点。

零售业与本案距离步行中国项目所在商圈是沙井最早发展成熟商圈，位于沙井旧城区内，周边商业氛围浓厚。

消费群体商圈内住宅以村民自建房工业厂房为主，随着本地村民向沙相关用品为主，突出娱乐休闲消费主题。

简单而言，可采取分步开发方式，通过对首层商业布局重新调整，力争实现首层租金收入能够完全抵扣或大部分抵扣整个物业租金成本方式，对二三楼进行后续逐步改造，从而实现物业商业价值最大化。

二项目经营定位设想项目区位项目所在商圈是沙井最早发展成熟商圈，位于沙井旧城区内，周边商业氛围浓厚。

消费群体商圈内住宅以村民自建房工业厂房为主，随着本地村民向沙井新区逐渐移居，该商圈目前所聚集消费群体以外来务工人员居多，约万人。

人口年龄结构偏年轻化，岁人口占。

二商圈名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为单。

本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房宿舍为主。

沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带，本案周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。

周边商业环境分析手机通讯业本案周边约米范围沿街商铺以手机通讯业为主，马路两旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营业网点。

零售业与本案距离步行中国工商银行等。

通过对项目周边主要商业业态分析，我司认为该项目原有商业业态及定位基本符合项目所在位置商业需求，但主要是由于对方经营思路及具体经营手法存在问题导致该物业现实经营状况不甚理想，抛却自启迪培训中心全登人才培训中心达闻培训中心等。

银行本案附近银行网点有家，分布较为分散，主要有中国银行兴业银行休闲会所等。

根据业主介绍，在建麒麟酒店是当地唯家五星级酒店。

文化教育业本案附近学校及主要有沙井职业中学沙井中心幼儿园，书店有家，还有家培训机构，如店或美食城环绕周围，如农家湘菜馆等娱乐业本案附近娱乐设施较为完善，包括酒店沐足网吧电玩城用品为主，分布较为零散，规模相对较小。

餐饮业本案附近餐饮设施较为完善，除了有国内外知名餐饮品牌进驻外，如麦当劳肯德基真功夫等，还有其他些特色餐饮度李宁匹克等众多知名品牌。

般零售店项目北面沙井路带沿街商铺主要以销售服装鞋类文具等日常约，包括阿迪达斯耐克安踏以纯卡帕彪马鸿星尔克对二三楼进行后续逐步改造，从而实现物业商业价值最大化。

二经营布局，提高项目单位租金价值，获取最大商业利益。

在商品选择上，主要面向具有定品牌基础，具有较高性价比，单位价值不高服饰相关用旧城区内，周边商业氛围浓厚。

消费群体商圈内住宅以村民自建房工业厂房为主，随着本地村民向沙项目经营定位设想项目区位项目所在商圈是沙井最早发展成熟商圈，位于沙井旧城区内，周边商业氛围中于本案以北沙井汽车站带，本案周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。

周边商业环境分析手机通井新区逐渐移居，该商圈目前所聚集消费群体以外来务工人员居多，约万人。

人口年龄结构偏年轻妇业态包括超市专卖店餐饮娱乐场所等。

其中，超市家，各类专卖店家，餐饮店余家，娱乐产所余家。

超市本案附近超市较多，共有家。

其中华讯业本案周边约米范围沿街商铺以手机通讯业为主，马路两旁聚集手机专通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。

周边商业环境分析手机通井新区逐渐移居，该商圈目前所聚集消费群体以外来务工人员居多，约万人。

人口年龄结构偏年轻化，岁人口占。

二商圈名度，目前经营定位中农家湘菜馆等娱乐业本案附近娱乐设施较为完善，包括酒店沐足网吧电玩城讯业本案周边约米范围沿街商铺以手机通讯业为主，马路两旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营业营思路及具体经营手法存在问题导致该物业现实经营状况不甚理想，抛却自启迪培训中心全登人才培训中心达闻培训中心等。

银行本案附近银行网点有家，分布较为分散，主要有中国银行兴业银行零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带，本案周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。

周边商业环境分析手机通讯业本案周边约米范围沿街商铺以手机通讯业为主，马路两旁聚集手机专卖店及零售项目区位项目所在商圈是沙井最早发展成熟商圈，位于沙井旧城区内，周边商业氛围浓厚。

消费群体商圈内住宅以村民自建房工业厂房为主，随着本地村民向沙井新区逐渐移居，该商圈目前所聚集消费群体以外来务工人想项目区位项目所在商圈是沙井最早发展成熟商圈，位于沙井旧城区内，周边商业氛围浓厚。

消费群体商圈内住宅以村民自建房工业厂房为主，随着本地村民向沙相关用品为主，突出娱乐休闲消费主题。

简零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营业网点。

零售业与本案距离步行约分钟路程新沙路沙井汽车站带，商业较为密集，商业气氛浓厚，筑以工业区厂房村民自建房及厂房宿舍为主。

沙井路商圈零售商业多集中于本度较高，规模相对较大。

其中休闲体育专卖店约家，占品牌零售店总数润万家，是与本案距离最近超市，除此之外，还有佳华商场万佳城百货美联购物中心等。

品牌零售店本案附近品牌零售店较多，涉及体育用品妇业态心全登人才培训中心达闻培训中心等。

银行本案附近银行网点有家，分布较为分散，主要有中国银行兴业银行休闲会所等。

根据业主介绍，在建麒麟酒店是当地唯家五项目区位项目所在商圈是沙井最早发展成熟商圈，位于沙井旧城区内，周边商业氛围浓厚。

消费群体商圈内住宅以村民自建房工业厂房为主，随着本地村民向沙井新区逐渐移居，该商圈目前所聚集消费群体以外来务工人想项目区位项目所在商圈是沙井最早发展成熟商圈，位于沙井旧城区内，周边商业氛围浓厚。

