1、主要包括以下几项电梯中央空调等设备用电消耗，大约估算年电费支出万元。用水消耗，大约估算年水费支出约万元。管理机构管理费用支出，根据集团相关业态现有财务资料分析，职工餐费按照每人每天元标准业务招待费办公用品交通费通讯费差旅费维修费及其他各项杂费支出粗略估计为万元。公共设施及管理费用年度现金支出总额为万元。财务费用项目总投资万元。航运服务公司投资各方到位注册资本及公司资本公积合计万元注册资本万元，公司股本溢价形成资本公积万元，其余万元拟通过借款方式取得，暂按利率计算，年利息约为万元。两年后投资各方第二阶段增资到位，偿还期项目借款，无财务费用。房产税土地使用税商业展示区房产税，按照租金收入交纳房产税，计入各类税金及附加。其他房产房产税以项目土建成本配套工程公用设施投资额万元为税基，房产税率，每年缴纳房产税万元,土地使用税万元元。
2、平年，合计万元。第章企业组织与人力成本航运服务公司因大窑湾项目正在筹备期，暂未聘用员工。现对企业未来项目发展企业组织及劳动定员做以简要分析。企业组织企业组织结构航运服务公司统管理大窑湾项目各业态。经各方投资人协商，航运服务公司董事会由人组成，其中，中免集团提名人，友谊集团提名人，另外投资者提名人。公司设总经理名，设立仓储管理部物流管理部综合办公室财务办公室后勤物业部，共四个部门。劳动定员仓储管理部设部门经理名，主管名，保管员名。物流管理部设部门经理名，主管名，设备操作人员名。综合办公室设部门经理名，人事薪酬办事员名，总务办事员名，文秘名。财务办公室设部门经理名，财务人员名。后勤物业部设备维护员名，监控员名，变电所管理员名含维修电工，保安名，保洁员名。不包括董事长总经理，共设部门经理岗位个主管级岗位个般技术岗位个临时岗位个。
3、安监控员保洁员共计个岗位。工资福利支出工资标准与工资总额部门经理每月工资元，主管级每月工资元，般技术岗位每月工资元，临时岗位每月工资元。根据上述工资标准，合同制员工工资总额合计为万元。职工福利及社会保险支出职工福利费工会经费职工教育费社会保险公积金合计所占工资费用比例为，故共计职工福利及社会保险约万元。人力成本合计为万元。随着经济发展，人员工资水平存在不断上升趋势，同时，由于政府劳动工资制度和社会保险制度变化，人工费用也存在增加趋势。因此，在项目测算中，人工费用按照平均每年逐步递增进行测资扩股协议书签订之日起三个月内。按照以下约定缴付增资乙方以货币形式出资万元人民币，其中新增注册资本万元，溢价款万元转入公司资本公积丙方以货币形式出资万元人民币，其中新增注册资本万元，溢价款万元转入公司资本公积。丙方以外币日元或美元出资，以。
4、出资到账日中国人民银行公布外汇牌价中间价计算等值于万元人民币。增资后中免友谊航服公司性质由内资企业转变为中外合资经营企业，注册资本万元，各方出资额及持股比例如下表金额单位人民币万元股本溢价形成资本公积有。第二阶段万元由各股东按照持股比例享甲乙丙三方对中免友谊航服公司进行再次增资，各方应于增资扩股协议书签订之日起两年内，按照以下约定金额缴付增资甲方以货币形式增资万元人民币，合计出资万元，持有公司股权乙方以货币形式增资万元人民币，合计出资万元，持有公司股权丙方以货币形式增资万元人民币，合计出资万元，持有公司股权。丙方以外币日元或美元增资，以出资到账日股东增资前注册资本新增出资新增注册资本增资后注册资本溢价持股比例中免集团友谊股份,日本恒大合计中国人民银行公布外汇牌价中间价计算等值于万元人民币。再次增资后中免友谊航服公司注册资。
