1、四条发展轴线。二个产业园区即高新技术产业开发区之江园区浦沿工业园区。九个居住片即本域内九大居住片。三个研发中心即以现状高新软件园为基础研发中心东部公共中心南部研发中心沿白马湖西侧研发中心。城市道路交通快速路系统中兴路萧山机场快速路彩虹大道东西向四季大道风情大道南北向主干路系统主干路火炬大道江晖路中兴路滨康路滨兴路次干路系统闻涛路东信大道浦沿路海纳路信诚路创业路长河路江虹路西兴路滨宁路。公共交通发展战略突出公共交通在城市交通中优先地位建立个以轨道交通为骨干公共汽电车为主体其它公共交通方式为补充方便快捷布局合理设施先进管理良好环保舒适多层次现代化公共交通系统逐步改善居民出行结构。三总结从城市总体发展规划和区域规划可以发现项目所在区域是未来滨江区城市发展重点方向对次干路系统闻涛路东信。
2、大道浦沿路海纳路信诚路创业路长河路江虹路西兴路滨宁路。公共交通发展战略突出公共交通在城市交通中优先地位建立个以轨道交通为骨干公共汽电车为主体其它公共交通方式为补充方便快捷布局合理设施先进管理良好环保舒适多层次现代化公共交通系统逐步改善居民出行结构。三总结从城市总体发展规划和区域规划可以发现项目所在区域是未来滨江区城市发展重点方向对项目定位提供了必要支撑。大量高档商务办公进驻将极大促进区域商业住宅需求提升。第三章市场可行性分析市区房地产市场发展概况商品房市场概况商品房总体指标包括余杭萧山房地产指标年年年数量同比数量同比数量同比总投资亿元施工面积万平方米其中住宅施工面积万平方米商品房新开工面积万平方米其中住宅新开工万平方米房地产竣工面积万平方米其中住宅竣工面积万平方米房屋销售面积万。
3、方米其中住宅销售面积万平方米年商品住宅供应与成交特点不包括余杭萧山年主城区商品住宅供应面积图年主城区商品住宅成交面积分析图年主城区商品住宅成交面积分析图二年主城区商品住宅存量变化分析图年度主城区商品住宅成交均价分析图年度主城区供求关系分析图年市主城区第季度房地产市场概况年市场观望气氛浓厚成交量长久在低谷徘徊日均成交量度萎缩至套以内。日益放缓销售速度让楼市存量房源不断囤积攀升终于在年底冲破了万套大关特指主城六区市场下同。然而进入年后局势却在悄然之间发生了微妙变化。年后度攀升直至高达万套存量房源开始掉头往下渐渐削减在月底时候终于跌破万套大关。刚刚收尾三月在下沙楼盘海天城保利东湾等促销楼盘带动下楼市迎来了波大反弹行情日均成交量高达套之多在成交量快速回暖刺激下存量房源也呈锐减之势截止到。
4、月底主城存量房源已回落至多套短短月时间存量房源锐减余套。季度成交房源物业类型分布年季度成交房源业态分布商品房市场自启动以来就呈现出住宅地产枝独秀统天下局面。年季度成交房源中这种局面没有发生任何改变住宅类物业成交占比高达包括普通住宅和别墅。由此可见季度存量房之所以锐减主要是住宅类物业所做贡献。季度住宅类物业成交房源户型面积分布年以来政府强力推行政策自年开始在供应结构上发挥效应而年底以来市场调整则让首置型刚需成为了楼市成交主力中国服务外包基地城市示范区中国软件出口欧美工程试点基地国家软件出口创新基地信息产业国家高技术产业基地等称号。年全区实现生产总值亿元技工贸总收入亿元规模以上工业销售产值亿元滨江创新指数经初步测算达到点累计利用外资亿美元家外商投资企业。全区人口万。滨江区将形成西北。
5、沿钱塘江边为公共服务设施研发居住综合带中部为产业园区带南部为研发居住带和生态保护带城市形态呈沿钱塘江平行发展城市空间形态在用地布局上规划形成心四轴二区六片三基地布局结构。心四轴二区六片三基地布局结构如下个公共中心即高新开发区滨江东部区级中心。四条发名年成交套数成交均价元平方成交套数成交均价元平方成交套数成交均价元平方成交套数成交均价元平方春江花月金色家园赞成林风金色海岸二价格估算住宅价格以中档精装修价格核算。平方米万元车位价格万元二投资估算投资估算表序项目单方成本数值总额万估算说明号元土地费用按照约利润推算土地费用契税地价总额前期费用设计费规费前期工程费根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算工程费用建安工程费室外工程费用环境工程费用弱电工程费用精装修费用配套幼儿园不可预见费。
6、根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算期间费用贷款年利率暂按亿元贷款年期计算财务费用管理费用销售费用按每年万元周期年暂估按销售额暂估税费营业费税费附加土地增值税城建税教育费附加地方教育费附加印花税水利建设基金按预估总成本以总建筑面积计以地上建筑面积计以可售建筑面积计二销售收入序号项目合计住宅车位销售收入销售面积平均售价销售比例三财务分析全部投资财务现金流量表序号项目合计现金流入销售收入出租收入回收固定资产余值现金流出土地费用前期费用开发建设投资期间费用税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净流量二资本金财务现金流量表序号项目合计万元现金流入其中销售收入出租收入长期借款回收固定资产余值现金流出土地费用前期费用开发建设投资期间费用税金。
