1、筹措本项目建设总投资万元人民币，对外融资亿元,其余部分由建设单位自筹。表午山社区改造拆迁安置成本估算汇总表序号成本项目面积单位造价元金额万元备注拆迁成本,原计算拆迁成本,根据世普瑞评估报告增加奖励费万元户,户万元户增加上学补助人元人月增加产权登记契税,元平方米平方米增加产权登记测绘费元平方米增加登记费及印花税元户户二安置面积工程投资估算,高层住宅,多层住宅,公建,地下车库,个车位平方米个三资金成本,亿年四税金,计税收入暂按元五管理费用,六物业补助根据世普瑞评估报告合计,表项目工程投资估算表单位万元序号项目名称建筑面积工程直接费用前期费用其他费用预备费投资额占比例单位成本元安置高层住宅投资估算安置多层住宅投资估算,安置公共建筑投资估算安置车库投资估算,小计可销售高层住宅投资估算可销售花园洋房投资估算非安置公共建筑投资估算可。
2、销售车库投资估算小计合计第十五部分项目财务评价财务评价依据和范围财务评价依据国家计委和建设部颁布建设项目经济评价方法与参数第二版财政部制订财务会计制度本可行性研究报告技术方案和投资估算。财务评价范围本评价以可行性研究报告确定规模为依据，以工程做为评价主体进行财务评价。收入及税金二销售收入及税金测算本项目销售收入主要为住宅商业用房及地下车库销售收入。经测算本项目销售收入共计万元。按税法规定本项目应缴纳营业税城建税教育费附加地方教育费附加土地增值税，税率按国家税法相关规定计取，营业税税率为，城建税税率为营业税，教育费附加税率为营业税，地方教育费附加税率为营业税，河道基金为销售收入，预征土地增值税为销售收入，该项目共计缴纳销售税金及附加万元。项目销售收入及税金测算见表。表项目销售收入及税金测算表序号房屋名称面积发展，城市面貌日。
3、月异，城市基础设施建设和居民生活水平稳步提高。年，随着青岛市行政区划调整，建设大青岛步伐正式启动。青岛市委市政府决定，将城市行政经济金融和文化中心东移，在青岛东部建设现代化新城区，推动青岛市向现代化国际城市目标迈进，从而拉开了青岛市城市建设新轮飞跃。随着十几年建设，在东部已经形成了个环境优美设施完备现代化新城区。为加快崂山区城市化建设进程，认真贯彻市政府关于加快午山社区整村改造解决青岛海关职工住房指示精神，年青岛市政府在午山海关职工宿舍楼建设专题会议上就午山社区改造做专项批示，崂山区政府和区城市化建设指挥部对此非常重视，将午山旧村改造列入村庄改造建设计划，并结合午山旧村改造与解决青岛海关职工宿舍楼工作，会同有关部门对午山旧村改造控制性规划方案进行了重新修订，编制了修建性详细规划方案，青岛市规划局据此下达了建设工程规划审查。
4、复意见书。根据青岛市基本建设程序，特编制本可行性研究报告。第三部分市场分析市场现状及发展趋势分析全国房地产市场现状及发展趋势分析国家统计局日公布年全国房地产市场运行情况显示,年,全国完成房地产开发投资亿元,比上年增长。月份,全国房地产开发景气指数达到,以全年最高值收官。值得注意是,根据公布数据,年全国商品房销售面积万平方米,比上年增长,全面超过了年亿平方米历史高点。其中,商品住宅销售面积增长。不过与此同时,年商品房销售额达到亿元,比上年增长,其中商品住宅销售额增长。对比商品住宅销售面积和销售额涨幅可以看出,销售额上涨幅度几乎高出销售面积涨幅倍,房价大幅走高成为年中国房地产市场运行情况主要特征。另外,年房地产开发企业资金来源也显示出不样变化。根据公布数据,年房地产开发企业本年资金来源达到亿元,比上年增长了。其中,国内贷款达。
5、到亿元,增长了。同时,在房地产开发企业其他资金来源中,定金及预收款达到亿元,增长幅度高达个人按揭贷款达到亿元,大幅增长了。贷款比例以及个人信贷规模大幅度增长反映出年内充裕流动性密集地进入了房地产领域,适度宽松货币政策对年中国房地产市场发展起到了关键性作用。根据数据,年全国新建商品住宅市场显著供不应求,商品住宅销售面积增长,但住宅竣工面积仅增长。从未来供应规模来看,年全国完成商品住宅投资增长,房屋新开工面积增长,但同时房地产开发企业完成土地购置面积却下降了。这预示着年商品住宅供应量将比年增大些,但增量不会过多。只有在需求出现明显萎缩情况下,才会出现供需平衡或供大于求局面。就全国而言,年新建商品住宅供应依然会偏据青岛市现行相关规定计取。其它费用根据青岛市现行相关规定计取。工程直接费用参照青岛市现有同类工程和现行青岛市工程价目。
6、估算，建筑精装饰工程由各业主入住后自行投资装修，不属于本报告研究范围。预备费按照二三四项费用总和计取。表总投资估算表单位万元项目金额备注土地成本,暂估楼面地价元前期费用,其他费用,工程直接费用,预备费,按计取直接投资合计,管理费用,人年万元人年财务费用,亿年销售费用,总计,二资金筹措本项目建设总投资万元人民币，对外融资亿元,其余部分由建设单位自筹。表午山社区改造拆迁安置成本估算汇总表序号成本项目面积单位造价元金额万元备注拆迁成本,原计算拆迁成本,根据世普瑞评估报告增加奖励费万元户,户万元户增加上学补助人元人月增加产权登记契税,元平方米平方米增加产权登记测绘费元平方米增加登记费及印花税元户户二安置面积工程投资估算,高层住宅,多层住宅,公建,地下车库,个车位平方米个三资金成本,亿年四税金,计税收入暂按元五管理费用,六物业补助。
