其设计理念环保指标人居文化必将领航于大理海东片区的住宅产业开发。

用地及主要经济指标海湾生态住宅区用地平衡表项目占地面积亩占地比率总用地净用地其中建筑用地山坡面积道路绿化用地生态住宅区技术经济指标居住总户数户居住总人数人总建筑面积建筑密度容积率绿地率住宅层数局部层生态住宅区设计原则和方案设计原则以人为本，追求舒适的人居环境。

具有前瞻性，使用新材料新技术，引入新理念，配备现代化管理系统。

达到功能齐全安全舒适管理便捷的优良效果。

设计方案单体设计庭院生态住宅户，双拼住宅栋户，连排住宅户，叠拼住宅户，共计户。

套型设计庭院生态住宅净用地亩，建筑面积约双拼住宅净用地分，建筑面积约，连排住宅住宅净用地分，建筑面积约。

叠拼住宅建筑面积约。

底层设停车房会客厅厨房餐厅卫生间工人房，二楼以上为卧室起居室或客厅书房等，三楼为卧室建身房露台等。

结构设计按九度设防确保结构体系的安全性合理性经济性。

考虑当地常年有风的情况，趋利避害。

为适应住宅空间的灵活性多样性适应性和可改性的要求，采用框架结构形式，层高米。

线网设计生态住宅区内采取地下隐蔽线网设计，不架设明线。

所有电线电视通讯等线路采用专用地沟埋设。

三投资估算资金筹措与投资计划投资估算主要是根据地价地形地质状况，大理市当前各种主要建材如钢材水泥木材砂石料管材玻璃等材料的市场价格，以及大理市房地产开发平均投资成本，结合本项目规划设计思路和定位为高尚住宅生态住宅区的要求来进行测算并适当放宽投资数额，以免物价上涨或不可预测的情况导致投资增长，造成实际资金紧张。

总投资额本项目总投资万元关键。

本项目的实施，应根据开发区统规划布局要求和基础设施配套工程建设情况而确定。

为使工作顺利开展，暂制定项目实施的具体进度计划，到时可根据实际情况顺延和调整。

办理项目前期有关手续可行性研究报告项目评估立项办理用地手续报批初步规划设计方案完成前期准备工作勘察设计审定方案和图纸办理规划建设的有关手续项目用地的三通平项目开竣工日期期工程二期工程六市场分析与销售计划大理市场基础与消费状况市场基础大理市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段年至年为第阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。

年至年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。

年至今为房地产业发展与规范阶段。

以旧城改造和项目的成片开发为起点，掀起了城市建设新轮高潮。

尤其年后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者备交通便利环境优美智能化的高品质现代住宅区。

规划布局从实际出发，根据城市总体规划与设计要求，着眼海东自然风景和洱海自然生态的保护，在道路居住组团住宅单位结合地形进行设计，力求使生态住宅区融于山水优美的自然环境之中，达到以人为本，人与自然和谐融洽。

生态先行，保护原始生态系统。

海湾生态住宅区的规划充分考虑保护原生态及生态景观。

首先，保护原生态系统，使地形溪流植被等都有其连续性。

其次，对周边的生态环境尽量不破坏，而对所开发区内的环境尽量加强绿化，做到区内区外浑然体。

第三，对人为的破坏进行再恢复设计，使之为大自然增添美色。

第四，不破坏山峰线，保持大自然的美姿，尽量按山地等高线设计，既使建筑高低错落有致，又尽量保持原来地貌。

海湾生态住宅区在开发过程中强调选择地形保护地貌，通过艺术的眼光，因地制宜种植相适应的建筑，营造出具有诗意的栖居之地。

景观先行，做到人工与自然和谐。

园林设计与景观设计是两个不同的概念，景观设计在我国还比较陌生。

在海湾生态住宅区的开发中，我们提出了‚先造景观，后盖房子‛的建设思想。

在景观设计的中提出‚园林与自然和谐，景观与文化交融‛的设计理念，注重回归自然，以构筑幅阳光清风绿意与蓝天的美景，追求种‚天人合‛的意境，留下的将是‚人在画中居，画作长卷观‛并与山河同存的建筑。

人自然建筑的完美融合。

海湾生态住宅区讲究以人建筑环境的完美融合作为设计理念，以人的生活及生活感受为设计主线，以简约的形式细腻的细节灵活丰富的空间，给人予强大的冲击力，环境设计上更是以亲近自然，以人为本，体现人文关怀。

为客户描绘了种独具魅力的生活方式，通过营造出的临水而居的高尚生活社区，带给准业主的将是种全新的生活品质。

作为未来城市标志性建筑，让拥有者充分感受到对生活的享受，成功与自我的实现海湾生态住宅区建筑形态讲究的是通过对地块山形地貌的理解，找到最佳的人与自然和建筑完美融合构思方案。

是减少接地，尽量保持地表的原有地形和植被，有效地保护地貌，避免较多土方工程建筑内部形成不同标高底面二是不定基面，合理利用地形高差和山体形态，沿等高线随山体布局设计，形成收放自如起伏跌宕的气势三是山与建筑共融，使每幢建筑顺应山势，与坡地交错，既丰富了住宅的立面造型，又避免了对自然山体的破坏，形成与山体形态相协调的建筑风格。

