测可视对讲防盗门小时电子巡更系统车库管理系统等。

卡通智能系统卡门禁小区内停车消费卡通。

项目建设期本项目根据开发计划，从年月起至年月底完成房地产开发任务，开发建设周期为年。

投资估算霸州市金康雅居住宅工程项目项目总投资万元，其中土地费用共计万元土地摘牌价为万元，除去需要安置回迁户数为户，需要安置面积的余额，建安工程费共计万元，工程其它费用万元，管理费用万元，营销费用万元，财务费用万元，不可预见费万元。

项目销售收入与利润估算项目销售收入万元，营业税金及附加为万元，预提土地增值税为万元，利润总额为万元，所得税为万元，税后利润为万元。

项目开发单位简介本项目由廊坊市力通伟业房地产开发有限公司承办。

廊坊市力通伟业房地产开发有限公司成立于年月日，在廊坊市工商局注册，企业住址在廊坊市广阳区新世纪步行街第五大街号，企业经营范围为房地产开发销售，注册资本万元。

项目编制依据与研究范围本报告的编制依据依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版和国家现行的财税制度。

建设用地规划设计条件。

河北省土地增值税征收管理暂行办法。

房地产投资项目基础数据的分析估算。

本报告的研究范围项目建设规模及建设内容开发项目的市场分析项目选址与自然条件项目环境影响分析投资估算资金需求与资金筹措财务评价说明结论和建议等。

在此基础上，考虑项目建设的必要性技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。

结论通过财务分析，安置回迁户数为户，需要安置面积后，本项目所得税后的财务内部收益率为所得税后的财务净现值为万元投资回收期为年，上述指标表明，本项目有较好的效益，在财务上是可行的。

该项目的建设产生的现金流充裕，各项财务指标均优于相应的标准，同时，该项目建设有利于改善霸州市的城市面貌，并对提高人民的生活质量具有重要意义，具有良好的社会效益，只要对项目进行科学运作，规范管理，项目达到预期目标是有保证的。

问题与建议考虑到金康雅居小区项目建成后，除回迁户外，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，其用户多数为霸州私营企业主和政府官员外埠高收入人群结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意附属设施的建设，如停车场及安保措施。

另外，在住宅户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单，同时，该项目的建设很大程度上依赖于霸州经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。

而且要重视该项目的社会效益。

第二章宏观环境与市场预测分析房地产市场调控政策分析房地产是国民经济的重要产业。

年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为，拉动经济增长平均为个百分点金融危机爆发后最关键的年，房地产业对我国经济增长贡献率达，拉动经济增长个百分点。

房市调控特点相比之下与房价关系更密切，以此确定房价的合理区间符合中国的历史实际。

年政府对房地产实行了系列调控，被称为史上最严厉的调控。

然而对比年，年房地产各项指标全面上扬，房地产开发投资同比增长，施工面积同比增长，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长，商品房销售面积同比增长，房地产开发企业资金来源同比增长。

房地产投资占城镇固定资产投资比例从年的上升到年的，新增房地产信贷总额占新增信贷总额比例也从上升到。

观察近年的房地产调控，发现房价增幅与增幅密切相关，年来房价同比变动处于二者之间，在进入下行通道时，房价降幅高于进入上升通道时，房价涨幅又高于，在指数进入通胀或存在通胀预期时，房价指数高于，尤其在加息后仍为负利率时更推动房价上升。

相比之下与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国的历史实际。

房地产调控的含义是抑制房价过快上涨使房价回到合理区间。

目前，地方政府被要求出台房价控制措施，但关于房价合理区间尚未形成共识。

对于存在房地产泡沫的热点城市，房价收入比和租售比通常作为衡量房价合理性的指标，难以作为近期确定房价合理区间的唯依据，因房价已被投资性购房比例过大所扭曲，收入已包括了投资炒房人的收入，但二者可作为保障性住房的评判依据以自住性为主的二三线城市，应以这两个指标为主确定房价合理区间。

下文将对房地产调控政策做详细分析。

金融手段收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的先看货币手段，包括加息提高准备金率控制二套房贷等。

本轮加息的背景是应对货币供应增速过快防止资产和消费品价格上涨改变存款负利率状况应对通胀平衡人民币升值等。

加息对房地产的影响取决于以下两个作用的叠加效果通胀预期下房价上升，加息是否跑得过通胀加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但成本上升是否跑得过房价上升，若房价上升更快，成本上升将被消纳。

