1、国新加坡第二工业园区选址工作已接比较近尾声经过大量考察论证和比较双方已同意园区选址定在天津汉沽主要看中平方米万平方为还建房万平方为政府配套小学及幼儿园商业配套万平方米。可售面积万平方米二项目成本测算土地成本元容积率按计规费元工程费用元三通平围墙元规划设计勘探费元建安工程费元小区配套工程水电气暖等元小区道路排水绿化工程等元建设管理费元管理费用元财务费用元销售费用元税金元不可预见费元其他费用维修基金交易费登记费等元合计元项目总成本为万元万元其中万平方为还建房万平方为政府配套小学及幼儿园三项目销售收入及利润测算销售收入指标住宅二期按均价元计销售收入为万元万元商铺按均价元只销售万其余万可租赁经营或建座星级酒店则销售收入为万元万元销售收入合计万元项目开发部分总利润为总销售收入总成本万元另外预计每年还有。
2、万元租赁或经营收入。四敏感因素影响主要考虑容积率销售价格和成本因素变动对项目利润影响。五税费说明当地税费种类及征收标准六现金流量及内部收益率以上四六项内容待补充第八部分综合分析与建议项目优势本项目地价成本比周边楼盘低约元其他费用也低元。因此本项目具有非常明显成本优势能够在相当程度上抵御市场波动带来风险产品定位为大规模高品质中档住宅其规模优势是汉沽区现有楼盘均不具备政策优势项目所在地政府部门对我公司进入持欢迎和支持态度本项目将作为重点项目得到支持和配合享受税收和规费减免优惠政策交通方便地理位置优越滨海新区和汉沽区经济发展巨大潜力将使本项目具备较大升值空间凭借本项目具有成本优势为即将入驻汉沽大型企业定向开发职工住宅降低了本项目市场风险。以较少投入取得较大面积土地开发权解决了较长时期内公司开发项目。
3、和土地储备不足问题。二项目风险因素市政配套设施还需进步与政府部门协调和落实实施阶段费用支出水平还需要仔细调查和测算项目所在地周边现实环境还较差大环境彻底改善尚需时日汉沽区现有住房消费能力还有限购买力大量提高有待于大项目引进和外来人口大批进入对当地居民住房消费习惯和消费特点缺乏研究和体验。三防范对策从目前情况看本项目开发条件已经成熟。随着滨海新区及汉沽区经济发展各类产业项目陆续在区域内布点建设大量从业人员聚集以及汉沽区内城市建设加快拆迁范围生态环境得到新改善万元生产总值能源消耗比十五期末明显降低城市绿化覆盖率城市化率城区面积扩大到平方公里城区人口增加到万人。根据汉沽区确定目标汉沽区要建成为环渤海乃至东北亚地区休闲旅游服务体系重要组成部分要建成国际旅游目地天津市海滨休闲旅游区。该休闲旅游区规划面。
4、积为平方公里其中陆域面积和海域面积各为平方公里投资金额为亿元人民币。将以航母游乐港为龙头带动沿海旅游观光带和沿蓟运河旅游观光带发展。建设以航母游乐港世界级主题公园海上游乐园高尔夫球场为支撑旅游核心区以营城湖四万亩葡萄观光园为支撑生态湿地观光区和综合服务区。该旅游度假区将于明年开建预计将在年初具规模。另外公里双向车道海滨大道将开工建设将为沿海旅游观光带向游人开放打下基础。据最新报道历时年多中国新加坡第二工业园区选址工作已接比较近尾声经过大量考察论证和比较双方已同意园区选址定在天津汉沽主要看中滨海新区发展及汉沽区大量可开发土地优势该园区主要定位为高新科技制造业及高端服务业规划建设座生态新城。这将给汉沽发展带来前所未有机遇。第二部分项目及周边概况宗地位置本项目地处与天津市汉沽区路之隔唐山市汉沽管理。
