1、成气候不利于形成市场人气。劝业场商业区品牌鱼目混珠特色较差高端客群难以进入该区域。如现有消费者心理状态时间持久势必会影响到本项目效益。综上分析我们如能发挥并利用好本项目区域环境人文品牌和政府支持等优势把握机遇将本项目打造成天津乃至全国旅游亮点前景良好。具体做法是对金街滨江道商业街进行统策划统标识重新定位调整消费结构引导消费潮流打造差异化产品提高消费档次吸引高消费人群挖掘历史文化利用欧式建筑特色加强国内外招商引资活动扩大影响力拓宽改造道路解决停车难题等等。通过这些措施规避劣势降低威胁确保项目圆满完成。第四章项目定位市场调查数据表明天津及周边地区对高档酒店式公寓特色商业及高档餐饮娱乐市场需求足以支持含有高品质酒店式公寓法式风情商业街高档餐饮娱乐和文化休闲等业态中心花园法式风情区项目。天津城市居民。
2、以在借款偿还期内偿还银行贷款本息且项目偿债备付率大于这表明项目偿债能力较强。第十章项目风险分析风险定性分析本项目风险大体可分为系统风险和非系统风险。系统风险是指与市场环境有关超出了项目自身范围风险也就项目公司难以控制风险。非系统风险是指可由项目实体自行控制和管理风险非系统风险又称可控风险。本项目系统风险主要包括政治风险主要指由于战争国际形势变幻政权更迭政府宏观经济政策变化等因素而导致风险。自然风险自然风险主要是指因地震洪水台风雷击以及其它意外事件引起风险例如天津地区属于地震活动频繁地带因而必然要面对发生地震风险。自然风险无法预防只能通过相应手段进行分散或转移。由于系统风险是项目本身不可控制因此下面主要对项目非系统风险进行论述。结合目前本项目实际情况简要分析非系统风险如下天津市近年来开发了多个。
3、必将影响本项目品质。周围现在还没有大型停车场虽然规划附近会有两个较大停车场但短时间内还是会影响来本项目高端自驾车客群。三机会分析本项目内建筑很多都有近年历史历史底蕴比较浓厚建筑风格比较明确有利于项目开发。天津市政府大力开发旅游资源将本项目列入今年重点开发项目之。市委市政府旅游局开发区管委会和平区政府都对项目给予大力支持。天津市制定了对本项目相关优惠政策利于本项目开发和运作。本项目周边缺少休闲娱乐场所因此有利于本项目开发和运作。天津市缺少个集餐饮旅游休闲娱乐文化为体中高档次综合消费区而本项目绝佳地理位置很好城市中心地位以及深厚中西文化资源是本项目开发最好时机。四威胁天津市近年来开发了多个类似项目如意式风情区奥式风情区等功能定位有与本项目有些相似因此会对本项目产生影响。天津休闲娱乐场所杂乱市场不。
4、化保护建筑。以上这些都为本项目注入了文化历史因素低要求也用作计算财务净现值折现率是根据正常资金收益预期同期银行贷款利率再加上与相关风险系数修订后确定。本项目财务基准收益率取。二财务分析盈利能力分析从动态指标看反映项目盈利能力指标包括财务内部收益率财务净现值投资回收期通过对项目全部投资现金流量分析测算项目盈利能力分析指标如表所示。表项目盈利能力指标计算结果表序号指标名称指标值财务内部收益率财务净现值元动态投资回收期年静态投资回收期年分析表明本项目有定盈利能力财务内部收益率大于基准收益率财务净现值为正值说明本项目投资是可行。偿债能力分析反映项目偿债能力指标有贷款偿还期和偿债备付率等。本项目以滚动开发方式进行建设还款资金来源为项目盈余资金表外融资资金未来收益。经测算项目借款偿还期为年项目自身收益可。
5、区。地块规模地块规模为适宜打造集高尚餐饮休闲娱乐为体社区加之具有浓厚历史文化底蕴建筑群体可持续发展空间可观。政府支持天津市委市政府天津经济技术开发区管委会天津和平区政府对此项目大力支持法国政府及法国驻中国大使馆对建筑。以上这些都为本项目注入了文化历史因素。市政配套该项目市政设施较为齐全市政建设条件良好属成熟社区。地块规模地块规模为适宜打造集高尚餐饮休闲娱乐为体社区加之具有浓厚历史文化底蕴建筑群体可持续发展空间可观。政府支持天津市委市政府天津经济技术开发区管委会天津和平区政府对此项目大力支持法国政府及法国驻中国大使馆对此项目也给予积极关注和配合都为项目成功开发提供了有效保障。二劣势分析周边道路单行线过多道路狭窄影响未来项目客流。紧邻和平路步行商业街和滨江道步行商业街有可能会带来大量中低消费人群。
6、购物习惯仍然以步行街为主流而所有商业物业中步行街能够更好地体现商铺均好性。因此本项目决意创建天津第个国际级法式风情商业街区打造公园式购物环境。为此我们委托国际流策划公司美国世邦魏理仕公司对项目进行全程策划完成了基础研究及市场研究报告及市场定位及开发策略报告。项目定位主要内容如下项目价值定位集休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流等要素将现在与历史文化与商业及其诸多元素有机结合凭借欧式建筑特色以及金街和海河风情区之优势通过整体开发特色经营统管理创建具有历史文化特色国际化都市旅游休闲街区。二市场定位天津法式风情区个具有天津历史文化风貌都市旅游景点。以天津近代建筑标志中心公园为基础创新地赋予其商业经营功能把这片反映天津历史和文化法租界洋房改造成集国际水平休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流演艺等功能时尚休闲文化娱乐。
