1、区为我司未 来业务发展的主导方向，经过对沙井裕客隆项目的深度尽职调研， 认为沙井裕客隆项目符合我司的经营发展战略，值得我司重点投入。 二具有较好的盈利空间 通过对商业市场前景分析周边市场的调研，结合有效防范风 险的合作条件，经过详细测算，我司认为该项目在正常经营下，收 益测算结果令人满意具体测算数据见第七部分。 三项目操作难度不大 通过对周边商圈的调研，以及掌握目前裕客隆购物广场的租赁 情况，该项目完成整体招商和正常经营的操作难度不大。我司的专 业化经营科学管理具体经营思路及方略见第六部分及我司的 形象影响力，必将加快该项目的成熟。 四丰富公司拓展经营经验 在我司的专业市场经营中，如成功拓展裕客隆购物广场综合性 商业项目，将大大。
2、丰富我司向外拓展经营的操作经验，尤其为今后 对广州城区以外拓展，积累宝贵经验。更有助于广百置业公司在商 业地产领域能快速成长。 二项目实施的影响由于该项目位于深圳沙井镇，是我司市区外部拓展的首个项目， 对我司既是个挑战，更是个机遇。 该项目的成功开发，提高我司在行业内的知名度与美誉度 该项目的成功开发，创造可观的经济效益 该项目的成功开发，使我司锻炼出支优秀的经营团队，进步 强化公司的核心竞争力。 该项目的成功开发，可以为我司进行市外拓展提供有效的实际经 验，扩大广百集团及置业公司在外埠市场影响力。 三项目的现状分析 自身现状分析 裕客隆超市占据物业主要经营面积。裕客隆超市是对方公司自 营的项目，超市占据物业二楼黄金位置，经营面。
3、积达万平方米。 通过对该超市的实际调研，初步判断该超市的品类不是非常齐全， 个品类往往占据多个展示面，从超市货品及人流状况判断，超市 经营并不理想。通过访谈得知，由于超市时自营，且物业经营者和 超市经营者是个主体，该超市是不需要支付场地租金的，由此可 以判断，场地租金的收益间接体现在超市的经营收益中，如从超市 的经营收益中剔除场地成本，超市的经营更为不理想，从物业整体 经营的角度考虑，个物业面积约的面积，且是位置较好区域没 有租金收入对物业的经营也会产生较大的影响。楼还有约平 米的自营手机卖场，该部分的场租也体现在手机卖场的收益中，无 法体现在物业经营收益中。街铺分租情况较为理想。物业楼沿街铺位分别分租给肯德基 华源门诊大地通讯沟通服。
4、务厅，租金从元平米月 不等，相对内部元的租金价格而言，分租状况较为理想。 三楼服装卖场经营状况般。由于物业经营者将三楼整租给第 三方经营，第三方将整层分割成专柜的形式分租给个人，租金收益 大概在元平米月，具有定的稳定性，但入驻的服装品牌较为 般，缺乏较知名的服装品牌，产品档次较低。 四楼现时空置中。 物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对汇 聚人气具有定的优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无 形中降低了物业的经营收益。 二对方为何引入我司作为战略合作伙伴 通过与对方的深入交流，得知由于对方家族内部对该项目的看 法存在加大争议，通过我司的初步分析，仅需要对该项目进行必要 的小额改造，及转换经营手法就可创造盈利。但合作方家族内。
5、部意 见不，不愿意再行投入资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员 致同意转让该项目。 对方选择我司作为重点合作对象的原因主要是我司是国企背 景，具有定的行业知名度度与美誉度，在与村里解约及重签合同 时，遇到的阻力较少，便于实际运作。 第三部分项目的业态分析 裕客隆项目的业态分析项目周边环境 本项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定 知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高， 业态较为单。 本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及店 或美食城环绕周围，如农家湘菜馆等 娱乐业 本案附近的娱乐设施较为完善，包括酒店沐足网 吧电玩城休闲会所等。根据业主介绍，在建的麒麟酒店是当地 唯的家五星级酒店。。
6、 文化教育业 本案附近学校及的主要有沙井职业中学沙井中心幼儿园，书 店有家，还有家培训机构，如启迪培训中心全登人才培训中 心达闻培训中心等。 银行 本案附近的银行网点有家，分布较为分散，主要有中国银行 兴业银行中国工商银行等。 通过对项目周边主要商业业态的分析，我司认为该项目原有商 业业态及定位基本符合项目所在位置的商业需求，但主要是由于对 方的经营思路及具体的经营手法存在问题导致该物业的现实经营状 况不甚理想，抛却自营超市部分的亏损及租金损失，实际上该商场 的其他部分的收益尚有盈余。 第四部分项目所处商圈竞争对手分析 项目所处商圈商业物业分析 沙井镇商业网点较为分散，多以满足区域居民日常消费为主， 近年随着。