其次，收缩流动性，降低自有资金杠杆率。

年房地产投资自有资金率降至以下，房地产开发成本的资金杠杆率从原倍大幅提高到倍以上，热点城市逼近倍。

年在系列政策调控下，开发商自有资金率提高到，投资杠杆率下降到倍以下，有效降低了开发商的投资杠杆率。

提高首付是降低投资性购房杠杆率的有效手段，如将首付从提高到，般会使资金杠杆率下降五成。

当前炒房人已难以利用银行贷款炒房，收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的。

限购令临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。

在通胀预期下，购房热潮涌现，支付全款投资购房比例上升，钱从银行存款股市迅速流向购房市场，年四季度交易量大幅上升，房价仍居高不下。

调控手段中针对二套房的政策从贷款限制上升到限购，从货币手段上升到户籍手段，直接进行了行政干预，意在遏制投机炒房。

个大中城市是限购的主要对象，目前只有个地方政府出台了限购令。

年个大中城市商品房占全国销售总额的，占总销售量的。

若设定这些城市投资性购房比例平均为，限购令将使全国房地产交易量下降左右，交易额下降，控制流入的资金量约亿亿元。

到底能限制多少房地产贷款年新增房地产贷款万亿元，按照统计数据，个人抵押贷款占，由于交易额下降使开发贷和个贷都下降左右，约减少亿元。

当前对限购令的看法不，有的认为是歧视外地人，有的认为是行政干预。

限购令的直接作用是限制部分资金进入房地产，但更重要的作用是使市场进入观望，交易量会应声而下，对后市的威慑力量远高于实际限购数量。

而房地产开发商在现金流不困难的情况下，可能会等待观望，不太可能出现大的降价。

年各项调控政策有待落实，尤其是保障性住房见效需要时间，当前临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。

保障性住房与房产税大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题据报告年全年保障性住房完成投资约亿元，拉动房地产开发投资增幅约个百分点。

年规划新开工建设万套保障性住房，预计年底竣工率为按每套平均平米计算，将新增保障性住房竣工面积约亿平米。

预计年全年保障性住房完成投资约万亿元，将拉动房地产开发投资增加约个百分点，拉动增长个百分点。

保障性住房既可有效供给平抑房价，又可挤出房地产泡沫拉动经济，可谓箭双雕。

如规划如期完成，将对房地产市场乃至经济稳定起到重要作用，但土地指标和资金筹集不容乐观。

若国土资源部不提供指标，而从现有指标中分配，就等于从地方政府财政收入中往外分，显然有较大难度保障房建设共需万亿万亿，中央政府出亿，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融资平台债务未还，从何筹资因此，大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题。

房产税是前段时间热议的话题。

中国指数研究院专题报告指出如只针对高端物业征税，即重庆模式，预计全国每年针对住宅的征税规模将不足千亿，资金控制作用不大，对地方政府也难有效补给如对所有存量住宅征税，税率为，全国年的房产税将为亿元，但近期这种方式不现实。

房产税并不能在短期直接降低房价，但会对房价预期起作用，意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少。

土地是平抑房市的权重力量如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。

年，全国个大中城市土地交易价格同比涨幅保持高位，前季度同比上涨。

据国土资源部的数据年全国土地出让成交总价款达万亿，较前年增加。

全国土地出让收入预计占地方本级财政收入的。

土地财政比重持续上升，地方政府是最大的受益方。

金融机构以进行土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。

据国土资源部公告年全国个城市土地抵押贷款万亿元，比上年增加。

年土地抵押贷款无疑会超万亿元。

开发商进行土地抵押贷款后，需经历年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易。

如这期间市场形势发生大的变化，巨额资金将直接关联到金融层面。

上世纪年代初海南房地产泡沫破灭就是教训之。

以上表明在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下，无疑是地根吸住了银根，尤其是在宽松的货币政策下，进入房地产领域的货币大量沉积在土地中，年尤为突出。

如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。

供不应求时，房价上涨，土地增值，资产泡沫上升如因外部因素使需求速冻，交易量和投资下降，资金链紧张，积聚在土地中的资金将无法释放，可能成为刺破泡沫的利剑。

因此土地是平抑房地产市场的权重力量。

方面要抓紧进行财税和土地供应制度改革，使地方政府的土地财政比例降低，进而和房价逐步脱钩另方面要促进已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给，最终平抑房地产市场。

年季度全国房地产市场运行分析与发展预测政策影响分析年季度，房地产调控政策整体延续了上年的调控思路，但调控力度进步加强。

月份，国务院颁布新国十条，调整了住房税收政策和信贷政策，并要求各地公布年度的房价调控目标，同时对重点城市统要求出台楼市限购政策，凸显了政府调控房价和稳定市场的信心和决心。

月份，未出台限购政策的重点城市陆续出台了限购细则，限购力度有所加大。

截止月号，全国个城市中已有个城市公布年度新建住房价格控制目标。

大多数城市将房价目标设定在涨幅控制在左右，目标显得有些保守。

但在中央进步深化房地产调控的政策指引下，不排除未来部分政府会对房价控制目标进行修正。

从政策影响来看，随着近期保障土地金融税收等系列调控政策的出台，房地产市场出现了些明显的变化，投资性需求明显下降，部分城市房价快速上涨的趋势得到遏制，房地产开发企业土地购置意愿有所下降。

预计，随着各市限购政策的落实，