5、区分场原家属区为唐山在天津汉沽区城区内块飞地。地块南临天津汉沽区大丰路西临新开路及汉沽火车站北靠唐津唐山天津高速公路东临文化街及高速公路出口有大丰路东风路新开路及文化街四条城市主干道与汉沽区相连接距汉沽市中心态新城。这将给汉沽发展带来前所未有机遇。第二部分项目及周边概况宗地位置本项目地处与天津市汉沽区路之隔唐山市汉沽管理区分场原家属区为唐山在天津汉沽区城区内块飞地。地块南临天津汉沽区大丰路西临新开路及汉沽火车站北靠唐津唐山天津高速公路东临文化街及高速公路出口有大丰路东风路新开路及文化街四条城市主干道与汉沽区相连接距汉沽市中心约公里。宗地位置图二宗地现状本项目土地由两部分组成块约亩为汉沽管理区分场十四队家属区约有农场职工户左右现有房屋建筑面积约主要为层平房其中空地约亩这部分在土地挂牌出让后可立。
6、即交地现家属区住宅占地约亩待居民拆迁安置后交地。另块地紧临第块土地西侧为原唐山恒昌水泥制品有限公司用地面积约亩现已平整摘牌后可马上交地。三周边环境分析本项目地处天津汉沽区老城区北部对面大丰路沿线为汉沽区旧城改造重点区域原为些已停产或倒闭小型工厂用地现规划为中高档住宅区有两块面积分别为亩和亩土地已挂牌出让即将动工项目东南面有在建楼盘易居庭苑即将竣工是以小高层为主中档楼盘。项目东侧汉沽管理区管辖范围约亩土地规划为物流和商业用地东面为汉沽区规划新城区规划方案已通过已由天房集团天津最大房地产开发企业整体作前期开工准备工作。本地块紧邻老城区和规划中新城区远离南部工业区是未来汉沽城区中居住理想之地。四大市政配套本地块虽隶属河北省唐山市管辖但因其地理位置特殊性及历史渊源原因其与天津汉沽区有着千丝万缕联系据。
7、了解大部分市政配套可由管委会出面协调纳入汉沽区使用范围。供电有京津唐电网双回路高压线从本地块附近经过政府负责接至本地块边缘现有供电条件可满足临时施工用电要求。供水可由汉沽管委会协调接入天津汉沽区自来水管网接口距本地块仅几十米还可在小区内打自备井进行双路供水。燃气有中海油渤海号天然气管道从本地块边穿过大丰路。供暖可由管委会协调从天津汉沽区第二供热站暖气管线接入最近接口距本地块仅几十米。排水可由汉沽管委会协调接入天津汉沽区污水管网接口在对面东风路和西边新开路然后排入汉沽污水库污水处理厂正在建设。通讯可直接接入汉沽通讯网现汉沽管理区均属于天津电信网及移动网范围。教育管理区政府承诺在小区范围内由政府出资兴建小学和幼儿园各所本地块公里范围内有汉沽中天津市重点汉沽八中及实验小学等学校。商业除本项目自身可。
8、兴建商业配套设施外距本项目公里范围内有超市两家百货商场三家源泽百货金佰汇商厦华山商贸城。交通本项目地处汉沽区北大门地块旁即有唐津高速省道省道及汉沽外环京山铁路北京山海关汉沽车站区内与汉沽区有新开南路大丰路东风路文化街相联结有多路公共汽车经过。第三部分土地取得方式及优劣分析常用模式按照正常程序土地交易有招标拍卖挂牌转让三种方式。招标方式般用于大型项目或特定用途项目土地转让如大型商业项目等。由于这些项目建设往往会给项目所在地社会经济环境城市建设市容市貌等方面带来较大影响因而并非土地转让价格越高越好当地政府综合多种因素对投标方案进行评价后决定取舍。拍卖方式则仅仅考虑价格出价高者胜出。般用于热点地块或竞争者众多土地转让其结果是开发商哄抬价格地方政府坐收渔利挂牌转让是目前各地政府采用最多土地交易方式在。