7、地产市场的发展，才逐渐形成商圈。 目前较具代表性的商圈包括沙井路商圈市民广场商圈 市民广场商圈位于宝安大道东侧，毗邻沙井市民广场，聚集 众多新建大型楼盘，是沙井镇的新城市中心，定位中高端市场。代 表性商业包括天虹商场华润万家购物中心苏宁国美等。 沙井商圈发展比较成熟，但是业态比较单，零售商品以中低端 居多，单件商品的售价在元左右 聚集多家休闲体育品牌店，且面积规模较大，其中位于新沙路的 以纯专卖店营业面积达平方米。说明该商圈消费人群对休闲运 动服装的市场需求比较旺盛 商圈内的超市比较多，营业面积较大，说明周边居民对日用百货 的消费需求较大，且同业竞争较为激烈 商业网点以临街商铺为主，缺乏较具规模的龙头商业项目 周边的文化教。
8、育机构较多，特别是培训机构，如全登人才培训中心，说明商圈的主要消费人群在文化需求方面较为突出。 二周边人口分析分析 人口规模特征 根据政府公布的数据显示，沙井共有个居委会，总人口为 万，其中外来人口万，占总人口的。 其中本项目公里范围内的居委会包括沙头蚝三蚝四 和沙四以及马鞍山，总人口约万，其中户籍人口约 人，外来人口万多。 人口结构特征 性别结构 从人口统计数据来看，沙井人口的性别比例约保持在之 间，基本平衡且整体波动不大，但低于全国人口性别比例的 水平。这说明，沙井人口呈现女多男少的特点。 年龄结构 根据政府公布的数据显示，沙井岁青年年龄段的人口最 多，占了总人口的七成以上，其次是岁中年年龄段的人口， 约占总人口。
9、两成，而岁以上和岁的人口则较少，共占总人 口的。这说明周边地区处于年轻型的人口发展阶段。 文化结构 根据政府公布的数据显示，沙井的受教育人口以初中文化程度 人口为主，年深圳接受高等教育的人口比例为，宝安区为 ，沙井仅是。 由于教育水平较低，大部分外来人口只能从事劳动密 集型产业的线工人。 人均收入水平 目前，沙井外来人口中，线流水线工人的平均月收入为 元左右，专业技术和管理人员的平均月收入为元左右，中高层 管理者的平均月收入为元左右。 二人口结构分析 年本案公里辐射范围的人口约为万，按 年的平均人口增长率计算，现周边地区的人口约为万本案周边地区的人口以外来人员为主，其比重占总人口的 左右，约为万人，说明外来人员是本项目。
10、的主要消费群体 根据数据显示，岁青年年龄段的人口占沙井总人口的 以上，说明本项目的消费群体结构偏年轻化。 沙井人口的平均受教育程度偏低，为培训机构的发展提供了基 础。 三政府规划 西部工业组团总体规划 城市建设目标建设以沙井为中心的组团综合服务中心区。 功能定位深圳市重要的制造业基地，重点发展先进制造业， 成为区域性生产服务中心。 深圳市西部工业组团分区规划文有关内容 结合沙井中心区及轨道交通的建设构建区级居住地区级居 住区级商贸中心，形成多级多中心的商业服务体系。 规划区级商业中心处，位于沙井中心路两侧的街区 居住地区级商业中心处，分别位于松岗朗碧路和松裕路之间 河滨路两侧的街区，新沙路两侧，新沙路西环路交叉口地区，宝 安。
11、大道凤塘大道交叉口西南部 结合各居住区级中心布置居住区级商业中心处专业市场 处。 本项目位于与地块交界。其中 地块发展定位组团先进制造业基地的重要组成部分和配套生活区。 发展策略高标准整合高新工业区，加强市政配套设施及环境 建设，重点实现产业集聚和升级，创建现代化的新型工业区和居住 区。 地块 发展定位沙井中心区的生活居住区。 发展策略通过旧区更新改造，完善公共服务设施建设结合轨道 交通站点，发展房地产业，创建多层次多元化的优良人居环境。 二经济指标分析 从以下数据可以看出，沙井街道零售总额呈增长的趋势，其中 年，增长尤为迅速，增长率达到。 第五部分项目分析 在归纳各方面调查资料的基础上，本项目的优势劣势机会 威胁。
12、因素分析如下 项目优势 外部环境 第部分项目简介 项目名称 裕客隆购物广场项目以下简称项目 二项目的地理位置 裕客隆购物广场位于深圳市宝安区沙井镇中心沙井路号， 处于深圳市宝安区沙井街中心区。广深高速新桥出口进入中心区新 沙路西端，街道办转入沙井路约公里即到。 三项目的交通状况 项目坐落在沙井区沙井镇中心城区，路路路路多 条公交线路可以直接到达。 四项目规模 项目建筑面积，共有四层，每层楼高米。首层 建筑面积为，楼板荷载。第二层建筑面积 为，楼板荷载。第三层建筑面积为 ，楼板荷载。第四层建筑面积为， 楼板荷载。合计。另有露天停车位个。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 五业主的基本情况介绍。
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裕客隆购物广场项目投资计划书
