度持续稳定增长，而房地产开发将继续成为新增长点之，这就为本项目实施提供了良好宏观投资环境国家对房地产市场宏观调控，有利于我国房地产市场健康发展。

虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制政策，但随着外商投资企业及民私营经济快速发展，房地产市场对低密度高档住宅需求仍将继续稳定增长。

这就为本项目开发提供了相当大市场空间。

特别是在国家严格限制低密度高档住宅建设条件下，本项目以无锡地区唯具有较大规模环境优美档次较高管理优良低密度高档住宅片区推向市场，本案将具有较强竞争力，并取得较好投资回报我们认为，无锡鹅湖度假区开发有限公司关于中市区面积平方公里，人口万。

现辖江阴宜兴个县级市和崇安南长北塘锡山惠山滨湖新区个区。

是全国首批个较大城市和个重点旅游城之。

经济总量。

年无锡国内生产总值亿元人民币下同，比上年增长，人均国内生产总值接近美元全部工业总产值现价亿元，增长，财政收入亿元，增长固定资产投资总额亿元，增长社会商品零售总额亿元，增长。

无锡以全国万分之五土地千分之四人口，创造了全国百分之经济总量。

主要经济指标在省内以至全国大中城市中继续位居前列。

城市综合竞争能力在全国个大城市中排名第六位。

地区开放度。

年无锡就被批准为沿海开放城市，至底，全市已累计批准外商投资企业多家，合同利用外资亿美元，累计实际利用外资亿美元，世界家著名跨国公司已有多家在无锡投资兴业。

年年，合同外资和到位外资分别达到亿美元和亿美元，增长和。

全市已形成个国家级开发区和个省级开发区，累计开发达平方公里，合同利用外资实际到位外资约占全市总量，成为全市对外开放龙头。

外贸出口保持良好态势，去年自营出口亿美元，增长。

区位优势。

无锡位于长江三角洲几何中心，北枕长江，南抱太湖，东距上海公里，南接杭州公里，西临南京公里。

区域经济圈内由个县，万人口。

无锡在在历史上就是南北通衢东联西合经济聚集地。

世纪中叶，无锡就是中国四大米市之，大江南北丝市钱市布码头。

上世纪初，无锡是中国民族工业发祥地之。

近年来随着沪宁高速公路江阴长江大桥锡澄高速公路相继建成和沿江高速公路锡宜高速公路宁杭高速公路加快建设，无锡形成了域内半小时通勤圈，与沪宁形成了小时通勤圈。

海内外大型超市和现代物流企业入住无锡，扩大对长三角地区经济辐射。

无锡作为纵横交错十字交叉点，区域性交通枢纽地位日益凸出。

与上海特殊关联。

无锡与上海具有源远流长经，美国哈佛大学波士顿大学教授等许多外国专家学者与会参加学术讨论。

本所以严谨学术研究作风和与国内外有关机构真诚合作精神，在国内外相关研究领域具有良好声誉。

根据无锡鹅湖度假区开发有限公司委托，无锡社会经济比较研究所对无锡市锡山区鹅湖旅游度假区开发项目以下简称开发项目进行前期可行性研究。

本所进行该项研究主要依据是由开发公司提供无锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区项目建议书以下简称项目建议书无锡市锡山区国土管理局批准用地规划锡山区荡口镇提供，并由无锡市规划局批准无锡市荡口镇古镇风貌旅游休闲开发区规划。

范围和限制根据开发公司委托，我所主要是对该项目可行性作前期调查和论证分析，为开发公司是否进行下步详细经济技术论证和具体规划设计提供可靠依据。

作为过渡性可行性研究，本研究调查预测误差控制在。

本可行性分析所采用技术路线是市场调查和收集资料数据处理定性定量分析区域市场比较分析专家组综合分析结论。

从年月底开始，我所专家组会同开发公司负责人就上述项目可行性问题到荡口镇进行了实地考察。

之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济苏锡常地区经济发展趋势苏锡常地区房地产市场发展情况，特别是低密度房地产开发情况等文献及数据资料，同时利用我所近年来作相关问卷调查及无锡市房地产市场作问卷调查数据资料，对开发项目进行定量定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际结论。

现将我们调查情况和意见报告如下总论项目概况根据开发公司提供项目建议书，无锡鹅湖旅游度假区开发项目，位于无锡市锡山区荡口镇总体规划中旅游休闲度假区用地内。

项目规划用地为亩，计划分两期开发第期开发以休闲旅游居住为主，用地约亩。

建筑容积率，建筑密度，绿化率，建筑限高以低层为主，局部公建不超过，属低密度住宅建筑群，建筑风，我国经济相继克服亚洲金融危机冲击，排除世界经济增长放慢消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长，并呈现良好发展势头。

年，全国达到万亿元，比上年增长。

今年季度，我国国民经