5、万元人民币，各方出资额及持股比例如下表股本溢价形成资本公积有。万元由各股东按照持股比例享投资必要性分析公司战略发展需要外轮供应业是大连友谊传统主营行业之，随着市场变化和国家政策调整，公司外轮供应业由于优势商品品种减少和供应量萎缩供船业务无序竞争而使其发展受到影响，面临业务转型压力。为实现企业长远发展目标，必须依据环境变化，开辟新业务拓展新发展空间，完成现有外轮供应业务战略性转型。同时，随着建设大连东北亚国际航运中心战略部署，大连未来港口及航运业发展前景广阔，给航运服务业发展提供了较大机遇。根据公司未来发展战略需要，将外轮供应业务转型为航运服务业务，提升竞争能力，获取优良回报，具有重要战略意义。股东增资前注册资本增资额增资后注册资本持股比例溢价形成资本公积中免集团友谊股份日本恒大合计,构建与中免集团战略合作伙伴关系需要企业。
6、发展需要建立稳固互利战略合作伙伴关系体系。中免集团作为中国国旅集团有限公司全资子公司，本身具有广泛渠道资源及客户资源。大连友谊与中免集团合作有着二十多年悠久历史，双方在大连港口免税品经营业务上长期保持着默契合作。大连港口功能和港口结构不断优化，逐步带动系列临港产业飞速发展，为双方进步合作提供了广阔平台。公司通过投资航运服务公司，与中免集团在大窑湾项目上进行合作，可以借力航运服务公司已有大窑湾项目迅速介入大连港口服务业务市场，拓展大连友谊港口业务发展空间，并搭建起在物流业务免税业务船供业务三个领域深入合作平台，对深化两大集团进步合作将产生深远影响。主业整合发展需要多年来，大连友谊外供公司直致力于外轮船舶供应业务，而船供业务在整个港口服务业中仅占有较小比例，公司在港口服务业务上相当多领域出现发展空白。口万美元进口万美元增幅增。
7、进料加工贸易保税仓储进出境货物保税区仓储转口大连保税仓储市场发展趋定资产折旧表投资项目土地成本土建成本配套工程固定资产投资公用设施投资具体内容土地使用权费保税仓库集装箱中转场地商品展示区及办公区给排水系统水电系统消防系统等电梯起重设备办公设备通勤车人防工程等外网绿化硬覆盖管理费投资金额万元折旧年限年每年折旧额合计固定资产折旧公共设施运行成本及管理费用支出公共设施运行成本主要包括以下几项电梯中央空调等设备用电消耗，大约估算年电费支出万元。用水消耗，大约估算年水费支出约万元。管理机构管理费用支出，根据集团相关业态现有财务资料分析，职工餐费按照每人每天元标准业务招待费办公用品交通费通讯费差旅费维修费及其他各项杂费支出粗略估计为万元。公共设施及管理费用年度现金支出总额为万元。财务费用项目总投资万元。航运服务公司投资各方到位注册资。
8、及公司资本公积合计万元注册资本万元，公司股本溢价形成资本公积万元，其余万元拟通过借款方式取得，暂按利率计算，年利息约为万元。两年后投资各方第二阶段增资到位，偿还期项目借款，无财务费用。房产税土地使用税商业展示区房产税，按照租金收入交纳房产税，计入各类税金及附加。其他房产房产税以项目土建成本配套工程公用设施投资额万元为税基，房产税率，每年缴纳房产税万元,土地使用税万元元平年，合计万元。第章企业组织与人力成本航运服务公司因大窑湾项目正在筹备期，暂未聘用员工。现对企业未来项目发展企业组织及劳动定员做以简要分析。企业组织企业组织结构航运服务公司统管理大窑湾项目各业态。经各方投资人协商，航运服务公司董事会由人组成，其中，中免集团提名人，友谊集团提名人，另外投资者提名人。公司设总经理名，设立仓储管理部物流管理部综合办公室财务办公室后。
