方式前台自付不提供加床周二周三无早无早无早双宽带免费豪华单人房不含早支付方式前台自付在过去，宾馆酒店的价格区位交通状况周边环境宾馆酒店服务消费者选择的决定因素，而现在则是宾馆酒店的服务水平住宿和餐饮的舒适度信息化程度商务办公及就地实现商务功能的程度等适应现时代经济及信息化要求决定消费者的选择取向。

并且本项目从地理位置来看处于永州市的城市中心区，从投资角度来说，有很高的酒店经营潜力。

本项目定位于五星级高级酒店。

同时，我们经过大量的市场调研，发现随着经济发展水平的提高，消费者对宾馆酒店建设的要求更高，越来越注重健康舒适安全万喜登酒店和威尼斯酒店己无法满足永州酒店市场的需求。

整个市区分为相对的芝山冷水滩两个区，两区相隔垂直距离公里，由湘江和联城公路零陵大道将两城区联接在起，呈哑铃形框架，构成潇湘第城独特的城市风貌。

上城国际酒店项目位于永州市冷水滩区珊瑚路，永州市目前档次较高的酒店有南华大酒店四星级万喜登大酒店三星级威尼斯大酒店三星级三家。

从目前来看，永州市的酒店市场供不应求，目前己经在经营的南华酒店万喜登酒店和威尼斯酒店己无法满足永州酒店市场的需求。

威尼斯大酒店三星级三家。

从目前来看，永州市的酒店市场供不应求，目前己经在经营的南华酒店上城国际酒店整个市区分为相对的芝山冷水滩两个区，两区相隔垂直距离公里，由湘江和联城公路零陵大道将两城区联接在起，呈哑铃形框架，构成潇湘第城独特的城市风貌。

部分内容简介二级公路衡昆高速公路以及正在建设中的洛湛铁路即将开工的太澳高速永州段，是内地直达两广广东广西两南海南大西南两区香港澳门地区的重要通道，永州是我国华南与华北两大经济区的重要结合部，具有明显的双幅射功能。

永州市市区座落在潇湘二水汇流处和湘桂线冷水滩站。

整个市区分为相对的芝山冷水滩两个区，两区相隔垂直距离公里，由湘江和联城公路零陵大道将两城区联接在起，呈哑铃形框架，构成潇湘第城独特的城市风貌。

上城国际酒店项目位于永州市冷水滩区珊瑚路，永州市目前档次较高的酒店有南华大酒店四星级万喜登大酒店三星级威尼斯大酒店三星级三家。

从目前来看，永州市的酒店市场供不应求，目前己经在经营的南华酒店万喜登酒店和威尼斯酒店己无法满足永州酒店市场的需求。

具体情况见下表表在营业的酒店情况楼盘名称南华大酒店四星级万喜登大酒店三星级威尼斯大酒店三星级客房数间套间套间套综合开房率主营项目客房客房餐饮经营状况优良优良优良经营面积平米平米平米装饰风格无独特风格现代风格欧式风格表二万喜登大酒店房价客房类型门市价优惠价高级客房豪华客房商务客房特价高级套房豪华套房行政套房总统套房加床表三威尼斯大酒店房型价格说明首日价均价早餐床型上网高级间不含早支付方式前台自付不提供加床周二周三无早无早无早大双宽带免费豪华双人房不含早支付方式前台自付不提供加床周二周三无早无早无早双宽带免费豪华单人房不含早支付方式前台自付不提供加床周二周三无早无早无早大宽带免费豪华商务单人房不含早支付方式前台自付周二周三无早无早无早表四年湖南国内旅游主要指标表酒店地区床位数出租率过夜人天数日游比重总人天数日游人次数平均停留天数过夜人次数总人次数过夜人均花费过夜收入日游人均花费日游收入总收入计量单位个万人天万人天万人次天万人次万人次元人天亿人亿元亿元公式天数长沙市怀化市株洲市湘潭市衡阳市邵阳市岳阳市常德市张家界益阳市郴州市永州市娄底市湘西州合计二目标市场预测从上述数据分析后可得出结论，永州市的旅游市场，特别是酒店市场正在迅速扩张，并具有巨大的利润空间，三家主要酒店的平均入住率为市场平均入住率为。

市场拓展潜力巨大。

由于永州市经济快速发展，宾馆酒店服务市场需求也在不断发生变化，出现新的特点。

在过去，宾馆酒店的价格区位交通状况周边环境宾馆酒店服务消费者选择的决定因素，而现在则是宾馆酒店的服务水平住宿和餐饮的舒适度信息化程度商务办公及就地实现商务功能的程度等适应现时代经济及信息化要求决定消费者的选择取向。

并且本项目从地理位置来看处于永州市的城市中心区，从投资角度来说，有很高的酒店经营潜力。

本项目定位于五星级高级酒店。

同时，我们经过大量的市场调研，发现随着经济发展水平的提高，消费者对宾馆酒店建设的要求更高，越来越注重健康舒适安全方便。

功能完备和服务特色和注重文化品味已成为酒店服务业发展的必然趋势。

建筑造型遵循当地历史文脉，具有深厚的文化内涵及独特的审美个性，建筑空间尺度宜人，富有亲和力，利于人与人之间的和谐相处满足人流疏导道路交通城市消防环境保护节约能源安全防护等方面的要求。

