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及固着在土地建筑物上不可分离的部分及其附带的各 种权益。

房地产行业作为国家经济社会发展的支柱产业之，对国民经济的快速平稳 发展具有十分重要的意义。

房地产业对国民经济的重要性 概述 房地产对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。

首先，从 拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁建材机械化工陶瓷纺 织家电等系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响余个行业，而 且房地产行业的巨大带动作用带来了大量的就业机会。

考虑到房地产开发投资通过关 联产业和拉动消费对的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过 。

其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度如图所示高，房地产开 发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。

同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当部分为银行贷款，所以实际的房地 产开发投资中至少超过的来自于银行贷款，因此保持房地产开发投资的平稳增长， 对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。

图房地产业关联示意图 房地产与增长 在目前中国以经济建设为中心的社会发展建设目标下，房地产业对的贡献显 得尤为重要，房地产与增长如图所示密切相关。

房地产投资发展与 增长有强烈的相关性，美国的新房指标属于经济先行指标，整体经济上的变化无例 外的首先表现在房地产业和汽车业。

美国房地产行业保持在的五分之以上，中 国年仅为，年接近，由此可以看出国内房地产业还有很大增长空 间。

图房地产与增长关系图 二国内市场需求 刚性需求 中国人均决定房地产将平稳高速发展 联合国根据对多个国家住宅发展过程的统计分析，总结出人均水平和住 宅产业发展情况之间的密切联系。

年我国为美元，处于稳定高速发展时期。

人口因素和日益增长的住房条件改善需求 我国人口在很长时间内将继续保持增长，从统计数据如图所示可以看出 年内人口数量的增长必然会带来更大的住房建设需求。

图人口相关统计数据图 随着我国社会经济的发展，住房改善已成为迫切要求如图所示。

图 地方财政对房地产的依赖 我国年土地出让收入为亿元，占地方财政收入的。

年全 国土地出让成交总价款万亿元，同比增长。

房地产供求状况及城市化率 目前我国房地产供求状况如图所示表明还需大量建设住房以满足需求 年美国城市化率年日本城市化率超过年韩国城市化率 达到年中国城市化率接近，住房和城乡建设部预计年达到， 比目前亿城市人口，人均住房面积平米，需要增加亿平米住房以达到 亿城市人口，人均面积平米。

图我国房地产供求状况数据图 社会大众心理 国人爱置业的强大文化传统 中国人有许多美德，勤俭节约，持家过日。

无论是养儿养女，更要养房，较多人 这样认为，家里有房心中不慌，对房屋所有权很是钟情。

土地是稀缺资源 中国地少人多，这是个不争的事实。

管理层要保住十八亿亩土地红线，充分保护 土地可利用资源，土地是依然稀缺的。

物以稀为贵，大多数人对房屋期望值处于高水 平。

投资与投机心理 由于人们都相信，房屋从长远来看肯定是增值的，还是抗通货膨胀的最好方式， 因此，人们倾向于将闲钱投入买房，把买房作为投资方式之。

像前几年那样，房价 上涨过快，短期内可能获得巨大差价，更会激起人们的买房投资欲望。

如今买房投资 已经成为人们种新的理财观念。

社会保障制度仍未完善 我国是发展中国家，并将长期处于社会主义初级阶益增长的住房条件改善需求 我国人口在很长时间内将继续保持增长，从统计数据如图所示可以看出 年内人口数量的增长必然会带来更大的住房建设需求。

图人口相关统计数据图 随着我国社会经济的发展，住房改善已成为迫切要求如图所示。

图 地方财政对房地产的依赖 我国年土地出让收入为亿元，占地方财政收入的。

年全 国土地出让成交总价款万亿元，同比增长。

房地产供求状况及城市化率 目前我国房地产供求状况如图所示表明还需大量建设住房以满足需求 年美国城市化率年日本城市化率超过年韩国城市化率 达到年中国城市化率接近，住房和城乡建设部预计年达到， 比目前亿城市人口，人均住房面积平米，需要增加亿平米住房以达到 亿城市人口，人均面积平米。

