负债，万元，主要包括担保公司向罗守坤世联评估公司华房数据公司等关联方借用的短期流动资金。

简要利润表单位万元项目年年年营业收入，营业成本，营业税金及附加管理费用，财务费用资产减值损失营业利润，盛泽担保项目可研报告利润总额，所得税净利润，归属于母公司所有者的净利润数据来源中磊会计师事务所审计报告，年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告简要现金流量表单位万元项目年年年经营活动产生的现金流量净额，投资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额，现金及现金等价物净增加额，数据来源中磊会计师事务所审计报告，年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告主要财务指标情况项目年年年销售净利率总资产收益率净资产收益率流动比率资产负债率第五章目标企业业务发展目标发展战略业务定位面对日益增长的二手房交易市场，提供房屋按揭及担保服务，探索业务高速增长模式，提升服务附加价值，成为中国最具有竞争力的房屋按揭服务商。

具体包括按揭代理产权办证置业担保现金赎楼等服务。

战略目标未来年成为中国最具规模的房屋按揭服务商。

盛泽担保项目可研报告经营目标按揭代理夯实深圳市场，进军异地市场，未来三年进入全国三个以上中心城市，打造全国化按揭服务机构。

担保业务未来三年进入深圳担保市场的第梯队，同时进入全国三个以上中心城市，实现全国化战略，打造专业品牌形象。

小额信贷只限于深圳地区房屋交易过程的短期补充性信贷服务，作为按揭担保业务的自然延伸。

业务发展计划整体而言，按揭代理和担保业务在未来三年内，巩固深圳领先优势，快速启动异地市场，形成全国布局，实现规模效应。

具体如下按揭代理业务规模方面直销团队人均单产提升，探索发展“拓展受理”模式。

签约中介机构。

在深圳推广按揭代理特许经纪模式。

异地采取“深圳经验本地规则本地人才”思路，复制深圳“梯队小组指导人计划”销售管理模式，年进驻广州上海，择机进入北京，年进驻东莞珠海，择机进入天津杭州，年佛山武汉，择机进驻苏州成都。

银行合作方面建立总行级合作，覆盖全国。

多领域多层次合作。

多领域合作包括按揭业务量合作业务质量合作非核心业务和服务外包联合研发产品及风险合作多层次包括总行分行支行根据各自需求选择不同合作领域与品种。

担保业务快速提升业务规模，提升按揭业务担保转化率。

发挥资金优势，发展现金赎楼业务。

异地发展与按揭联动。

加强平台建设。

盛泽担保项目可研报告小额信贷按揭担保业务的自然延伸。

第六章项目必要性分析有助于公司迅速扩大规模通过科尔尼咨询公司对全球，家上市公司的案例研究证明，规模已经成为公司关键成功因素。

行业龙头可以获得更多资源。

行业龙头在获得资本市场支持政府政策保护人才聚集以及客户合作等方面都能获得更多的裨益。

如华为成为中国与第三世界国家资源与基础设施贸易行业指定企业。

行业龙头抵御更大风险。

规模效应的最大好处之就是当出现行业波动时，大企业由于更大区域范围更多业务类型以及更紧密的上下游关系，可以获得更多的风险对冲，从而渡过行业波动。

如万科在年房地产市场波动中获得更大市场份额。

行业龙头可以定义新的行业。

行业龙头依靠其市场领先地位获得资源集中优势，创立新的行业。

如易居与新浪成立的开创了国内房地产信息行业模式。

当前我国房地产服务行业市场容量增长迅速，市场集中度稳步提高，各房地产综合服务商都正沿产业链和区域同时扩张。

今后几年房地产服务业将逐渐进入规模之争的状态，能够形成规模化发展能力的企业将逐步确立其领导者地位。

受中国房地产市场快速发展，金融市场持续稳定的驱动因素影响，中国未来住宅按揭信贷成长中长期前景看好。

而盛泽担保自年成立以来，各项业务收入及利润稳步增长，其中按揭中介服务在深圳处于领先水平。

因此，项目实施有助于公司迅速扩大规模，符合轻资产公司规模化发展的般规律。

探讨和发展日益增长的存量市场业务，符合世联的战略方向伴随我国房地产增量市场手房销售的快速增长，近年存量市场二手房的交易也迅猛增长。

深圳北京上海广州四个线城市房地产市场启动盛泽担保项目可研报告较早，二手房的成交面积比例已经接近或者超过，具备大力发展存量市场业务的基础二线城市随着市场存量的增加，二手房交易市场份额将逐步增大，存量市场业务的发展基础正在形成。

和世界发达国家地区如美国香港相比，我国的二手房活跃程度还远远不足。

国际经验表明，我国存量市场业务今后将面临极大的成长空间。

因此，存量市场会成为未来线城市的主体，二线城市的市场空间也将进步扩大。

按揭担保业务服务于存量市场，是世联锁定未来存量市场的重要手段探讨和发展按揭担保业务，符合世联的战略方向。

延展产业链，实现良好的业务协同效应盛泽担保主营业务中的按揭代理与担保业务，与房地产二三级市场高度相关，现金赎楼业务与房地产三级市场高度相关，小额信贷业务与当地消费水平民营经济活跃度中产阶层数量等因素相关。

