1、建设重点。新区将安排铁路轨道及道桥工庭天津宏基伟业房地产投资有限公司第大街南海路层未定伴景湾天津星运集团有限公司第四大街北海路层未定未定未定泰达时尚广场天津万通时尚置业有限责任公司第五大街北海路未定未定未定开始围挡七建筑成本影响因素建筑形式中国民用建筑设计通则将住宅建筑依层数划分为层为低层层为多层层为中高层层及以上为高层建筑。公共建筑及综合性建筑总高度超过米为高层但是高度超过米单层建筑不算高层建筑。超过米民用建筑为超高层。在用地面积定情况下容积率越高建筑高度越高总建筑面积越大土地费用在楼面造价中所占比重越小利润空间越大。建筑结构高层建筑般为钢筋混凝土为建造材料通常采用结构有框架结构剪力墙结构框架剪力墙结构框筒结构筒中筒结构束筒结构。对于结构设计来讲按使用功能要求建筑高度不同以及拟建场地抗震设。
2、防烈度划分建筑物高度体形与层数限制疏散通道地下建筑利用次生灾害防止及补救措施等以及经济合理安全可靠设计原则结合地块本身条件大多数建筑高度在米以下可采用框架结构剪力墙结构框架剪力墙结构而总高度在米以上超高层建筑考虑用框筒结构筒中筒结构束筒结构等结构形式。建筑设计按照住宅设计规范建筑设计防火规范高层民用建筑设计防火规范等相关规范条款和内容建筑高度在米以上超高层建筑物规划审批资格由天津市政府统批复超高层选址规划高度限制严格按照天津市有关部门统规定执行。塘沽区本身为滩地砂土层较多且碱性成分大丰水期和枯水期明显。超高层建筑产生风载和地震荷载产生水平侧力大超高层结构体系须为框筒结构特殊钢结构但这两种结构均存在着造价高施工难度大建设周期长损失面积大等弊端。超高层消防要求设置避难层每层要设烟雾感应器和自动喷。
3、淋消防控制室水箱电梯管道设备层等相关消防安全及附属。超高层建筑楼板和屋盖要求具有很大平面刚度且需设置屋顶直升飞机停机坪。建筑经济性在建筑物投入和产出不定情况下需要考虑经济性包括建筑难度系数面积产出比例附属设施满足条件等例如建筑物总高度越高相应建筑难度系数越大。建筑物安防系统消防系统逃生系统控制系统交通系统等米以上超高层相对于普通高层建筑来讲附属设施所占用面积比例上升总建筑面积损耗增大。在占地面积不变情况下由于超高层与普通高层方最大集装箱码头是亚欧大陆桥国际运输线起点之。华北津晋等高速公路将塘沽与中国东北华南西北相连。京津塘高速公路将北京天津塘沽连成线从塘沽驱车分钟即可到达北京。轻轨铁路津滨高速公路等现代化交通设施齐全大大缩短了塘沽与天津距离。中央大道集疏港公路期蓟汕快速路期西中环响螺湾开启桥。
4、中心路穿京山线地道天津中心渔港北疆电厂临港产业区海滨休闲旅游区七里海湿地保护修复工程等被列为年十大重点新建项目总投资额超过亿元年预计投资亿元。根据总体建设方案十大新建项目中多项路桥工程年内都将取得阶段性成果。东起新华南路西接响螺湾商务区响螺湾开启桥预计年底前主体完工双向四车道净高米中心路穿京山线地道将于年底前主体完工新区中央大道项目关键节点四号路地道胜利路段年底前完工海河隧道及全线道路于下半年开工蓟汕快速路期工程中跨海河大桥年内开工集疏港公路期工程中京津塘高速公路收费站至疏港二线公里道路桥梁主体工程年底完工。交通路网建设成为今年滨海新区基础设施建设重点。新区将安排铁路轨道及道桥工程项计划投资亿元。其中对内交通中将开工建设中央大道西中环津港高速津汉快速路等批项目使新区路网更趋完善合理。对外交通。