图我国房地产供求状况数据图 社会大众心理 国人爱置业的强大文化传统 中国人有许多美德，勤俭节约，持家过日。

无论是养儿养女，更要养房，较多人 这样认为，家里有房心中不慌，对房屋所有权很是钟情。

土地是稀缺资源 中国地少人多，这是个不争的事实。

管理层要保住十八亿亩土地红线，充分保护 土地可利用资源，土地是依然稀缺的。

物以稀为贵，大多数人对房屋期望值处于高水 平。

投资与投机心理 由于人们都相信，房屋从长远来看肯定是增值的，还是抗通货膨胀的最好方式， 因此，人们倾向于将闲钱投入买房，把买房作为投资方式之。

像前几年那样，房价 上涨过快，短期内可能获得巨大差价，更会激起人们的买房投资欲望。

如今买房投资 已经成为人们种新的理财观念。

社会保障制度仍未完善 我国是发展中国家，并将长期处于社会主义初级阶段。

社会性质决定了我国社会 保障制度在建立和不断发展完善过程中，对住房保障短期内无法实现。

攀比和炫耀心理 第二部分房地产调控政策与走势分析 调控政策 简介 宏观调控简称宏调是政府实施的政策措施以调节市场经济的运行。

在市场经 济中，商品和服务的供应及需求是受价格规律及自由市场机制所影响。

市场经济带来 经济增长，但会引发通货膨胀，而高潮后所跟随的衰退却使经济停滞甚至倒退，这种 周期波动对社会资源及生产力都构成严重影响。

所以宏观调控是着重以整体社会的经 济运作，透过人为调节供应与需求，来达至计划经济之目标，是社会主义国家管理经 济的重要职能。

当前房地产调控政策 背景 年四季度，面对经济低迷，政府出台了大量房地产救市政策，使房价 出现了快速上涨，年房价上涨了，面对房价快速反弹，引发了政策调控。

政策导向 保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨 重点发展面向广大群众的普通商品住房，改善住房供应结构，增加中低档商 品房和廉租房供给，努力满足城镇中低收入家庭的基本住房需求 对中小套型中低价位普通住房，在规划审批土地供应信贷审核税收 征管等环节，给予优惠政策支持。

现阶段调控 年初国务院出台了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国办 发号文件拉开了本轮房地产调控的大幕。

年月日温家宝总理在 求是杂志上发表了篇文章，关于当前的宏观经济形势和经济工作，核心是 房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇，政策方向不能改变，力度不 能放松。

本轮调控采用行政限制需求的手段 限贷对贷款购买第二套住房的家庭，提高首付比例和贷款利率 限购限制家庭购买第三套住房 保障房加大保证性住房土地供应和建设力度 地方政府问责制地方政府制定新建住房价格控制目标。

国家出台限购限贷限价等系列限策，主要目的是为了使房地产行 业朝着更加健康的方向发展。

对房地产市场诸多限制并不是为了单纯去打压房 价，或者清理行业，而是对房地产市场中包括购房者开发商代理机构等各个环节 的多种因素进行适度调整，让开发商更加务实，让购房者更加理性，让整个 行业更加健全和透明。

二调控政策影响 市场现状 成交量 同比增速放缓，月新增销售同比环比齐跌月，全国商品房累计销售面 积为亿平方米，同比增长，增速与月相比下降了个百分点，比 去年全年下降个百分点。

月全国商品房销售面积为万平方米，环比下 降，低于去年月平均销售水平万平方米同比下降。

价格 连续四个月下降，大部分城市环比下跌月，全国商品房和住宅销售均价 分别为元平方米和元平方米，均较月销售均价下降，比去年 同期分别上涨和，增速继续放缓。

月日公布的月份个大中城 市住宅销售价格变动数据显示，与月相比，个大中城市中，价格下降的城市有 个，降幅最大的为，持平的城市有个。

仅个上涨，上涨的为贵阳锦州 兰州西宁平顶山，涨幅不超过，持平的也均为唐山太原大连南宁 银川乌鲁木齐等二三线城市。

价格曲线 历史上多次的房地产调控并未改变价格上升曲线如图所示。

图我国商品房价格曲线图 三房地产走势分析判断 国内房地产行业发展 第阶段年，年首次正式把房地产业列为行业 第二阶段年年，年深圳率先开展土地使用权招标拍卖， 年明确规定土地使用权可以依法转让 第三阶段年年，年邓小平南巡，房地产急速繁荣，但缺少有 效的监督规范与管理，第次调控 第四阶段年年，房地产业进入巩固停顿和消化阶段 第五阶段年年，年取消实物分房，年实施按揭政策， 年土地招牌挂，房地产处于快速发展阶段 第六阶段年至今，金融危机使房地产进入调整阶段，年救市政策出 现快速反弹，年用行政手段调控市场。

我国房地产现阶段 目前国内房地产处于发展阶段，相当于美国上世纪四十年代水平，处在快速上升 期年中国政府开始致力于保障性住房建设，年美国通过法案致力于清除 国内的贫民建筑，出现固定租金公寓住宅，年，政府提出为每个美国家庭 提供大方的具有良好的居住条件的住宅的目标年中国城市化率将近， 年美国城市化率达到美国房地产行业保持在的五分之以上，中国 年仅为，年接近房地产业也是美国政府调节国家经济的个重 要阀门。

因此，我国房地产业将在相当