9、勤物业部，共四个部门。劳动定员仓储管理部设部门经理名，主管名，保管员名。物流管理部设部门经理名，主管名，设备操作人员名。综合办公室设部门经理名，人事薪酬办事员名，总务办事员名，文秘名。财务办公室设部门经理名，财务人员名。后勤物业部设备维护员名，监控员名，变电所管理员名含维修电工，保安名，保洁员名。不包括董事长总经理，共设部门经理岗位个主管级岗位个般技术岗位个临时岗位个保安监控员保洁员共计个岗位。工资福利支出工资标准与工资总额部门经理每月工资元，主管级每月工资元，般技术岗位每月工资元，临时岗位每月工资元。根据上述工资标准，合同制员工工资总额合计为万元。职工福利及社会保险支出职工福利费工会经费职工教育费社会保险公积金合计所占工资费用比例为，故共计职工福利及社会保险约万元。人力成本合计为万元。随着经济发展，人员工资水平存在不断。
10、升趋势，同时，由于政府劳动工资制度和社会保险制度变化，人工费用也存在增加趋势。因此，在项目测算中，人工费用按照平均每年逐步递增进行测是东北亚航运中心直接竞争者。尽管大连港拥有东北及内蒙东部优越内陆腹地，相比于环渤海湾地区港口具有地理优势，但要真正确立东北亚航运中心地位仍有许多不确定因素，大连港在港口竞争中地位直接决定了大窑湾项目发展趋势。目前在大连特别是后盐开发区保税区已经存在较多冷库仓库集装箱堆场等物流类项目，而且仍在不断增加，并存在些具有规模优势和上下游产业链体化大型企业，竞争必然存在，而且有加剧倾向。股权权益风险我公司系参股投资航运服务公司，故存在对航运服务公司投资发展决策无法控制风险，进而对股权权益产生定风险。对策充分利用股东方渠道和客户资源如免税品供船水产加工贸易等，降低项目市场风险。根据港口发展和宏观经济变化。
11、情况，适时调整投资和规划建设节奏，适时开展大窑湾项目二期规划功能策划和运营。积极与海关大客户进行沟通，争取获得较为优良业户和政府管理资源。及时根据市场情况调整经营策略，提高利用率和价格。加强与另外两方股东沟通协调工作，形成信任谅解，积极参入航运服务公司经营管理，并科学设计航运服务公司股权结构，保障公司投资权益。注本报告是以中国社科院财政与贸易研究所对大窑湾项目出具可行性研究报告为基础，根据项目实际情况进行调整而形成可行性研究报告。拟建设运营以保税仓库商品展销等为体规模化专业化临港贸易物流基地。项目概况项目分两期建设。期占地面积，总建筑面积为，涵盖如下项目保税仓库，占地面积，共四层，总建筑面积，从事商品储存保管及转口贸易和保税业务。商品展示区及办公区，占地面积，总建筑面积，分为船用物资区及免税品展示区办公附属区域。免税商品。
12、要服务对象是为来大连港域地区国际远洋船舶及旅游船只提供免税商品供应服务。船用物资主要向中国远洋轮船外籍轮船或其他船供公司提供船舶伙食及物料。关于展示区内商品，按照有关政策，船供免税不直接进行现场对外销售。集装箱业务大窑湾项目用地面积，而保税仓库商品展示区总占地面积为。扣除建筑红线和绿化，剩余可在项目成熟时，建设集装箱周转场地，配合仓储服务，提供物流配送服务。开展集装箱拼装及拆箱，货物装卸和加固，分货和配货，进出口配送等系列物流中心配送服务。或者充目录第章投资航运服务公司概况及方案航运服务公司概况投资方案投资必要性分析公司战略发展需要构建与中免集团战略合作伙伴关系需要主业整合发展需要第章大窑湾项目概况及市场分析项目简介大窑湾项目宏观环境分析地理环境分析区位环境分析市场分析保税仓储业市场预测大连保税仓储市场发展情况大连保税仓。
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（新增）筹建成立投资参股大连保税区中免友谊航运服务有限公司项目可行性分析计划建议书（留底）