7、附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付净现金流累计净现金流四敏感性分析投资敏感性分析投资敏感性分析表明当投资增加时项目利润大幅降低投资利润率为当投资减少时项目盈利大大增加投资利润率为。投资敏感性分析表基本方案万元项目总投资销售利润投资利润率二平均销售价格敏感性分析平均销售价格敏感性分析表明当平均销售价格增加时项目盈利大大增加投资利润率为当平均销售价格降低时项目盈利大幅降低投资利润率为。平均售价敏感性分析表基本方案万元项目总投资平均售价销售总收入销售利润投资利润率五方案二测算当产品定位为类新绿园产品采用精装修销售价格预估为元平方米测算。价格估算住宅价格因素分析法以精装价格核算按照元平方米标准。平方米万元车位价格万元二投资估算表序号项目单方成本数值总额估算说明土地费用按照约利。
8、率推算土地费用契税地价总额前期费用设计费规费前期工程费根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算工程费用建安工程费室外工程费用环境工程费用弱电工程费用精装修费用配套幼儿园不可预见费用根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算根据新绿园预算期间费用贷款年利率暂按亿元贷款年期计算财务费用按每年万元管理费用销售费用周期年暂估按销售额暂估税费营业费税费附加土地增值税城建税教育费附加国服务外包基地城市示范区中国软件出口欧美工程试点基地国家软件出口创新基地信息产业国家高技术产业基地等称号。年全区实现生产总值亿元技工贸总收入亿元规军两大效应相互叠加体现在成交房源户型特征上就表现为方以下小户型房源占据了绝对比例虽有部分开发商做拼户设计但市场主流仍是不拼户方。季度成交。
9、源户型分布依然延续了这样特点即方以下户型依然最为活跃其比例占总成交房源。但与此同时方以上改善型房源表现也同样精彩其合计比例已达到。由此可见随着楼盘价格逐步下调压抑了许久改善性需求也正渐渐释放。季度住宅类物业成交单价分布年季度成交房源单价分布仅住宅就主城目前价格体系而言地段略有优势如位于市区或西溪等地楼盘单价至少在元以上根据经验判定元以上单价段产品基本面向改善性需求。按此经验标准可以发现在季度成交房源中改善型价格段成交房源比例较为有限只有。而元以下中低价房源则占据了绝对主力尤其是元以下低价房源。此点特征与成交房源面积分布特征形成了良好呼应即在季度成交房源中首置型需求是当仁不让主力军。改善性需求因为具备更充足观望条件其释放程度仍然有限。季度住宅类物业成交总价分布年季度成交房源总价分。
10、仅住宅在当前价格体系下我们以套最普通改善性三房为例假定其面积为方单价为元平米那么其总价为多万。据此经验标准假设改善性需求总价承受力基本都在万以上。而按此标准我们发现季度成交房源中万以下中低总价房源占据了绝对优势地位其比例高达尤其是万以下低总价房源占据了而万以上改善性总价段房源比例成交则极为有限仅为。成交面积分布成交单总价分布特征相互呼应向我们清晰而深刻揭示了个事实季度成交回暖是由于价格回归及政府救市政策利好相互叠加下首置型刚需次集中性释放所引发回暖。改善性需求尽管也正闻风而动但还不足以成为支撑楼市成交核心力量。需求结构单化特征表明当前成交量回暖还只是局部回暖个健康而稳定市场理应呈现出种多点开花均衡局面。季度成交房源区域分布年季度成交楼盘区域分布仅住宅统计数据显示季度成交房源中下。
11、板块以套成交量遥遥领先其他板块成般而言倾向于认同稳重大气典雅精致建筑风格。注重有利于身心健康区域大环境环境景观在高档物业购买决策中重要性较般物业更高。目标客户群体对于产品朝向要求较高南向南偏东是绝对主流选择同时考虑户外景观优质性自然性。目标客户群多为二次或以上置业以改善居住环境长期持有物业保值增值为主要目相对于大众购房者而言有能力购买而且偏爱较大面积户型设计。与置业者置业目内敛不张扬群体特征相关联对安全性私密性要求在选择中高档物业时是重要决策因素之产品规划和设计时必须从多方面考虑这种要求被满足程度小区物业管理会所管理客户资料管理人员管理等等对于满足改善居住条件舒适型居住住需求高档物业内部配套和服务要针对这种生活特性有度设置康体设施私人或半私人交流空间营造是配套设置着力。
12、客户群体方教育费附加印花税水利建设基金按预估总成本以总建筑面积计以地上建筑面积计以可售建筑面积计三销售收入序号项目合计住宅车位销售收入销售面积平均售价销售比例四全部投资财务现金流量表序号项目合计现金流入销售收入出租收入回收固定资产余值现金流出土地费用前期费用开发建设投资期间费用税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净流量五资本金财务现金流量表序号项目合计现金流入销售收入出租收入长期借款回收固定资产余值现金流出土地费用前期费用开发建设投资期间费用税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付净现金流累计净现金流六敏感性分析投资敏感性分析投资敏感性分析表明当投资增加时项目利润大幅降低投资利润率为当投资减少时项目盈利大大增加投资利润率为。投资敏感性分析表基本方案万元项目总投资。
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