老年服务中心项目资金申请报告 ㊣ 精品文档 值得下载

但要改变这 些观念还需要时间。

如果父母生活能自理，就不去专业机构养老，如 果父母生活不能自理，自己又没时间照顾，可以考虑送父母去专业养 老院养老。

如果自己老了，也是看自己的身体状况，再作决定。

俗话 说家有老，如有宝，其实父母也想在子女身边生活，如果子女有 能力照顾父母，还是亲自照顾为好。

工作很忙，没时间照顾老人，让 老人独自呆在家里，是孤独，二是出了安全事故，可能没人知道， 也不放心，类似情况的老人还是送到专业养老院养老最合适，安全放 心。

不过，虽然现在的专业养老机构还有些床位空出来，但几年后， 随着入住老人的增多，床位肯定会比较紧张。

各级政府将会加大对社 会养老事业的投入力度，将发展养老事业的资金纳入年度财政预算， 扩建新建改建福利院敬老院老年公寓。

鼓励和支持民间资本 兴办养老机构，推进社会养老服务设施建设。

三国内老年人市场状况 中国不仅是个人口大国，同时也是个老年人口大国，由于中 国人口政策的特殊性，目前我国岁以上老年人口已达亿，占 全国总人口的以上，到世纪中叶将超过亿，占全国总人口 的。

随着中国人口老龄化和经济的快速发展，以及老年人对高质量养老生活的需求，适合不同需求层次的养老方式脱颖而出，其中 老年公寓养老逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养老的种方 式，由于老年公寓的特性决定其区别于般养老机构和普通房地产的 运营模式，因此，零点前进策略和远景投资公司的研究人员认为其 运营模式应遵循二路出击的市场定位原则三方并举的销售原则四 点标新的社区服务原则。

老年公寓具备的特点 特点老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住 条件和人性化的服务内容。

在北京上海广州等经济发达的大城市， 存在着批占当地老年人口总数将近以上的中高收入老年群体， 他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都 不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养 老需求的新型养老模式老年公寓。

老年公寓是种专供老人居住的专用住宅，是种居家养老与社 区服务相结合的模式。

老年公寓与敬老院福利院不同，不是用来收 养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集 体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的 老年专用住宅，般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景 优美的环境。

入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房 类型等级和服务档次。

由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服 务内容，因此其住宅形式般要包括居家式的私人住宅宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓般兴建在城市周 边，还要提供多种生活必备设施如购物场所银行邮局医院等 设施和娱乐锻炼的配套设施如体育馆餐厅娱乐场所老年大 学等，人性化的社区服务包括社区物业服务社区家政服务社区 医疗服务及社区娱乐服务。

因此般房地产开发商的盖楼卖房和 普通养老机构的出租床位，服务内容单的旅店式运营模式不适 合老年公寓的正常经营。

特点二老年公寓属于商业房地产范畴，具有福利性事业市 场化经营的特点。

我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距 悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会低 保五保等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群 养老生活关注的较少，只有些粗放的政策，并且在现实运用过程中 可操作性差。

同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养 老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政 策制定和操作方面相对滞后，所以般开发商在税费减免金融支持 方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发 商需要完全按照市场条件解决项目立项项目审批资金筹措等系 列问题。

由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走福利 性事业市场化经营的道路。

特点三老年公寓项目相对于般房地产项目投资额大资金回 收期长。

老年公寓项目不同于般房地产项目，它不仅包括住宅本身， 还包括许多服务配套项目，并且在设施设备规划设计安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产 项目高五成至倍。

另外老年公寓的租售方式比般住宅更为复杂， 般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则 需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租售结合的方式满足老 年人入住，其中定比例的住宅面积可以实现销售，另部分须满足 租用度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投 资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常 经营。

二老年公寓运营模式应遵循的原则 老年公寓运营模式中的市场定位销售方式服务体系的建立直 接影响老年公寓的经营成败，因此老年公寓的运营模式要遵循二路出 击的目标市场定位原则三方并举的税费减免金融支持 方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发 商需要完全按照市场条件解决项目立项项目审批资金筹措等系 列问题。