7、据世普瑞评估报告合计,表项目工程投资估算表单位万元序号项目名称建筑面积工程直接费用前期费用其他费用预备费投资额占比例单位成本元安置高层住宅投资估算安置多层住宅投资估算,安置公共建筑投资估算安置车库投资估算,小计可销售高层住宅投资估算可销售花园洋房投资估算非安置公共建筑投资估算可销售车库投资估算小计合计第十五部分项目财务评价财务评价依据和范围财务评价依据国家计委和建设部颁布建设项目经济评价方法与参数第二版财政部制订财务会计制度本可行性研究报告技术方案和投资估算。财务评价范围本评价以可行性研究报告确定规模为依据，以工程做为评价主体进行财务评价。收入及税金二销售收入及税金测算本项目销售收入主要为住宅商业用房及地下车库销售收入。经测算本项目销售收入共计万元。按税法规定本项目应缴纳营业税城建税教育费附加地方教育费附加土地增值税，税。
8、率按国家税法相关规定计取，营业税税率为，城建税税率为营业税，教育费附加税率为营业税，地方教育费附加税率为营业税，河道基金为销售收入，预征土地增值税为销售收入，该项目共计缴纳销售税金及附加万元。项目销售收入及税金测算见表。表项目销售收入及税金测算表序号房屋名称面积号附件七青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号附件八青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。文库巴巴是个专注于文档在线分享平台，提供可行性研究报告资金申请报告商业计划书立项申请报告投资分析报告立项申请报告可行性计划书管理手册项目建议书教学计划导学案项目投标书实施方案申报书全文在线免费阅读与文档下载，全站资料均为格式文档。或供大于求局面。就全国而言,年新建商品住宅供应依然会偏少。
9、这将影响房价回调。因此,国条当中第项措施增加保障性住房和普通商品住房有效供给对于遏制房价进步上涨将会起重要作用。青岛房地产市场行业现状及发展趋势分析市场成交全年住宅销售面积同比增幅超过，月中高端住宅占比超过。年月以来住宅销售面积环比大幅增长，全年销售面积同比增幅超过数据来源中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统注年统计口径不包括胶州市，年统计口径不包括胶州市和即墨市为应对国际金融危机冲击，刺激住房消费和房地产投资，年月，青岛市政府出台关于支持居民购买住房意见，从公积金贷款个人购房税费子女购房等五个方面支持市民购房。年，在购房优惠政策以及宽松货币环境双重刺激下，青岛市房地产市场快速回暖，住宅销售面积从月份开始环比大幅增长，月单月销售面积达到万平方米下半年销售面积依旧保持在月均万平方米高位水平第部分总论项目名称及项目承。
10、单位项目名称青岛市崂山区午山社区改造项目。项目承建单位青岛安信置业开发有限公司项目承建单位概况公司注册资本金为人民币万元，具备房地产开发三级资质，是以房地产开发经营管理为主专业公司。公司技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有支精通房地产资本运作项目开发建筑设计营销策划工程管理商业物业管理等业务高素质员工队伍。公司先后开发澳门花园瑞士花园榉林美邸项目在岛城引起强烈反响，在改善人居环境同时，为岛城创建了和谐温馨都市家园。二项目概况项目建设地点本项目位于青岛市崂山区午山西麓，西临松岭路南至青岛二中北至翠岭路，项目占地面积公顷。建设规模与内容本项目拟建设处城市居住小区，总建设规模为平方米,其中商品住宅建筑面积平方米，海关住宅建筑面积平方米，安置住宅建筑面积平方米，公共建筑面积平方米。投资规模及资金筹措本项目建设总投资万元人民币，对。
11、外融资亿元,其余部分由建设单位自筹。建设期核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,本项目建设期为年。三可行性研究范围和依据可行性研究依据青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号青岛市规划局关于扩大崂山区午山社区整村改造控规用地范围答复意见青规业字号青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号④青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局文件崂山国土资源分局关于午山片区旧村改造用地预审意见青崂土预字号青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号青岛市城中村居改造领导小组办公室关于午山社区旧村改造项目和四姜社区旧村改造项目初审意见函青建函字号青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号由崂山区城市化建设指挥部办公室编制崂山区午山社区旧村改造实施方案可。
12、性研究范围本报告主要研究范围包括以下几方面通过对青岛市房地产市场现状和发展情况调查研究和分析，以及对周边地区消费情况分析和趋势预测，论证本项目建设必要性。通过对工程经营情况分析，并结合项目其它建设条件，确定项目建设规模。在拟定建设规模基础上对设计方案提出工程总体布局和平面布置构想，选定工程建筑结构方案，拟定公用工程建设方案。根据项目经营特点提出本项目管理体制机构设置和人员编制方案。根据工程建设方案提出消防环保节能等专业设计方案。根据本项目建设标准，对项目土建工程公用工程等进行详细测算，提出项目总投资额。依据国家关于建设项目财务评价方法和有关规定，结合该项目具体情况和特点，对项目进行财务评价。可行性研究结论项目建设符合青岛市城市建设总体规划，对改善周边地区城市面貌，改善午山社区居民居住条件及解决青岛海关职工住房条件有着积极。
参考资料：
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（新增）青岛市崂山区午山社区改造项目可行性分析计划建议书（留底）