主入口处的高差将在定程度上弱化项目商业展示性及价值。
本报告是严格保密的。
项目分析项目内部细节层平面人流通道人流通道商业次入口商业次入口履货区柱网自动扶梯楼梯电梯楼梯扶梯楼梯楼梯电梯电梯电梯楼梯楼梯扶梯项目层商铺面积平米，层高米布局优势通道宽敞，人流组织较为明确，通过骑楼与广场衔接，可以有效利用公园环境，柱网结构合理，便于商铺的组合和利用。
垂直交通工具丰富。
布局劣势主入口与道路有高差，不利于人流的进入。
层高有定局限，空间稍感压抑。
骑楼本报告是严格保密的。
楼梯电梯楼梯扶梯楼梯楼梯电梯电梯电梯楼梯楼梯扶梯商业餐厅上空上空项目分析项目内部细节二层平面项目二层商铺面积平米，层高米二层可以广场车公庙地铁商场深国投广场二期等商业进驻，整体供应量较大受中心区辐射，片区商业前景看好，整个商业还需要年左右的培育期项目本身属于内向型商业且周边人流较少商业氛围不足，商业成熟度较低，从目前来看，商业经营存在定风险。
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发展商给予我们的任务层招商经营，个月售完完成层销售销售与经营之间的关系怎样平衡本报告是严格保密的。
目标沟通完成任务存在的困难个月售完层存在困难项目规划属于内向型的商业，在规划上的没有做到商业价值最大化周边商业人流稀少，整体商业氛围较差，多数商业经营状况不佳，租金难以支撑售价大体量的集中商业要想经营得好，通常都已出租为主。
多数销售难以体现价值，且存在难度。
通常会采用带租约销售，销售之后如何经营才能保证收益。
层部分地方划铺存在较大困难。
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目标沟通完成任务存在的困难而个月要完成的销售额不确定给信心万平米商业做什么，怎样做才能活前提卖出定的价值，有难度让客户看得到经营前景实力品牌商家进驻售卖模式选择间接相关便宜卖出，不可能本报告是严格保密的。
目标界定是回笼资金，而非定要卖二层在这样个人气不旺的区域，首先要解决万平米商业做什么能活下来问题。
我们的目标层怎样经营我们还要解决整个项目怎样经营达成目标首要解决问题卖哪里，怎么卖项目的方向问题本报告是严格保密的。
第二部分目标下的战略突破困局突破区域挑战常规挑战传统商业常规第项目的方向问题项目属性定位项目功能及形象定位指导思想本报告是严格保密的。
万平米的商业做成什么项目属性定位思路类似于万象城辐射全市的商业中心思路二辐射本区域的商业中心其他思路通常思路本报告是严格保密的。
项目属性定位思路可行性分析大型购物中心规模万平米条件支持辐射区域金光华广场人民南商圈，写字楼聚集，与地铁相连，有地铁公交人流稳定人流全市万象城地王商圈，写字楼聚集，与地铁相连，有地铁公交人流稳定人流全市中信城市广场深南中商圈，与地铁相连，有地铁公交人流稳定人流全市星河购物公园中心区商圈，写字楼聚集，与地铁相连，有地铁公交人流稳定人流全市从项目的公共交通及人流状况来看，本项目难以成为辐射全市的商业中心。
市级购物中心的规模及条件支持本报告是严格保密的。
项目属性定位思路二可行性分析本项目距离地铁站有定距离，离公交车站也有定距离，自然人流少除东海香榭里荔林苑之外，片区其他人流到达都需要定时间。
深南路以北写字楼客户需步行定距离到达，以南写字楼客户需穿越深南路到达，且容易被车公庙地铁商城明年广场等分流。
侨香路两侧，香蜜湖路以东的客户容易被深国投广场分流由此可见，项目自然人流少，片区距离本项目稍远客户容易被分流。
目前人流状况难以支撑本项目大体量的商业。
滨河大道深南路侨香路竹子林地铁车公庙地铁本项目周边人流可达性分析深圳中信维多利亚商业物业发展建议及营销报告本报告是严格保密的。
报告目录第部分目标的沟通和界定第二部分解决二个问题项目的方向问题项目属性定位项目功能及形象定位项目销售问题项目租售比例项目业态组合项目售卖模式项目经营模式项目价格定位►第三部分项目招商及营销推广建议本报告是严格保密的。
报告思路项目分析发展商给予任务分析目标的沟通及界定目标下的战略本报告是严格保密的。
第部分目标的沟通及界定项目分析发展商给予任务分析目标的沟通及界定本报告是严格保密的。
项目分析项目经济指标及四至项目技术经济指标总建筑面积平米其中层面积平米二层面积平米三层面积平米四层面积平米五层面积平米商业面积平米地下停车位近个公园面积平米本项目北面红荔西路及香榭里花园西面农林路及空地南面香轩路及东海花园东面农园路及名人俱乐部等从目前状况来看项目周边人流量稀少道路通达状况较好本报告是严格保密的。
项目分析项目通达性分析从交通的通达性来看，本项目的交通通达性较好，从深南路滨河路及侨香路等主要干道都能较为方便到达本项目。
但公共交通并不便利滨河大道深南路侨香路竹子林地铁车公庙地铁本报告是严格保密的。
项目分析建筑形态及意象从整体的建筑形式来看，项目体现了新古典主义的高贵与经典。
但从建筑意向来看，项目的风格与现代建筑相比，亲和力和外向型都比较弱。
从形态上来说不像个传统大型的商业中心。
广场公园架空，下面是车库北立面入口处形态南向立面本报告是严格保密的。
项目分析项目外部细节项目的骑楼和二层露台将给项目带来体验价值，但楼的骑楼降低商铺的使用率公园的构筑物农园路与项目主入口处的高差将在定程度上弱化项目商业展示性及价值。
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项目分析项目内部细节层平面人流通道人流通道商业次入口商业次入口履货区柱网自动扶梯楼梯电梯楼梯扶梯楼梯楼梯电梯电梯电梯楼梯楼梯扶梯项目层商铺面积平米，层高米布局优势通道宽敞，人流组织较为明确，通过骑楼与广场衔接，可以有效利用公园环境，柱网结构合理，便于商铺的组合和利用。
垂直交通工具丰富。
布局劣势主入口与道路有高差，不利于人流的进入。
层高有定局限，空间稍感压抑。
骑楼本报告是严格保密的。
楼梯电梯楼梯扶梯楼梯楼梯电梯电梯电梯楼梯楼梯扶梯商业餐厅上空上空项目分析项目内部细节二层平面项目二层商铺面积平米，层高米二层可以利用露台做风情感比较强的餐厅电梯阻隔部分铺位的使用效率。
预留了多处做餐饮的位臵。
露台餐厅餐厅餐厅本报告是严格保密的。
超市楼梯电梯楼梯扶梯楼梯楼梯电梯电梯电梯楼梯楼梯扶梯商业餐厅项目分析项目内部细节三层平面项目三层商铺面积平米，层高米三层是可利用面积最大的层，便于整体利用。
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影院楼梯扶梯楼梯文化中心楼梯楼梯电梯电梯楼梯电梯电梯楼梯扶梯商业餐厅商业餐厅
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