9、挂牌时确定个起始标价挂牌截止后若符合条件申购者只有家只要其报价高于政府所定底价事先确定由主持人当场拆封核对不对外宣布即可成交若超两家则自动进入竞价程序轮番报价出价高者获得土地使用权。采用招拍挂方式转让土地般已具备开工条件完成七通平土地使用税城市基础设施配套费等均含在成交价款中。这方式属于熟地挂牌政府须完成相应市政配套达到七通平项目开发立即可以实施减少了许多不确定因素。但对开发商资金要求比较严格。二其他方式实际上土地交易过程中对开发商有利操作办法就是按照正常操作模式情况下擦边球。如挂家文具店个药店个照相店个电器手机店个杂货店个早餐店家网吧家会所酒吧个阅览室个健身房个棋牌室个乒乓球室个影视厅个多功能厅个羽毛球场个室外篮球场排球场片室外网球场片室外游泳池个室外巴士总站个占地文教设施幼儿园所班占地小。
10、学所班占地交通组织整个小区利用外围环形车道结合半地下车库架空层外侧以及主要道路两侧通车将机动车活动范围限制在组团庭院外围。道路设计贯彻通而不畅顺而不穿原则以限制区内车速噪音确保小区内安静及交通安全。基本实现人车分流。住宅环保节能及新产品新技术运用采用成熟节能手段综合应用节能新技术新工艺新材料新产品。初步设想和强度逐渐加大有效需求进步扩大趋势将明显显现销售价格稳中有升。因此努力创造条件尽快达到开工条件是防范风险最重要措施。尽快与当地政府就市政基础设施配套进行沟通确定建设方案并实施使项目具备开工条件。本项目开发地块对面今年上半年汉沽区通过招拍挂程序拍出了两块地这两个项目定位和销售情况对本项目影响较大密切关注这两个项目进展情况制定有差异化产品策略并适时开工借助周边楼盘已形气在此区域内推出与周边楼盘。
11、定位不同高性价比住宅满足不同客户需求。三结论及建议本项目具有明显现实开发优势和巨大升值潜力十分难得从市场和投资回报角度分析都是可行。建议尽快操作实施。规划建设海滨休闲旅游度假区。今后几年将吸引投资亿元建立核心区平方公里有多个国际旅游项目年初具规模为迎接北京奥运提供流旅游集聚区。届时预计年接待游客万人次收入亿元。二是以化学工业区为基础以资源综合利用为方向以高新技术精细化工和新兴产业为主导提升和适度调整化工区产业层次构建绿色化工及海洋产业区。三是以天津北疆电厂海水淡化风力发电和中水利用等项目为依托构建新兴清洁产业聚集循环经济示范区形成发电海水淡化制盐节约土地资源废弃物资源化再利用产业链。计划投资亿元北疆电厂项目已动工兴建规划建设台万千瓦功率超超临界燃煤发电机组和万吨海水淡化装置。按发电设备年利用。
12、小时计算年发电量达亿度电。台机组若同时运行可以满足目前全市整个用电负荷需求。该项目近日已被列入了国家第批循环经济试点项目。四是以环渤海中心渔港为载体集休闲旅游观光名贵海珍产品养殖海产品捕捞天津汉沽项目可行性研究报告二七年八月目录第部分项目决策背景天津概况二滨海新区基本情况和远景规划三汉沽区发展战略与规划第二部分项目及周边概况宗地位置二宗地现状三周边环境分析四大市政配套第三部分土地取得方式及优劣分析常用模式二其他模式三本项目土地取得方式初步设想第四部分市场分析天津市商品住宅市场总体分析二汉沽区房地产市场分析三区域内供应产品特征四汉沽市场目标客户层研究和市场定位第五部分规划设计初步分析规划概念二规划设计要点第六部分工程及销售计划待定第七部分投资收益分析投资分析计算依据二项目成本测算三项目销售收入。
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天津汉沽项目投资立项实施方案