可以说，本项目社会影响力与号召力凸显，极易获得消费者认同感，从而促进当地酒店服务业和旅游业的发展。

综上所述，我们认为在此地建设个功能完备高端高文化品位的五星级酒店必将受到市场的亲睐。

因此，建设上城国际五星级酒店市场前景是非常看好的。

第四章项目组织实施组织实施本项目为湖南冷水滩先达建设开发有限公司的重点投资项目，也是湖南省永州市确定的市重点投资项目，为保证本项目顺利实施，市委市政府专门成立了以市委副书记唐长久为组长的项目领导小组以政协副主席盘玉花为指挥长的项目指挥部开发建设单位湖南冷水滩先达建设开发有限公司成立了以董事长吴建先为主任的筹备小组，公司总经理董庆东为项目总监的上城国际大酒店筹备处，专门负责本项目的实施，并制定了严格的组织实施计划。

公司为保证将来酒店项目的正常运营，高薪聘请专业酒店管理人才陆友星李高亭加盟上城国际大酒店筹备组，陆友星原为康年酒店管理公司执行总经理，曾先后在长沙神农酒店湘泉大酒店和广州白天鹅宾馆等著名酒店有过良好职业记录李高亭原为上海建国大饭店常务副总，曾先后在上海锦江湖南通城酒店进行酒店管理。

整个项目筹备处集中了各个专业的优秀人才，以良好的职业操守和卓越的项目管理及运营能力进行上城国际大酒店的筹备。

二组织原则本项目在董事长领导下，由项目总监根据公司章程管理。

本项目的相关审批手续由上城国际大酒店筹备处负责项目的不动产管理由湖南省冷水滩先达建设开发有限公司负责项目的发包，材料采购事宜由湖南省冷水滩先达建设开发有限公司进行招投标管理。

三营销策略酒店基础设施建设硬件酒店装饰酒店营业区域进行互动设计以利于各营业区间的营业整合。

营造温馨和谐的酒店环境酒店经营项目之间的互补配套酒店周边环境建设二酒店管理建设软件酒店员工培训酒店管理制度设计酒店网站建设完善的酒店管理系统酒店管理流程设计三酒店销售渠道建设引进国旅和中青旅进驻酒店开展扎实有效的旅游落地接待网络开展协议单位合同营销成立营销策划中心，最大程度的整合永州本土酒店客源与携程和龙网进行有效链接，进入全国广应用。

引进先进的外墙无机涂层技术及产品，在建筑外墙面采用无机涂层，不仅使建筑立面更加美观高档，而且具有防静电防积尘防酸雨防老化等种种优点，是贴面砖及有机涂料所无法比拟的。

厨房设施采用潜运烟灶，有效地解决了厨房空气污染问题。

节能充分提高能源利用率是每个工程项目都应该遵循的准则，本项目拟采取下列节能措施采用架空隔热层，以减轻夏日太阳辐射和冬天严寒对室内温度的影响，以此减少空调耗电量，节约电能。

架设敷设线路时，其导线设计截面的选用上充分考虑其工作需要，保证供电用电安全，防止造成经济损失。

楼梯间的路灯均采用声控系统或触摸延时开关，以免电灯彻夜长明，浪费电能。

电表变压器等的选型尽可能采用节能型，以免运行时浪费能源。

加强酒店内部管理，及时维修管道，防止跑冒滴漏，节约水电等能源。

采取上述措施后，本项目可能达到节能型建筑标准。

第六章酒店的功能设置酒店大堂二风味厅三中西餐厅四会员制私房菜五和红酒坊六棋牌娱乐大厅七会议室八行政酒廊九艺术长廊十水会十客房包含总统套房豪华行政套房豪华商务套房情侣套房家庭套房豪华大床房豪华标间豪华单间普通标间普通单间迷你房。

第七章现状分析和项目经济评价现状分析现在酒店建设已经进入关键期，已完成酒店投资万，建筑工程已经全部完工，酒店的设备工程及配套工程正在紧张进行当中，但目前酒店后期装修工程及其他事项仍需下列资金投入，见下表酒店装修运营需要投入资金明细表序号项目面积平米金额万元备注中央空调主机及锅炉安装电梯酒店厨房含中餐厨房西餐厨房私房菜厨房酒店布草酒店电器酒店酒店餐具酒店管理系统含酒店网络会议室系统含多功能厅影响及其它影像设备次性用品初投入设计及制作酒店服装含服务用鞋弱电系统含综合布线高低压配电含自备发电机组亮化工程酒店形象广告婚庆喜宴用品酒店家具婚庆喜宴用品酒店装修酒店大堂装修元平米酒店门头元平米外墙装修元平米裙楼外立面元平米酒店屋顶造型元平米楼婚庆喜宴元平米中西餐厅元平米红酒房元平米楼会员私房菜元平米层客房元平米棋牌室元平米酒店客房楼元平米合计基于上述情况，要使酒店进入正式营业，尚需要银行贷款万元。

二项目经济评价酒店经营总收益每年客房税收按计算，客房数间，入住率按最低计算，平均房价为元间日计算，客房毛利率，员工工资为人元人均个月万元，水电环保等不可预见费用万年，年经营利润为间元间天天万万万元。

餐饮婚庆喜宴中餐大厅含中餐包房桌次按每天中餐晚餐各次元均价桌天有效经营天数毛利率营业税万工资万万元会员私房菜会员制高端餐饮燕鲍翅经营面积为平米的高端餐饮，只做个豪华高端包房。

个包房每天次元桌天有效经营日毛利率万元万元万元场地租金平米休闲娱乐中心，月租金元平米，年租收益为万元。

平米茶座，月租金元平米，年租收益为万元。

按酒店标准装修的中西餐厅平米，月租金为元平米，年租金收益万元。

按酒店标准装修的和红酒坊平米，月租金为元平米，年租金收益万元。

按酒店标准装修的棋牌娱乐室平米月租金为元平米，年租金收益万元。

酒店出租经营面积总计平米，年租金收入合计