行业与上下游相关机构个人具有相互依存和互惠发展的价值链关系，详细如下业务关联单位关系需按揭代理公司提供业务量及部分资产管理服务上贷款银行需担保公司协助客户完成房产交易过程中的阶段性游赎楼担保以重新办理抵押登记按揭担保需专业按揭代理公司和担保公司提供按揭咨询服务终端客户和银行选择，需担保公司提供阶段性赎楼担保服务下以完成房产交易游专业按揭代理公司掌握的银行资源对银行的议价房产中介能力及担保公司灵活的现金赎楼业务，可帮助房产中介促进交易因此，未来公司如果重点开发二手房经纪业务，按揭代理业务将和经纪业务产生较大的协同效应，置业担保业务或现金赎楼业务与按揭代理业务具有良好的协同效应，可以与经纪业务间接协同，小额信贷业务对公司手房代理业务也具有定的支持作用。

品牌叠加，实现良好的品牌协同效应世联作为家上市公司，在业内以及社会上具有良好的品牌效应。

通过收购盛泽担保项目可研报告盛泽担保，能够使更多客户了解盛泽担保，提高盛泽担保的知名度，同时也可以增加银行等机构客户对盛泽担保的认可。

而盛泽作为业内领先企业，对世联品牌也有定的帮助。

第七章投资方案情况投资方案公司计划以增资扩股的方式进入盛泽担保。

增资扩股完成后，盛泽担保注册资本由目前，万元增加到，万元，世联持有的股权，罗守坤和张艾艾分别持有的股权。

详细股权结构如下序号股东名称注册资本金万元股权比例罗守坤张艾艾世联地产合计投资额及定价依据项目总投资额，万元，其中，万元增加注册资本万元计入资本公积。

定价依据按经审计的净资产溢价，折合每股元。

资金筹措项目资金将由世联以超募资金完成。

资金运用盛泽金融增资扩股筹集资金主要用途如下万元用于按揭代理业务异地扩张开办费未来年计划开设余家子公司，预计每家公司开办费万元。

，万元用于补充深圳地区置业担保业务的保证金，可增加担保额度亿元，担保总额度将达到亿元，以保障置业担保业务扩张计划的实施。

盛泽担保项目可研报告，万元用于补充深圳地区现金赎楼业务的营运资金，进步巩固现金赎楼业务在深圳地区的业务优势。

万元用于集成系统平台建设，以保障各业务品种的标准化管理和提高后台运营管理效率。

万元用于人力招聘和培训，以保障深圳地区和异地业务扩张计划实施的人力储备。

第八章项目投资效益分析损益分析收入分析按揭代理根据科尔尼研究报告，深圳地区房地产按揭代理服务目前只占到按揭交易总量的，距离欧美发达国家仍有的差距，意味着按揭代理业务的市场空间巨大。

在此情况下，盛泽担保在深圳地区按揭代理行业的领先优势可以进步得到巩固，同时结合全国业务布局，可有效提高业务量。

假设未来年深圳地区的二手楼按揭总量以的复合增长率增长，市场占有率从目前逐步提升到异地线城市业务量年内由每年亿逐渐递增到亿，二线城市业务量年内由每年亿逐渐递增到亿，未来年业务量如下单位亿元项目年年年年年深圳市场的二手楼按揭总量，市场占有率深圳市场的业务总量累计异地公司数量第章项目概述项目内容深圳世联地产顾问股份有限公司以下简称“公司”“世联”对深圳盛泽担保有限公司以下简称“盛泽担保”进行增资扩股。

增资扩股完成后盛泽担保注册资本增加到，万元，世联持有的股权，罗守坤张艾艾分别持有的股权。

项目总投资额项目总投资额，万元，其中，万元增加注册资本万元计入资本公积。

定价依据按经审计的净资产溢价，折合每股元。

项目资金筹措项目资金将由世联以超募资金完成。

项目资金运用盛泽担保增资扩股筹集资金主要用途如下万元用于按揭代理业务异地扩张开办费未来年计划开设余家子公司，预计每家公司开办费万元。

，万元用于补充深圳地区置业担保业务的保证金，可增加担保额度亿元，担保总额度将达到亿元，以保障置业担保业务扩张计划的实施。

，万元用于补充深圳地区现金赎楼业务的营运资金，进步巩固现金赎楼业务在深圳地区的业务优势。

万元用于集成系统平台建设，以保障各业务品种的标准化管理和提高后台运营管理效率。

万元用于人力招聘和培训，以保障深圳地区和异地业务扩张计划实施的年年年营业收入净利润数据来源中磊会计师事务所审计报告，年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告员工情况截至年月日，有正式员工人，员工基本构成如下专业结构专业构数人比例销售风险管理