遵循国际文明居住标准。

海湾生态住宅区，切遵循‚国际文明居住标准‛，最大可能的保留了现有的生态环境，让建筑与自然和谐融合。

‚全景式观海建筑，纯生态别墅‛是住宅区的项目定位，良性互动，房地产场进入有序发展时期。

到目前为止，大理市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。

居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

大理市房地产经营特点主要表现是新区开发与旧城改造相结合二是外来私营大客商入围开发比重较大三是典型的借鸡生蛋的特点，投资项目经确定，房地产商即异域贷款或民间融资购臵土地，以预定和预售的方式收取购房款，在建筑市场处于卖方市场的条件下，迫使建筑企业垫款施工。

从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，尽管房价上涨，但消费市场仍保持旺热。

从投资角度看由于股市长期低迷，银行存款利率低，而房地产业保值增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。

加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求，目前通过按揭贷款购买商品房的比例大为提高。

从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。

人们已不能满足于‚够住就行‛的传统观念，改善型住房的需求较为明显。

住房消费正由‚居住型‛，粉煤灰利用量多，原材料受制约少，市场认可度高，辐射符合国家标准，比较适宜我厂的实际情况。

配套标砖属于辅助项目，目前太原市生产厂家较少，市场空间较大。

四项目选址项目初步选址周边，南至，北至西至，东至，占地面积约平方米。

通过咨询专业人员，场地适合该项目建设。

布置图附后五项目基础条件生产所需的水电汽源经初步了解，满足项目所需条件。

生产用水量为立方天，可由办公楼后的回水泵房接入定资产折旧费万元年，实际回报为万元年。

明细见附表标砖市场价格按元块计算，成本按照年达产能力为，产品合格率为进行测算含原材料成本税金人工折旧维修费管理费等为元块，年利润为万元，加上固定资产折旧费万元年，实际回报为万元年。

明细见附表二预期总回报为万元年，项目投资回报期为年。

以上测算没有考虑贷款产生的财务费用，如果投资全部为银行贷款，按照目前的市场行情，贷款年利率暂按计算，则每年需支付贷款利息万元。

八资金来源及运作建议利用优质资产作抵押，向银行申请贷款。

为尽可能减少贷款所发生的财务费用，可以按照项目进展，贷款分期到位，但前提是必须保证资金链的连续性由于投资约万元，相对风险较高。

为了降低投资风险，缩短建设周期，保证项目提前投产，可分两期建设。

期按照总规模设计，先投资建设万方加气混凝土砌块项目，预留万块蒸压标砖的场地，预计投资为万左右二期可根据市场情况，收益稳定后实施。

附表粉煤灰加气混凝土砌块成本分析序号物料名称单位每立方米用量年用量天单价元吨成本万元其设计理念环保指标人居文化必将领航于大理海东片区的住宅产业开发。

用地及主要经济指标海湾生态住宅区用地平衡表项目占地面积亩占地比率总用地净用地其中建筑用地山坡面积道路绿化用地生态住宅区技术经济指标居住总户数户居住总人数人总建筑面积建筑密度容积率绿地率住宅层数局部层生态住宅区设计原则和方案设计原则以人为本，追求舒适的人居环境。

具有前瞻性，使用新材料新技术，引入新理念，配备现代化管理系统。

达到功能齐全安全舒适管理便捷的优良效果。

设计方案单体设计庭院生态住宅户，双拼住宅栋户，连排住宅户，叠拼住宅户，共计户。

套型设计庭院生态住宅净用地亩，建筑面积约双拼住宅净用地分，建筑面积约，连排住宅住宅净用地分，建筑面积约。

叠拼住宅建筑面积约。

底层设停车房会客厅厨房餐厅卫生间工人房，二楼以上为卧室起居室或客厅书房等，三楼为卧室建身房露台等。

结构设计按九度设防确保结构体系的安全性合理性经济性。

考虑当地常年有风的情况，趋利避害。

为适应住宅空间的灵活性多样性适应性和可改性的要求，采用框架结构形式，层高米。

线网设计生态住宅区内采取地下隐蔽线网设计，不架设明线。

所有电线电视通讯等线路采用专用地沟埋设。

三投资估算资金筹措与投资计划投资估算主要是根据地价地形地质状况，大理市当前各种主要建材如钢材水泥木材砂石料管材玻璃等材料的市场价格，以及大理市房地产开发平均投资成本，结合本项目规划设计思路和定位为高尚住宅生态住宅区的要求来进行测算并适当放宽投资数额，以免物价上涨或不可预测的情况导致投资增长，造成实际资金紧张。

总投资额本项目总投资万元关键。

本项目的实施，应根据开发区统规划布局要求和基础设施配套工程建设情况而确定。

为使工作顺利开展，暂制定项目实施的具体进度计划，到时可根据实际情况顺延和调整。

办理项目前期有关手续可行性研究报告项目评估立项办理用地手续报批初步规划设计方案完成前期准备工作勘察设计审定方案和图纸办理规划建设的有关手续项目用地的三通平项目开竣工日期期工程二期工程六市场分析与销售计划大理市场基础与消费状况市场基础大理市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段年至年为第阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。

年至年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。

年至今为房地产业发展与规范阶段。

以旧城改造和项目的成片开发为起点，掀起了城市建设新轮高潮。

尤其年后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者