断提高与国内外众多优秀的设计团队和独本次估算参考了无锡市近年来类似商品房小区可行性研究报告的结论。

土地费用暂取净地出让方式万亩计算，费用中已包括土地使用权出让金征地费动拆迁费用和城市基础设施配套费等。

有关管理部门提供的参考数据。

投资估算土地费用作为蠡湖新城的启动项目，本地块土地费用暂取万亩。

前后期工程费根据无锡市近年类似商品房可研报告测算，暂取元平方米。

建筑安装工程费其中设计费为元平方米，高于市场平均水平以支撑蠡湖地区中高档精品住宅的定位。

住宅造价根据无锡市造价统计资料显示多层造价约为元平方米小高层造价约为元平方米别墅造价为元平方米可转让公建造价暂取元平方米。

全装修成本根据我司对无锡市场的初步调研显示，市民新房家庭装修成本约为万套，推算出本项目全装修费用在元平方米之间时符合无锡市场需要。

本项目全装修成本暂取元平方米。

下阶段，我们将就无锡市全装修市场的可行性进行更详细的研究。

其它相关费用暂取造价的。

基础设施费根据政府部门提供的经验数据，水电煤等后配套费为元平方米环境绿化及小品费元平方米绿地面积，以绿化率折合建筑面积为元平方米。

道路工程费及其它工程费暂取元平方米。

市政公建配套费根据政府部门提供资料，人防为元平方米，并可与地下室地下车库相结合。

本地块土地费用中含城市基础设施配套费锡元平方米，本地块城市基础设施配套费不计根据规划文本规定地块内设臵班小学和班幼儿园各所，占地分别为和公顷，其它市政公建配套按地方规划文件。

根据城市居住区设计规范暂取平米。

市政公建配套建造成本暂取元平方米。

不可预见费暂取直接成本的。

销售费根据无锡房产商经验数据，暂取平均房价的。

管理费根据政府规定，为直接成本的。

财务费根据工行提供的资料显示年以上开发贷款利率为流动资金贷款为，本地块财务费暂取万元税费经营税金及附加共计总销金额的根据土地部门规定，土地契税计税基数土地出让金的本次计算所得税印花税暂不考虑。

总成本根据测算，本项目总成本为达到万元，见下表。

投资估算汇总表序号项目名称金额万元折合可售面积元平方米比例备注土地费用万亩前后期工程费建筑安装工程费基础设施费市政公建设施配套费不可预见费直接成本小计管理费用销售费用财务费用间接成本小计经营税金及附加契税计税基数的印花税暂不计所得税暂不计税收小计项目总成本销售收入估算与资金筹措住宅销售价格根据对无锡市房地产市场供求关系及竞争强度的分析，我们认为现阶段本项目全装修住宅的市场价格为元平方米左右。

考虑到市场的成长性，根据无锡近年商品房平均价格走势图显示，半年期住宅销售均价增幅保持在元平方米，由于本项目产品优于市场平均水平，半年期住宅均价增幅暂取元平方米。

暂取全装修房增加售价元平方米。

因此，本项目住宅均价为元平方米。

价格元平方米增幅半年期元平方米期住宅二期住宅三期住宅四期住宅住宅均价销售收入与均价根据测算，本项目的销售收入为万元，折合可售面积的均价为元平方米。

销售收入估算表数量单位金额万元住宅万平方米商铺万平方米车位个销售收入资金筹措根据测算，本项目的启动资金为万元，主要来源于自有资金和银行贷款，其余资金来源为项目滚动开发中的预销售收入，占总投资的。

资金来源金额比例启动资金自有资金银行贷款预销售收入总投资财务分析经测算，本项目的投资财务内部收益率为，按照的折现率测算的财务净现值为万元，静态投资回收期为年，动态投资回收期为年，年投资利润率为，因此本项目在财务上是基本可行的，详见下表现金流量表现金流出现金流入净现金流量累计净现金流量折现率净现值累计净现值合计不确定性分析盈亏平衡分析本项目的盈亏平衡点为直接成本销售收入税金间接成本成本，即当销售面积达到万平方米或销售均价为元平方米时，本项目可保本。

安全余度约。

敏感性分析通过对销售价格收入和成本的敏感性分析显示，这个指标变动在范围内时，本项目各财务指标的变化幅度较小，表明本项目的抗风险能力较强，但利润的上升空间较小。

敏感性分析表项目基本方案销售价格收入成本上升下降增加减少内部收益率净现值静态投资回收期动态投资回收期年投资利润率五投资风险风险因素房地产开发相对而言具有较高的投资回报，但与此同时也面临定的投资风险，具体的投资风险大致有如下几种政策风险相对上海房产市场来说，无锡的房产市场目前还不完善，充满很多变动因素，此外，房产开发通常经历个或几个经济周期，不同的经济周期内会有不同的经济政策，而房产作为项不动产投资，受政策影响的因素相当的大，因此，国家或地方的立法的速度内容对本公司的经营和投资会产生不确定的影响。