7、类似项目如意式风情区奥式风情区等功能定位有与本项目有些相似因此会对本项目产生影响。劝业场商业区域商业没有品牌特色比较杂乱是影响高端客群进入主要因素要改变人们心理因素时间会长势必会影响到本项目客群关注。二风险定量分析敏感性分析针对项目建设总投资和产权商铺价格销售收入两个不确定性因素就财务内部收益率指标对项目进行单因素敏感性分析分析两个因素对项目财务盈利性影响以及考察项目收益对这些不确定因素敏感性。分析结果见表。表敏感性分析结果表不确定因素变化率内部收益率商铺价格开发成本从上表分析结果可以看出本项目财务赢利性指标对产权商铺乐城歌舞厅象雨后春笋出现但经营状况良莠不齐。新兴休闲娱乐市场目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧较为闻名。但由于缺乏总体规划策划形式较单面向客户以年轻人为主经营特色不突出效益。
8、酒店其重点会分布在滨海新区和中心城区贸易商务频繁商务区。天津市五星级酒店价格直以来保持着相对较为平稳水平平均房价在元天实际成交价格约为元天。由于现存供应量还相对较少竞争压力较小因此天津五星级入住率仍然较为理想。五星级酒店平均入住率保持在良好水平。天津作为直辖市有着悠久历史和深厚文化底蕴目前城市大规模建设海河沿线改造会有许多有特色游览娱乐消费景点被开发出来旅游产品结构和产业规模都会不断地完善和扩大伴随着城市改造天津将会给人面目新感觉这对天津酒店业提供了更大需求。酒店服务式公寓市场天津真正意义上服务式公寓很少目前只有天津国际大厦奥林匹克大厦利顺德酒店公寓喜来登酒店公寓和泰达国际公寓等几家酒店服务式公寓总共提供大约套公寓单位。这几个项目均由管理及服务水平流目录第章项目概况项目背景二可行性研究报告编。
9、般。咖啡厅近几年发展很快星巴克和上岛咖啡经营状况较突出。档次较高健身俱乐部在家左右。第三章项目竞争力分析分析优势分析地理位置及交通本项目地处天津城市中心紧邻和平路步行街周边商业众多是天津最为繁华地区也是商业发展重要地段。有多条市级道路经过本项目交通较为便利。由于可视性较好各条通路均能看到项目内部状况。自然环境项目核心地带是个占地平方米花园周围矗立着栋各具特色欧式建筑形成个非常优雅和谐宁静环境。人文环境该项目是原法式风情区历史文化底蕴厚重建筑风格独特。例如位于花园路号幢带有庭院欧式三层小楼是著名爱国将领吉鸿昌先生旧居花园路号建筑是天津近代著名实业家章瑞亭先生旧居。类似建筑共有栋均被列为历史文化保护建筑。以上这些都为本项目注入了文化历史因素。市政配套该项目市政设施较为齐全市政建设条件良好属成熟社。
10、表外融资销售产权商铺返租四还款来源及计划本项目还款来源主要有酒店经营利润测算期内年均元物业出租利润测算期内年均元预计测算期初平均租金为元日平方米预计到测算期中平均租金上涨达元日平方米并持续到测算期末。产权商铺销售收入元预计年销售产权商铺平方米销售加权平均价格元平方米实现收价格和开发成本变化均较为敏感开发成本和售价是敏感因素应当加强控制。但是当产权商铺价格降低开发成本增加时财务内部收益率仍能大于设定帖现率具有定抗风险能力。第十章结论通过上述分析本项目采用滚动开发方式建设期为三年项目建设总投资为元不考虑融资成本在测算期内可获得利润总额元。经测算整体项目全投资财务净现值为元全投资财务内部收益率为投资回收期为年。因此项目投资是可行。全市。根据市政府规划在年奥运会前天津市场至少需要开发建设家四星级以上。
11、制依据三项目名称四项目界址五规模及内容六建设方基本情况第二章投资环境分析天津市房地产整体形势二项目周边房地产整体形势第三章项目竞争力分析分析优势分析二劣势分析三机会分析四威胁分析第四章项目定位形象定位二功能定位核准通过归档资料。未经允许请勿外传,第五章项目开发条件自然条件二项目市政配套条件第六章规划方案规划原则二总体规划方案第七章项目开发运作模式开发方案二建设进度三项目开发管理四项目出让方式五项目机构第八章投资估算及资金筹措投资估算二投资计划三资金筹措四还款来源及计划五融资风险防范及还款保证措施第九章本项目经济效益分析风险定性分析二风险定量分析第十章项目风险分析盈利能力分析二偿债能力分析第十章结论第章项目概况项目背景年天津市政府关于进步加快旅游业发展意见文件确定打造近代中国看天津文化旅游主题。
12、中心。风情区内包含了吉鸿昌庄乐峰等名人在内座保护建筑及充分体现法国建筑风格现代商业设施按照二十世纪现代都市人生活方式生活节奏情感世界度身订做无不体现出现代休闲生活氛围。三业态定位天津法式风情区分为外环和内环两部分。外环以法式风格新建建筑为主内环包含了吉鸿昌庄乐峰等名人在内座保护建筑及平方米突显法国园林特色中心花园。地块以保留中心公园建筑为主新旧对话交相辉映。场以及项目有关不可预见费管理费用还有拆迁置换费用等。投资估算估算项目总投资为元本项目投资估算结果详见附表中心花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目静态投资估算表二投资计划年元年元年元项目投资计划详见附表中心花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目资金计划表。三资金筹措本项目总投资元通过三种方式进行资金筹措分别是企业自有资金项目融资银行借款等。
参考资料：
1、该文档不包含其他附件(如表格、图纸)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
天津市中心花园历史风貌建筑保护项目投资立项实施方案