年出租收入为万元。

停车位出租收入该项目停车位共，实行收费停车，预计平均出租价格为元年车位，平均出租率按计算，每年车位出租收入为万元。

具体估算详见附表武穴市棚户区改造工程建设项目营业收入和营业税金及附加估算表成本分析建设期成本开发固定成本总投资为亿元，其中工程费用为万元，其他工程费用万元，不可预见费为万元。

营业税及附加包括营业税，城市维护建设税，堤防工程维护费，教育费附加，地方教育发展费等根据财税号文件规定，对棚户区改造项目开发商，在商品住房等开发项目中配套建造安置住房，依据政府部门出具相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积比例免征城镇土地使用税。

管理费用按按总资产额计算，每年支出为万元固定资产折旧费房屋等建构筑物折旧期限年，设备折旧年限年，残值均为，按直线折旧法折旧，年折旧费万元。

递延资产摊销费摊销年限年，按年等额摊销，年摊销费万元利息支出按照资金滚动计算投入，项目前期土地及建设资金预算，项目融资额按照万元计算，融资利息按，按四年计，融资成本为万元万元。

具体估算详见附表武穴市棚户区改造工程建设项目总成本费用表项目经济效益评价根据以上成本和收入数据，我们建立相应财务分析表格，经计算得出以下经济指标所得税前项目净现值标准折现率，万元所得税后项目净现值标准折现率，万元项目内部收益税前税后项目投资回收期本项目建设投资回收期建设期在内是年。

具体详见附表武穴市棚户区整体改造工程建设项目财务现金流量表从经济效益来看，该项目建成商业住宅楼全部销售后，上述数据分析得知税后财务内部收益率为，开发净利年含建设期年，从财务效益分析本项目是可行。

第十章社会评价项目对社会影响分析随着国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，尤其是住宅房地产开发已成为房地产开发市场核心，它对拉动我国国民经济增长起到了至关重要作用，随着人民生活水平提高，人们对住宅需求不仅仅满足于有个基本居住环境，人们现在更加重视居住质量，居住环境包括室内环占地面积建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米商业建筑面积平方米公寓建筑面积平方米地下室建筑面积平方米停车位辆容积率建筑密度可行性研究范围项目建设意义及其必要性建设地点及建设条件建设规划和布局建设内容及实施计划环境保护与节能节水研究项目组织与运行管理投资估算及资金筹措。

项目编制依据受公司和公司委托，本公司承担了武穴市棚户区改造项目可行性研究报告编制工作。

该项目可行性研究报告编制依据是中华人民共和国城乡规划法年产业结构调整指导目录年本城市用地分类与规划建设用地标准武穴市城乡总体规划国家发展计划委员会颁布投资项目可行性研究指南年月中国电力出版社工业与民用建筑可行性研究深度要求国家有关规划和建筑条例规范国家计委建设部联合颁发建议项目经济评价方法与参数第三版。

结论与建议本项目建设符合国家产业政策和和武穴市城乡总体规划要求其建设内容和规模符合武穴市土地利用规划项目土地供电供水排污等建设条件具备项目规划建筑设计方案成熟可靠。

因此，本项目建设规模适当布局合理，是国家和地方大力支持项目，其建设实施是必要也是可行。

项目业主应强化项目进程中投资质量进度计划，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，为保证项目按期完成，提出以下几点建议。

项目在获得立项批复后，应尽办理完善相关手续。

实行速度管理，加强项目运作速度，以避免市场可能由高峰期向下降期转折危险。

项目建设单位应抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。

加强工程项目管理，严格保证工程质量工程进度，做好成本控制。

第二章项目建设背景和必要性项目建设背景棚户区是我国快速城市化过程中个非常普遍现象和热门话题。

棚户区是指农村在快速城市化过程中，在城市建成区内以原农村居民点依托形成与周边城市环境构成鲜明反差以原农村居民户栋为基本特征特殊居住区，也称都市里村庄。

随着城市化不断深化，棚户区日益表现出诸如违法建设泛滥安全隐患严重环境质量低下社会问题突出等种种复杂而严重问题，对所在城市统规划和统管理产生极大破坏，改造棚户区时成为各界共同呼声。

武穴市随着经济迅速发展和城市化进程加快，城市建设突飞猛进，城市规模日益扩张。

棚户区改造作为城市建设难题也提上了议事日程。

年，公司提出了对棚户区改造工程立项申请。

切实解决好棚户区居民生活环境，建设宜居小区，提升居民幸福指数，提升武穴城市整体形象。

棚户区位于粮食路东侧，市人民医院附近，是原文化大革命后上山下乡回城北岸，属亚热带季风换房，拆迁户为户，均户，出租面积为，每户每年出租费用为元年，每年住宅用房出租收入为万元。

商业用房出租收入商业用房总面积，根据武穴市该地段当前商业房出租价格及发展趋势，预计该项目平均租金为元月，平均出租率按照计算，每年出租收入为万元。

写字楼及公寓出租收入写字楼及公寓用房总面积为，根据武穴市该地段当前写字楼及公寓房出租价格及发展趋势，预计该项目平均租金为元月，平均出租率按照计算，每年出租收入为万元。

停车位出租收入该项目停车位共，实行收费停车，预计平均出租价格为元年车位，平均出租率按计算，每年车位出租收入为万元。

具体估算详见附表武穴市棚户区改造工程建设项目营业收入和营业税金及附加估算表成本分析建设期成本开发固定成本总投资为亿元，其中工程费用为万元，其他工程费用万元，不可预见费为万元。