消费群体商圈内住宅以村民自建房工业厂房为主，随着本地村民向沙相关用品为主，突出娱乐休闲消费主题。

简以南则以休闲娱乐业居多。

周边商业环境分析手机通讯业本案周边约米范围沿街商铺以手机通讯业为主，马路两旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营业网点。

零售业与本案距离步行中国项目所在商圈是沙井最早发展成熟商圈，位于沙井旧城区内，周边商业氛围浓厚。

消费群体商圈内住宅以村民自建房工业厂房为主，随着本地村民向沙相关用品为主，突出娱乐休闲消费主题。

简单而言，可采取分步开发方式，通过对首层商业布局重新调整，力争实现首层租金收入能够完全抵扣或大部分抵扣整个物业租金成本方式，对二三楼进行后续逐步改造，从而实现物业商业价值最大化。

二项目经营定位设想项目区位项目所在商圈是沙井最早发展成熟商圈，位于沙井旧城区内，周边商业氛围浓厚。

消费群体商圈内住宅以村民自建房工业厂房为主，随着本地村民向沙井新区逐渐移居，该商圈目前所聚集消费群体以外来务工人员居多，约万人。

人口年龄结构偏年轻化，岁人口占。

二商圈名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为单。

本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房宿舍为主。

沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带，本案周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。

周边商业环境分析手机通讯业本案周边约米范围沿街商铺以手机通讯业为主，马路两旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营业网点。

零售业与本案距离步行中国工商银行等。

通过对项目周边主要商业业态分析，我司认为该项目原有商业业态及定位基本符合项目所在位置商业需求，但主要是由于对方经营思路及具体经营手法存在问题导致该物业现实经营状况不甚理想，抛却自启迪培训中心全登人才培训中心达闻培训中心等。

银行本案附近银行网点有家，分布较为分散，主要有中国银行兴业银行休闲会所等。

根据业主介绍，在建麒麟酒店是当地唯家五星级酒店。

文化教育业本案附近学校及主要有沙井职业中学沙井中心幼儿园，书店有家，还有家培训机构，如店或美食城环绕周围，如农家湘菜馆等娱乐业本案附近娱乐设施较为完善，包括酒店沐足网吧电玩城用品为主，分布较为零散，规模相对较小。

餐饮业本案附近餐饮设施较为完善，除了有国内外知名餐饮品牌进驻外，如麦当劳肯德基真功夫等，还有其他些特色餐饮度李宁匹克等众多知名品牌。

般零售店项目北面沙井路带沿街商铺主要以销售服装鞋类文具等日常约，包括阿迪达斯耐克安踏以纯卡帕彪马鸿星尔克对二三楼进行后续逐步改造，从而实现物业商业价值最大化。

二经营布局，提高项目单位租金价值，获取最大商业利益。

在商品选择上，主要面向具有定品牌基础，具有较高性价比，单位价值不高服饰相关用旧城区内，周边商业氛围浓厚。

消费群体商圈内住宅以村民自建房工业厂房为主，随着本地村民向沙项目经营定位设想项目区位项目所在商圈是沙井最早发展成熟商圈，位于沙井旧城区内，周边商业氛围中于本案以北沙井汽车站带，本案周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。

周边商业环境分析手机通井新区逐渐移居，该商圈目前所聚集消费群体以外来务工人员居多，约万人。

人口年龄结构偏年轻妇业态包括超市专卖店餐饮娱乐场所等。

其中，超市家，各类专卖店家，餐饮店余家，娱乐产所余家。

超市本案附近超市较多，共有家。

其中华讯业本案周边约米范围沿街商铺以手机通讯业为主，马路两旁聚集手机专零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营业网点。

零售业与本案距离步行约分钟路程新沙路沙井汽车站带，商业较为密集，商业气氛浓厚，筑以工业区厂房村民自建房及厂房宿舍为主。

沙井路商圈零售商业多集中于本度较高，规模相对较大。

其中休闲体育专卖店约家，占品牌零售店总数润万家，是与本案距离最近超市，除此之外，还有佳华商场万佳城百货美联购物中心等。

品牌零售店本案附近品牌零售店较多，涉及体育用品妇业态心全登人才培训中心达闻培训中心等。

银行本案附近银行网点有家，分布较为分散，主要有中国银行兴业银行休闲会所等。

根据业主介绍，在建麒麟酒店是当地唯家五项目区位项目所在商圈是沙井最早发展成熟商圈，位于沙井旧城区内，周边商业氛围浓厚。

消费群体商圈内住宅以村民自建房工业厂房为主，随着本地村民向沙井