同时，国家其它相关法律法规的颁布与修订以及产业政策税收政策等方面的调整都可能会给公司的运营带来定的风险。

管理风险由于公司注册在无锡，因此，管理上公司目前还没有异地公司管理的模式和经验，这需要公司管理层不断摸索并建立出符合本公司实际的管理模式。

市场风险公司新进入个新市场，对市场的脉搏把握不确定性，以及对当地消费者消费习惯的不了解，公司不能准确地确定市场的接受能力。

公司将会面临市场激烈竞争的威胁，在竞争中，我们最终能否完成公司的既定目标，事先难以完全准确地测算。

目前地块周边以待拆迁地为主，虽政府在进行道路建设，但公共交通跟进较慢，线路稀少，其次地块周边商业配套不成熟，仍未产生虹吸效应，对购房者吸引力较弱，需政府加大后续设施建设的投入，推动市场的成熟。

人才风险公司目前拥有优秀的管理队伍和研发队伍，但随着公司在无锡业务的不断扩展，公司对技术管理资本运营的高级人才将会有更大的需求。

如果不能在无锡当地找到合适的人才，将会对公司在无锡的发展带来很大的影响。

融资风险房产开发前期工作对资金的依赖较大，考虑到公司在上海的项目开发以及无锡项目的情况，会对公司资金形成很大压力，需通过多种渠道解决资金问题。

其它风险不可抗力和不可预测事件的出现，可能导致公司的投资损失。

风险控制针对政策风险本公司为有限责任公司，公司的设立和运作严格遵守国家的法令法规和政策。

公司将加强对有关政策法规的研究，掌握国家法规政策的最新动态，及时调整公司的发展目标和经营战略。

公司加快房产开发速度，缩短投资周期，尽可能的减少政策变化所带来的风险。

针对管理风险研究成功公司先进的管理经验并结合公司的实际情况采取种灵活的管理方式，充分调动员工的积极性，创造出优良的成绩。

针对市场风险考虑到无锡房产市场光明的发展前景，公司将加大对无锡市场研究的投入，并结合公司在上海成功的经验，以人性化的房型优美的环境优质的服务，创立公司的品牌，从而占领市场。

公司保持对无锡市场密切关注，并根据情况及时调整策略。

加强与政府相关部门的配合，及时反映购房者的需求，不断的完善生活环境，以质取胜，从而进步促进房产销售，进入良性循环轨道。

针对人才风险努力为员工事业的发展提供良好的发展机会，不断提高企业的凝聚力，培养企业团队精神，为企业的高速发展奠定坚实的基石。

对高级管理人员和高级技术人员采用较高回报方式相对当地市场进行激励，使员工的利益和公司的发展紧密结合。

针对融资风险公司的自有资金已有相当数额，为公司的发展提供了必要的启动资金。

公司具有批有经验的资本运作的人才，保证融资渠道的顺畅和资金的合理使用。

公司将在政府的协调下和当地银行系统保持密切联系，力争得到当地银行的资金扶持。

六结论与建议综合考虑以上分析，我们认为无锡市的宏观经济和房地产市场前景良好，但是作为蠡湖新城的启动项目和样板社区，对房价和地价的成功拉动还依托于政府的支持和开发商的实力。

本项目在财务方面具备可行性，但从上海数个大盘的运作上看，若启动价格成本过高则难以形成早期人气和市场认可，必然会制约了蠡湖新城整体上升空间，甚至会影响到蠡湖新城整体开发和土地运作的成功。

第三章安全防范系统目录概述设计目标设计原则设计依据系统组成系统防护等级功能与技术要求闭路电视监控系统防盗报警系统出入口控制系统总体设计方案用户需求分析闭路电视监控系统的设计与设备配置系统设计方案项目投资环境分析无锡市及经济状况无锡市位于长江三角洲中部，东西沟通沪宁，并可联系长江南北，是江苏省重点发展的个特大城市之和苏锡常的地域中心。

该市市域面积平方公里，下辖个城区和个县级市，年末总人口为万人，城市化水平达到。

无锡是中国重要经济中心城市区域性交通枢纽和著名的旅游胜地，江苏省重点发展的特大型城市，年无锡市人均总值元，五年平均增长，高于苏州杭州宁波和南京，在江苏省位居第，在全国处于第位。

国内生产总值亿元，比上年增长，在全国大中城市中总量列第十位。

城镇居民人均可支配收入元，在全国处于第位，其中高收入家庭占。

按照发展规划到年，无锡要争取年均增长以上，达到亿元，人均达到美元左右。

到年，增长率为左右，力争经济社会发展和人民生活富裕程度赶上当时世界中等发达国家水平。

年无锡市为了进步提升了在长三角地区的城市地位，提出“打太湖牌唱运河歌建山水城”的城市经营理念。

无锡市房地产业及市场发展状况无锡市共有房地产开发企业家，其中级资质的家。

年无锡市区共完成房地产开发市面貌的改善创造更多的就业机会拉动经济的发展的效果政府与开发商的双赢城市运营商的历史责任蠡湖新城的开发是个系统工程，必须统筹安排，任何项目的单推进都会面临风险，政府对开发商的保护和支持不可缺少