营业税及附加包括营业税，城市维护建设税，堤防工程维护费，教育费附加，地方教育发展费等根据财税号文件规定，对棚户区改造项目开发商，在商品住房等开发项目中配套建造安置住房，依据政府部门出具相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积比例免征城镇土地使用税。

管理费用按按总资产额计算，每年支出为万元固定资产折旧费房屋等建构筑物折旧期限年，设备折旧年限年，残值均为，按直线折旧法折旧，年折旧费万元。

递延资产摊销费摊销年限年，按年等额摊销，年摊销费万元利息支出按照资金滚动计算投入，项目前期土地及建设资金预算，项目融资额按照万元计算，融资利息按，按四年计，融资成本为万元万元。

具体估算详见附表武穴市棚户区改造工程建设项目总成本费用表项目经济效益评价根据以上成本和收入数据，我们建立相应财务分析表格，经计算得出以下经济指标所得税前项目净现值标准折现率，万元所得税后项目净现值标准折现率，万元项目内部收益税前税后项目投资回收期本项目建设投资回收期建设期在内是年。

具体详见附表武穴市棚户区整体改造工程建设项目财务现金流量表从经济效益来看，该项目建成商业住宅楼全部销售后，上述数据分析得知税后财务内部收益率为，开发净利年含建设期年，从财务效益分析本项目是可行。

第十章社会评价项目对社会影响分析随着国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，尤其是住宅房地产开发已成为房地产开发市场核心，它对拉动我国国民经济增长起到了至关重要作用，随着人民生活水平提高，人们对住宅需求不仅仅满足于有个基本居住环境，人们现在更加重视居住质量，居住环境包括室内环工程，具有显著社会效益。

综合上述分析，本项目建设符合国家产业政策和和武穴市城乡总体规划要求其建设内容和规模符合武穴市土地利用规划项目土地供电供水排污等建设条件具备项目规划建筑设计方案成熟可靠。

因此，本项目建设规模适当布局合理，是国家和地方大力支持项目，其建设实施是必要也是可行。

建议项目业主强化项目进程中投资质量进度计划，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。

项目在获得立项批复后，应尽办理完善相关手续。

实行速度管理，加强项目运作速度，以避免市场可能由高峰期向下降期转折危险。

项目建设单位应抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。

加强工程项目管理，严格保证工程质量工程进度，做好成本控制。

米，大多数房屋是六七十年代时建造二至三层楼房。

棚户区现状如图所示。

图棚户区现状图由棚户区现状可以看出，该区亟待改造原因是区内危房多大多数房屋建成年份久，设计落后质量低劣，以上构成危房。

卫生条件差区内杂草丛生，垃圾成堆，基本无排水排污设施，污水粪水漫溢，不符合争创省级卫生城市要求。

安全隐患大区内房屋私建乱搭现象严重，房屋间隔距离小，通道不符合消防标准，基本无消防设施，旦发生火灾蔓延迅速，难以控制。

居民反映强烈新修粮食路高出该区地面，使其地势低洼，到下雨天气，积水成河，出入不便，区内居民多次向有关部门反映，强烈要求改造。

现根据武穴市人民政府关于加快推进对棚户区改造批复武政函号文件精神，武穴市房地产管理局经研究，委托公司和公司作为承办主体，依法依规做好棚户区拆迁改造建设等有关工作，并拟在此项目工程相关工程税费上适当予以减免，具体内容详见目录第章总论项目概况项目主要经济技术指标汇总表可行性研究范围项目编制依据结论与建议第二章项目建设背景和必要性项目建设背景项目建设必要性第三章项目选址及建设条件自然环境概况社会环境状况项目选址分析项目规划相容性分析，建设条件第五章资源利用与能源消耗分析，我国资源利用现状，项目资源利用分析，第六章节能方案分析置后节能设计依据，节能设计要求，节能施工要求，第七章项目建设方案项目定位总体设计第八章环境和生态影响评价分析评价适用标准环境影响分析污染防治措施地质灾害影响分析生态环境影响分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第九章劳动安全及环境卫生劳动安全环境卫生第十章项目组织与实施方案项目组织项目工程实施进度安排项目招标情况第十章投资估算参考依投资估算范围投资估算结果第十二章项目经济效益评价项目收入估算分析成本分析利息支出项目经济效果评价第十三章社会评价项目对社会影响分析项目对所在地互适性分析社会评价结论第十四章结论和建议结论建议附图附图项目规划总平面图附图二项目分期建设图第章总论项目概况项目名称鹏户区改造项目建设单位公司和公司资质等级房地产开发企业三级资质项目性质改建项目总投资及资金筹措项目总投资亿元。

其中工程费万元，占总投资其它工程费用万元，占总投资预备费万元，占总投资，详见附表。

项目总投资为亿元，全部由公司自筹解决，相关银行贷款手续正在办理之中。

建设工期项目建设周期为五年。

由年月年月。

项目建设内容本项目总用地面积，规划总建筑面积，其中商业用房主要经营零售项目，未涉及餐饮桑拿沐足等行业，住宅用房，写字楼及公寓建筑面积为。

项目规划总平图详见附图。

本项目位于武穴市永宁大道北粮食路东东港以西北川路南。

地块方正，地势平坦，视野开阔，处于县城中心段，区位优势明显。

实为得天独厚商业中心和理想居住场所。

项目建设内容包括桩基