1、区具备基本市政配套条件具体分析如下给水在解放南路有输水管可从中引出配水管为该项目提供水源。排水在该项目用地南侧规划有雨水泵站小区内雨水通过该雨水泵站排入卫津河污水近期通过厂区内现有入珠江道干管远期在项目用地南侧规划有污水泵站小区内污水通过污水泵站排入解放南路规划污水管由此进入纪庄子污水处理厂。电力按照规划该控规单元电力由区外变电站解决原玻璃厂两路千伏电力就分别由黑牛城道千伏和小海地千伏电站提供容量为现有容量不足以满足项目需要还需通过上述电站提供增容。通讯该项目为梅江电话局服务范围解放南路现状有孔电信电缆。燃气气源为天然气在解放南路有中压天然气管道为项目气源源头。供热为供热空白区按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热近期在集中供热不到位时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。六土地价格补偿费用与土地方。
2、地价支付贴现比启动资金获利倍数项目开发周期内各年利润体现如下表经济指标年年年合计结算面积单位利润元利润万元敏感性分析参照以下内容及表格可根据实际情况增减变动比率。成本变动对各项经济指标影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本单位成本元总投资项目利润税后利润销售净利率内部收益率售价变动对各项经济指标影响售价影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数销售均价元营业收入项目利润税后利润销售净利率内部收益率容积率变动各项指标变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率可售面积营业收入总投资项目利润税后利润销售净利率内部收益率盈亏平衡点分析保本售价元保本销售率项目收益水平综合分析就项目本身收益水平而言销售净利率较高但该项目尚存在以下操作层面上因素对项目收益有较大影响税务资源充分运用若实现用。
3、北侧为梅江居住区将建设成为以水景和生态环保为主题高档居住区大大改善了该区域居住环境使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升为该项目定位和提升档次会有非常积极意义。目前项目门前有去大港区公交线路距项目公里处有路终点站项目开发后该路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点并可引进其他线路方便项目业主出行。五市政配套道路情况现状情况目前本项目周边现状市政道路只有条解放南路为天津市区条重要出入市干道向北直达市中心区向南与津港公路连接直通大港区其现状路宽米。项目南侧米宽浯水道正在修建联接梅江和小海地片区使项目又多了条出行路线。规划情况解放南路规划为米宽城市主干道两边绿化带宽米到外环线区段两边绿化带宽米。项目用地北侧谭江道为规划米道路通过谭江道将该项目与梅江居住区联结在起。市政管线配套情况总体上讲该区域原为工厂。
4、得该项目周边环境有了根本性改善。项目宗地东面现状为片空地原为天津玻璃厂用地后被附近村民占用现以被天津玻璃厂收回面积约亩规划用途为水面。西侧卫津河北侧顺驰开发地块厂区西侧刚修建完毕卫津河南侧在建道路梅江南开发用地以住宅发展公司名义开发该项目但能否实现税收优惠尚有定不确定性保守测算按国家法定税率考虑营业税及附加销售收入所得税税前利润土地转让契税土地成本拆迁补偿费土地出让金大市政配套费即使按法定所得税率因天津公司亏损项目业务及公司本部费用存在实际税付可能远低于但从项目评价角度暂不考虑该因素。三经济效益分析项目总体收益情况根据上述售价成本及税务测算该项目总体经营情况如下经济指标单位数值元项目总金额万元销售收入直接成本总投资税前利润税后利润内部收益率销售净利率总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例。
5、通同时起分流中环线和外环线客货交通流作用东南半环建设已列入十五规划中目前黑牛城道段扩宽改造工程即将完成跨海河大桥计划年开始修建年年底通车。解放南路规划为米宽城市主干道两边绿化带宽米到外环线区段两边绿化带宽米并保留现状水面在项目周边有大量绿地和水面形成道生态景观既调节了空气又避免了噪音对项目带来好处可谓多多。本项目西北侧为梅江居住区将建设成为以水景和生态环保为主题高档居住区大大改善了该区域居住环境使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升为该项目定位和提升档次会有非常积极意义。目前项目门前有去大港区公交线路距项目公里处有路终点站项目开发后该路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点并可引进其他线路方便项目业主出行。五市政配套道路情况现状情况目前本项目周边现状市政道路只有条解项目带来好处可谓多多。本项目西。
6、补偿价格按总规划占地面积计算市政代征地与可建设用地价格相同。可建设用地中住宅用地与配套公建用地补偿价格相同即总占地面积为亩土地补偿费总额约为万元以万元亩价格计算最终以实际测量面积为准每亩单价不变补偿数额多退少补土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等拆迁补偿费。另补偿原开发商万元作为退出补偿。合计毛地补偿费用为万元即万元亩折到住宅用地为万元亩。土地出让金出让面积界定理论上按住宅用地面积出让即万出让面积实际成本测算时按总规划用地面积出让即万出让面积含学校等非营业性公建用地面积。两者相差万。出让金总额污染企业外迁项目可享受按土地评估值收取出让金本项目成本测算时按总规划用地面积计算约为万元如果按净住宅用地面积出让约为万元可节省万元。列表说明上述问题周边地价比较与梅江地价比较。