由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走福利 性事业市场化经营的道路。

特点三老年公寓项目相对于般房地产项目投资额大资金回 收期长。

老年公寓项目不同于般房地产项目，它不仅包括住宅本身， 还包括许多服务配套项目，并且在设施设备规划设计安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产 项目高五成至倍。

另外老年公寓的租售方式比般住宅更为复杂， 般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则 需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租售结合的方式满足老 年人入住，其中定比例的住宅面积可以实现销售，另部分须满足 租用度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投 资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常 经营。

二老年公寓运营模式应遵循的原则 老年公寓运营模式中的市场定位销售方式服务体系的建立直 接影响老年公寓的经营成败，因此老年公寓的运营模式要遵循二路出 击的目标市场定位原则三方并举的销售原则四点标新的社区服务 原则。

原则目标市场定位二路出击。

老年公寓的市场定位应该 遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的二路出击原则。

其目标消 费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体即享用老 年公寓设备设施服务等资源的群体，包括旅游观光者购物者 就医者等群体。

老年公寓具有低二高的特点，即低容积率高比例公建设 施高水平的社区服务。

低容积率意味着人口密度低，这与高比例公 建设施高水平的社区服务存在矛盾，因此其公建设施和服务资源在 充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样方面可以实现长期以低廉的价格向社区内的老年人提供高品质的服务，另方 面可以最大限度地发挥公建设施和服务资源的效能。

为老年人提供养老服务的同时根据项目所处地理位置，因地制宜 地开发利用当地的特色资源规划公建设施。

如在旅游区域内，就应该 发挥旅游资源优势，在为老年人提供特色服务的同时对游客提供住 宿娱乐等服务，这样方面减少老年公寓作为老年社区的暮气， 让老年人更多的接触社会，减轻他们已经脱离社会的心理感受，另 方面可以增加社区的收入，维持其正常经营，从而为老年人提供更优 质的养老生活环境。

北京房山中慈颐和老年服务中心是成功开发老年公寓的典范。

采 用福利性事业，商业化运作的模式，走以老年人养老，带动医疗 商业娱乐旅游的多元化经营与发展的道路。

考虑在十渡旅游区附 近没有较大规模的医疗机构购物场所及休闲娱乐会议设施，北京 房山中慈颐和老年服务中心采取内外兼顾的方法，在为满足对社区内 的业主服务的同时，对外开放经营，在这方面充分利用了老年公寓 的概念带动了医疗商业娱乐旅游的多元化经营与发展。

原则二销售方式三方并举。

根据老年公寓的市场定位采用三方并举的租赁方式满足不同消 费群体入住老年公寓的需求。

三方并举的销售方式为出租房屋使用权及其它产权租赁的消费 行为相融合的方式三种形式。

不同消费群体租赁老年公寓的目的具有多样性。

老年公寓的使用主体是老年人，但其消费主体可以是老年人也可以是中年人。

不同消 费群体购买老年公寓的目的具有多样性，如为老年人养老为投资房 地产及二者兼而有之的，灵活的租赁销售方式可以满足不同人群的消 费需求，同时有利于开发商的资金回笼。

三方并举的租赁销售方式适应老年公寓市场定位及多元化发展 的要求。

出租出售房屋产权满足消费群体置业投资的要求出租房屋 使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造性的 衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式 产权的销售方式适合老年公寓的养老旅游服务模式的市场定位方 面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时可以使开发商快速回 笼资金，另方面可以使开发商继续拥有老年公寓的经营权，从而有 利于保持老年公寓的经营方向。

原则三社区服务四点标新。

社区服务的四点标新意味着社 区服务方面的社区物业服务社区家政服务社区医疗服务及社区娱 乐服务达到标新立异的水平，它是形成老年公寓差异化经营的基础， 是持续正常经营的保障。

老年公寓为老年人提供高品质的养老生活，方面它提供适合老 年人居住的住宅环境，另方面提供完善周到的人性化的社区服务， 这是老年公寓差异化经营的必备条件。

老年公寓的社区服务水平可以 分为必备层级完备层级完善层级，其中必备层级是老年公寓达