国家创造销售税费所得税等相关税利万元。可行性研究结论及建议项目建设手续正在办理之中本项目属房地产开发项目，开发建设手续正在办理中。项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于银行建设贷款自筹资金及项目销售回款。项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。项目具有较好的市场盈利水平项目税后利润率为.，动态投资回收期.年，属于行业正常水平。项目面临三大风险，通过适当措施积极应对可减少风险对项目可能造成的不利影响作好项目前期的市场调研和客户需求调查，控制开发节奏，注重项目整体营销策划合理安排融资计划，。
5、保证资金充足。近年房地产市场宏观调控力度加大，市场存在不确定因素，后市有整体市场风险，必须借助营销等手段进行适当处理和规避。项目除自有资金和销售回款外，近的资金来源于银行贷款，银行融资的取得是项目顺利开展的重要因素。房屋供应面积套型的限制，政策性用房的加快推进，土地增值税的清算开展，深圳闲置土地清查等系列地产市场宏观调整政策得到逐步落实，诸多因素对项目影响较大。市场风险资金筹措风险政策风险防范建议众厦建议住宅部分客户放大到整个深圳，以城市住宅为基本定位商业以打造区域商业为基本方向，扩大项目影响范围。项目总投资.亿罗湖福田自住，少量布吉本地和香港人大社区，大配套，品牌开发商，物管，交通便利，私密性较好左庭右院占地面积建筑面积容积率.绿化率两房三房四房两房三房为主住宅商铺.万总户数销售率布吉本地罗湖福田自住地铁沿线物业岭南风格园林和。
6、型设计紧凑实用送装修怡康家园占地面积建筑面积容积率.绿化率房两房三房四房两房三房为主总户数销售率关内客户超过建筑风格较具时代感，交通便利康桥紫郡占地面积建筑面积容积率.绿化率两房三房总户数销售率批已售以上，二批未开盘罗湖福田客户，布吉本地自住高绿化率，赠送面积，性价比高号地铁线建设深惠路改造等利好，品牌企业开发项目市场认知度提升，吸引大量关内高端人群选择布吉置业，片区市场前景广阔结论随着国家宏观调控的不断加强，年区域房地产市场发展应进入缓冲期，但由于特区内的土地资源稀缺，这将在定程度上缓解供求不平衡的市场状态。结论二结论三随着郊区城市化进程的加速，关外房地产得到极大的发展。同时随着关外交通居住环境的不断改善，越来越多在关内工作的人士选择在关外购置物业居住。目前客户主体为布吉本地以及罗湖福田的自住客户为主，少量作为第二居所和投资，但随。
7、年地铁号线的开通深惠路的改造以及城中村改造的完成必将带动该区域土地价值的提升，投资自住比例均将有所上升。片区内可园桂芳园后街等品牌开发商开发的高品质楼盘极大的提升了片区的形象，促进了片区配套的成熟，为新楼盘的开发奠定基础。结论四第四部分项目解析地块四至项目分析项目发展战略选择项目北侧紧邻布吉沃尔玛，西靠深惠路和地铁三号线汇福花园站，地理位置极其优越项目紧靠布吉沃尔玛，位于即将建成的地铁号线汇福花园站，距离布吉关口分钟车程。项目地块北侧和东侧均与住宅小区相邻，而西侧紧邻深惠路，南侧正对沃尔玛购物广场北类别名称总量总用地面积容积率.总建筑面积其中住宅商业配套建筑覆盖率绿地率规划停车位怡芬花园南侧西侧盈翠家园永隆汽车行大芬沃尔玛分析优势劣势临近地铁站，属于地铁物业毗邻布吉沃尔玛，商业旺地，生活配套齐全，商业氛围好靠近深惠路，改造后。
8、通达性好地块方正，平整度好，利于建筑排布靠近深惠路，有噪音影响西面大部分被永隆行汽车服务商行挡住临街面，商业昭示性差机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势临近地铁指标经济测算前提二物业类型及规模项目数量单位备注用地面积平方米根据查丈报告建筑容积率.总建筑面积平方米项目数量单位备注住宅面积平方米商业面积车库面积平方米地下二层，共个车位项目地块经济技术指标项目物业类型及面积表根据市场比较法，本项目年底入市，住宅部分可实现价格元.项目价格元米权重参考价格怡康家园信和爱琴居桂芳园海辰时代项目溢价部分市场自然增长率每年按海辰及众厦的品牌溢价按年项目入市均价元住宅部分市场比较价格经济测算前提三物业市场价格比较目前周边项目市场成交价格得出项目市场基准价格为元般而言，同区域同品质的新楼价格高出二手楼价格本区域的临街商铺租金约为元米本项目商。