5、包括津秦客运专用线京津城际客运专线海滨大道北段京津塘高速公路二线天津段国道线天津东段等工程这些工程实施将使新区为程年底完工。交通路网建设成为今年滨海新区基础设施建设重点。新区将安排铁路轨道及道桥工程项计划投资亿元。其中对内交通中将开工建设中央大道西中环津港高速津汉快速路等批项目使新区路网更趋完善合理。对外交通包括津秦客运专用线京津城际客运专线海滨大道北段京津塘高速公路二线天津段国道线天津东段等工程这些工程实施将使新区为服务环渤海辐射三北创造更加有利条件。四区域支柱产业滨海新区拥有优越地理位置丰富自然资源不断完善基础设施以及充足劳动力资源供给。并且具有外向型和重化工业特征资本密集型和技术密集型产业比较优势明显形成了六大优势产业。随着十五规划对滨海新区定位加强新区内石化汽车电子等主导制造行业以及。
6、交通金融等现代服务业将迎来较大发展。制造业石化滨海新区将提高海上和陆地油气勘探水平扩大开采规模增强港口石油接卸能力。并形成石化产业集群。汽车十五期间滨海新区将进步发展汽车产业集群。主要包括丰田汽车扩能发动机改扩建等项目。并加快国产化步伐培育具有国际竞争力关键零部件产业建设跨区域零部件生产体系。装备制造新港船厂预计年造船能力将达到万吨具备万吨船舶修理能力具备大型海洋石油装备制造能力行业产值达到亿元到年造船能力达到万吨行业产值超过亿元行业得到高速发展。钢材深加工针对新区及周边工业发展十五期间滨海新区将建成以石油套管为主油管钻杆等高附加值产品为辅国内最大精品钢管生产基地。电子信息滨海新区将重点发展无线通讯显示器基础元器件集成电路汽车电子数字视听光电子和软件等八个子行业。并且注重增加高端产品比重如手。
7、机和设备等。医药基因芯片生物药物等产业化进程发展生物制药领域运用现代化手段提升中成药产品科技含量推动中药现代化。新能源与新材料滨海新区将重点发展电动汽车用镍氢电池在新材料方面则加快新型材料基地建设发展高性能化复合化功能化精细化金属材料新型复合材料高性能涂料高效催化剂等产品。现代服务业交通运输及物流新区年基础设施累计投资亿元建设了个重点工程竣工项。形成了内中外三环和六横六纵道路骨架电厂装机容量达到万千瓦引滦入塘汉大三区工程全面完成。其中万吨级深水航道蓟港铁路津滨轻轨等重大项目相继竣工。新区工业由于独特地理位置天津港与世界多个国家和地区多个港口有贸易往来年货物吞吐量亿吨集装箱吞吐量万标箱来自天津以外地区占以上天津口岸进出口总值超过亿美元。金融滨海新区金融业实现快速发展。目前全国各主要银行保险机构。
8、均在新区设立了分支机构已形成了类型比较齐全银行保险机构体系。截至年月末银行业资产总额亿元存贷款分别达亿元亿元实现利润亿元。商务服务滨海新区日渐成为航运企业聚集配套服务完善国际贸易与航运服务区。信息化迅速发展电子政务电子商务电子口岸建设快速推进。五结论宏观经济形势对商务地产市场起着决定作用滨海新区区域优势明显经济发展势头强劲功能定位强大发展方向明确为发展商务地产提供了良好大环境。但滨海新区目前产业结构以第二产业为主第三产业在国民经济中比重依然相对较低。第三产业中商贸物流金融中介等企业对写字楼需求较大行业在本地尚处在发展过程中。产业结构特征造成了本地写字楼市场发展相对滞后。滨海新区发展越来越重视产业结构优化调整重点发展第三产业及金融商务活动。在可预期未来将促进区域内对商务办公物业需求。规划篇滨海。