7、住宅发展公司或兴业发展公司操作该项目取得营业税及所得税优惠则可增加税后利润万元使项目销售净利率达到成本中大小市政配套费人防等政策性收费均按政府规定标准估算操作中尚存在定减免可能地块中有平米配套及商业用地地价已分摊进住宅成本但仅考虑平米非营业性公建操作中存在调整规划改建成住宅可能若学校改建住宅增加住宅净用地约平米按容积率计算可增加住宅万平米增加净利润万元。总体上来看该项目收益水平相当理想。四项目资金预测资金流量及有关指标年年年年年合计现金流入销售面积平均售价元销售额回款额小计现金流入现值二现金流出付地价款付工程款开发间接费期间费用税金小计现金流出现值三净现金流量四累计净流量五平均资金占用六资金成本七内部收益率八获利指数九资金峰值比例十地价支付贴现比十启动资金获利倍数资金缺口及解决办法依据目前掌。
8、评估项目周边梅江居住区刚开始启动新开工面积在万平米左右是由政府组织实施项目该项目上马定会对梅江居住区造成很大压力政府出于地方保护原因会控制该区域商品房上市量这样该项目会被推迟立项不能马上开发由于政府政策原因该项目立项会遇到较大阻力但我们分析根据天津我司建设约万平米非营业性公建可销售住宅面积约万平米。营业性公建万平米考虑招商或自收自支不在开发计划中体现该项目拟分四年开发年开发万平米。年开发万平米。年开发万平米。年开发万平米。三销售周期安排年销售万平米结算万平米年销售万平米结算万平米年销售万平米结算万平米年销售万平米结算万平米。第七章投资收益分析成本预测依据项目现状条件各专业配套收费标准及其他政策性收费标准新城东区实际成本水平在不考虑可售商业配套情况下估算该项目总投资亿元单位可售面积完全成本元平。
9、握情况及设想项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库和天津津洋置业公司养殖场部分用地现已转让给松江置业公司用于房地产开发属于梅江南居住区部分该项目与梅江南居住区仅河之隔卫津河基本上形成个大居住片区。卫津河已由原来臭水河改造为环境幽雅景观河道使得该项目周边环境有了根本性改善。项目宗地东面现状为片空地原为天津玻璃厂用地后被附近村民占用现以被天津玻璃厂收回面积约亩规划用途为水面。西侧卫津河北侧顺驰开发地块厂区西侧刚修建完毕卫津河南侧在建道路梅江南开发用地周边近期及远期规划对周边环境主要影响该项目距离规划东南半环黑牛城道段不足公里东南半环修建对该项目出行将会带来很大方便东南半环是天津市中心市区规划路网中两个半环之是天津市规划路网骨架中快速交通体系重要组成部分其功能是完善天津市东南半部路网联系海河东西两岸交。
10、住用地规划批文市规划院编制控制性详细规划已取得政府文件目前尚未办理项目任何手续。项目用地取得土地使用权程序评估取得土地使用权程序与天津远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补偿协议。去市工业调整办公室办理工业用地调整为居住用地批文。去市土地局办理土地出让手续与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金办理国有土地使用证。取得土地使用权需要工作日般向市土地局报土地出让文件后个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合同在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。详细说明取得土地使用权风险及控制土地方新厂址刚选定还未开工建设其能否按时搬迁起决于新厂建设进度这是风险所在。风险控制土地方保证按时交地同时在合同中约定每笔付款与立项拆迁等工作进度相结合同时约定如果工作延迟我方可从其补偿款中扣除我方损失。政策性风险。
11、米详细构成如下项目总成本万元单位成本说明土地成本土地方补偿费总用地亩每亩万元地价中包含土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设施拆迁合作方补偿费与合作方初步确定。出让金出让面积亩万平米预计该项目资金缺口为年季度缺口万元季度缺口万元年季度约万元天津公司现有项目不能提供资金支持希望总部结算中心支持。第八章可行性结论项目优势政府对梅江宣传导向以及梅江项目自身炒做提升了河西区黑牛城道外侧地位吸引了有效消费群体关注。宗地临近梅江区位将有助于今后本案营销推广。品牌已经深得消费者认同但由于在西南部市场直未有开发项目故造成了定追随品牌潜在客群存在宗地开发将极充分调动这部分潜在人群。品牌及开发手法在天津处于流水平在竞争中处于有利位置。本案所在区域购买力较强中高档市场发育较为成熟据统计今年上半年成交货值在万元。
12、梅江拍卖价为元平方米楼面地价该地价中为含市政配套熟地价容积率在左右推算其可用地地价为万元亩。玻璃厂项目可用地地价含大配套出让金契税等费用为万元亩。两者同比梅江高出万元亩同时梅江为安居项目地价中不含出让金契税等费用且为招标拍卖项目地价支付时间急促。与项目用地北侧顺驰地块比较据初步调查顺驰地块毛地每亩补偿价为万元折到住宅用地为万元亩玻璃厂项目毛地每亩补偿价为万元折到住宅用地为万元亩。综合分析该项目地价比较接近市场价位能为我方接受。第三章法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权法律手续现状描述项目用地现状土地所有权归属国有用地土地使用权归属天津远洋玻璃工业有限公司土地他项权益没有④土地用途工业用地项目用地现状文件天津市津南区核发津南国用更字第号国有土地使用证项目用地规划项目用地规划用途拟规划为居。
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