9、部分均价为元米。经济测算前提物业市场价格及销售率假定经济测算前提四销售率假设项目销售价格元米销售率备注住宅部分设定项目个月销售期商业部分楼二楼三楼项目拟入市时间为年第四季度，项目销售周期为个月，完成住宅和商业整体的销售率。根据测算，项目的总投资约为.亿元，自有资金.亿项目总投资估算表项目建设进度项目计划于年下半年动工，在资金及时到位的情况下，预计底推出市场，年初完成销售，年底竣工，其开发建设期为年。序号项目单方成本元米面积总量米概算金额万元土地成本前期工程费用建安工程费总额地下工程部分住宅部分商业部分开发成本不可预见费和的管理费用和的财务费用销售费用销售收入.合计注依照年月日央行最新公布的年以内商业贷款利率，利率水平每年为.。项目前期由银行贷款及企业自有资金启动，从年第四季度，销售收入弥补部分投资款序号项目合计建设经营期年年年。
10、三四二三四二投资总额.建设投资土地成本前期工程建安工程不可预见费管理费用线出口年通车深惠路改造双向车道木棉湾村改造年列入政府旧城改造实施阶段片区供应量的减少，为项目提供机遇利用地铁站物业优势，高调演绎区位投资价值制造鲜明的形象个性特征通过鲜明的营销手段市场造势充分利用优势条件,打造顶级精品公寓,抢占市场先机强化项目地段价值，消除消费者的心理障碍通过产品形象打造，高品质物业管理等手段，打造布吉新城市高档地铁社区威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁国家宏观市场调控对房地产市场的影响深圳市政府制定具体措施平抑房价，加大对房地产市场调控力度充分发挥项目地段价值,打造新城中央顶级公寓物业,提前占领市场通过出色的形象塑造,凸现项目形象，提升项目核心竞争力借助地段和产品优势，从形象上引爆楼市客户市场细分高端形象提升项目竞争力营销方式创新，。
11、转化威胁充分包装产品的核心价值通过高端形象支撑项目价格，提升项目的竞争力地段价值形象突破营销创新第五部分项目定位项目整体定位项目形象定位项目客户定位项目产品定位新城中央地铁生活馆本项目整体定位形象定位及推广主题语新城市中心优尚生活区推荐案名推广名海辰•巴黎时代海辰时代备选案名海辰名居目标客户群描述通过对布吉房地产市场分析和城市化发展趋势分析得出本项目的目标客户群以次置业投资自住为主要目的的中青年客户，以本地居民和罗湖高级白领为主游离客户重要客户目标客户目标客户布吉本地常住人口，罗湖白领，首次置业为主投资客户重要客户福田南山等地白领游离客户珠三角及香港投资客户客户定位住宅定位新城市，中央地铁生活馆住宅户型面积及配比建议以二房和小三房为主力户型，大三房和四房为辅占户型类型面积范围面积比例二房厅二房二厅小三房大三房四房二厅产品定。
12、项目户型配比表商业定位新城中央，时尚生活地带商业业态与沃尔玛形成业态互补，以集中和街铺相结合的形态。商业业种业种选择以生活百货餐饮娱乐休闲等为主。商业定位第六部分项目财务分析开发建设进度安排投资估算与资金筹措销售收入测定财务与敏感性分析可行性研究结论与建议项目时间进度计划项目开工时间为年第四季度，竣工时间为年第四季度，年第二季度销售完毕销售竣工验收公建配套工程红线内外工程室内外装修工程设备安装工程主体结构工程基础及地下室工程前期工程土地获取进度安排按双月计持续时间月工程量项目名称序号项目总体进度横道图经济测算前提现状规模及建设物业面积配比经济测算前提项目地块规模结构的比例进步优化，已达到.，农业只占到.，工业比重也开始下降，服务业比重显著上升，城市化特征进步显现。发展阶段简单加工推动的工业化特征以吸收粗放式劳动密集型。
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（海辰项目投资可行性研究报告）（最终版）