9、新区功能定位和战略目标是依托京津冀服务环渤海辐射三北面向东北亚努力建设成为我国北方对外开放门户高水平现代制判顶级写字楼最后个指标是只租不售意即统业权。这也是评判写字楼是否为顶级重要指标。统业权不但意味着发展商实力无需置疑同时也保证了顶级写字楼软硬件直维持在超流水平。六商业项目基本信息年全年在售大型商业项目区域项目名称位置占地面积建筑面积建筑形式主力面积销售均价销售比率经营内容备注万万万塘沽区八方园明新华路解放路层餐饮服装饰品唐人街河北路津塘路外围层里面层餐饮娱乐洋货精品海河外滩上海道外滩地上层地下层火锅茶叶服装小商品数码产品包租年喜达港新港二号路港医路地上层餐饮娱乐投资开发区永莲购物中心黄海路第二大街层超市家电餐饮森泰商服中心第大街号地下层地上层菜市场餐饮鸿泰仟佰汇第三大街海关大楼西侧地上层。
10、地下层百货电器酒吧餐饮包租年财富星座第三大街号拖餐饮年全年在售比总建筑面积增加相应配套服务设施如停车位安防系统消防系统逃生系统控制系统交通系统系数增大在定程度上造成建筑物附属成本上升总投资额变大。综上所述总建筑高度柱网为左右抗震设防烈度为度结构采用框架剪力墙或框筒结构体系较在建筑成本构成面积产出以及生活办公等各方面综合比较下最为经济合理高层建筑设计方案。和餐饮业年较年增长房地产业增长交通运输仓储和邮政业增长。这三大行业在第三产业中比重增长对金融业长足发展起到了积极作用综合考虑滨海新区发展规划和国家金融政策支持等因素影响我们预计今后该区域内金融业发展较为乐观。贸易企业销售收入贸易企业销售收入加速增长。年贸易企业销售收入完成亿元比上年增长。贸易企业销售收入示意图年年年贸易企业销售收入增长迅速表明。
11、港口为中心相关商务类活动将更加活跃这为相关房地产市场发展奠定了潜在基础。社会销售品零售额市场购销趋于活跃。商业设施建设继续保持快速发展。年社会消费品零售总额亿元比上年增长。社会销售品零售额示意图年年年从业人员人均报酬从业人员人均报酬连年增长。年从业人员人均劳动报酬元比上年增长。从业人员人均报酬示意图年年年综述通过对塘沽区年年年各项经济指标纵向比较总体经济加速增长产业结构不断优化社会消费品零售总额平稳上升人均目录前言研究目二研究方法与思路三报告编制依据区域篇区域简介二区域经济三区域交通四区域支柱产业五结论规划篇总体规划二规划综述宗地篇委托宗地概况二地块周边环境三道路交通分析四商业现状分析五区域地位分析六结论市场篇房地产相关政策二写字楼市场分析三公寓市场分析核准通过归档资料。未经允许请勿外传,四。
12、商业市场分析定位篇开发定位原则二项目分析三开发时机判断四功能定位五客户定位六产品定位写字楼公寓商业部分七租售价格定位八产品规划设计建议九风险因素分析十营销初步建议经济篇方案设定二方案测算三方案测算四方案测算五现金流量及敏感性分析六结论附件区域规划详情资料商务商业区二海港物流区三临港工业区四其他规划二写字楼项目基本信息三公寓项目基本信息四写字楼智能化五顶级写字楼标准六商业项目基本信息七建筑成本影响因素前言研究目本报告是受天津瑞湾国际商务中心有限公司委托方最大集装箱码头是亚欧大陆桥国际运输线起点之。华北津晋等高速公路将塘沽与中国东北华南西北相连。京津塘高速公路将北京天津塘沽连成线从塘沽驱车分钟即可到达北京。轻轨铁路津滨高速公路等现代化交通设施齐全大大缩短了塘沽与天津距离。中央大道集疏港公路期蓟汕。
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