1、的西侧。 大市政配套 道路现状及规划发展 现有道路郑上路，项目出入的主要道路，双向六车道。 规划改造道路由郑上路到达项目地的乡村道路，项目的主要出入道路，约 米，还有项目四周的规划道路，建设时间和建设单位未定。 燃气西气东输郑州天然气门站距离本项目约米，天然气接入便利另外中石化燃气管道从项目东侧通过，如果留置接入口，本项目天然气的接入将 比较便利。 二项目分析 分析项目的优劣势，是对于制定项目的定位和开发战略的基础，通过分析项目的优 劣势和机会威胁，寻找市场机会，利用优势，规避威胁和风险，全面减少项目的劣势影 响。 项目分析 优势 地块距离郑煤集团总部新办公地址较近，便于职工上下班 距离郑州荥阳均比较近，沿郑上路进入郑州市区荥。
2、 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 四可行性研究报告研究范围 本项目研究报告主要是依据荥阳市房地产宏观市场的调查研究郑州西环以西项目 的调查研究区域及项目所在地市政生活配套状况调查分析从市场及财务两个层面 对项目进行可行性研究。旨在对项目可实现价值分析的基础上，进行项目总投资和收入 的模拟，评判项目的投资回报和投资风险，确定地块拿地的合理价格。 五研究方法 假设开发法 目前房地产投资分析最为科学的方法是假设开发法 假设开发法的原理 开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定宗土地价格高 低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我们可以从房价 倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。。
3、场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 项目周边环境 治安情况地块南侧为河南武警总队支队，周边为农村村庄，农村居民总体 素质不高，治安情况般。 空气状况周围无污染源，空气质量良好。 噪声情况基本无噪声污染。 污染情况无化工厂河流湖泊污染等。 危险源情况项目东侧有多条高压线路电线，无放射性易燃易爆物品生 产或仓储基地等。 周边景观周围为农田和花木园艺种植基地，无规划的公园游园等，也没有 良好的自然景观，但南水北调工程距离本项目不远。 规划情况近期两三年内，郑州与荥阳体化的建设影响不到本项目，豫龙镇 的规划建设重点在绕城高速。
4、析的基础上，结合项目所处的区位环境，对地块 的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计建筑方案设 计环境艺术设计提出相应的建议。 结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目进行投资分析和风险分析。 新密项目 新郑项目 登封项目对项目决策及其实施的优化提出建议。 通过对市场分析，地块产品的研判，通过不同物业形态的组合方式，综合分析项目 拿地的合理价格区间。 编制依据 荥阳市关于房地产开发公司项目经营的有关政策法规规定 国家郑州市相关设计技术规程规范及规定 本项目有关文件资料技术经济指标 投资估算标准根据建设部房地产开发项目经济评价方法 城市居住区规划设计规划 。
5、块四周为乡间道路，距郑上路有米左右 教育无 商服无 医疗医院 公建设施加油站西气东输郑州天然气门站收费站将拆除 宾馆酒店餐饮娱乐等无 金融机构无 行政企事业单位河南武警总队支队高速公路管理局 周边自然资源基本农田 目前地块位置非常偏僻，基本相当于农业耕地，周边配套设施十分欠缺， 如果完善项目配套，总体开发成本将有所提高。 周边配套分布图绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧。
6、阳市区均比较方便 方便 劣势 周边医疗教育商业欠缺，周边几乎没有相关的日常生活配套设施 位于城市偏远区域，绕城高速路的东北角，位于农村耕地周围，位置非常 偏僻，生活十分不便 地块四周没有正规道路，仅有已经损坏的乡间道路，目前出入不便，道路 条件需要改善。 机会 周附近没有房地产开发项目，不存在市场竞争 郑煤集团下属员工多 随着荥阳的东扩，地块位于郑州荥阳之间，从未来远期规划来看，项目 地有定的发展前景，但具体时间尚难判断。 威胁 周围的相关配套设施和道路条件，地块具象显示不适合中高档房地产项目 开发 周围目标客户人群有限，吸引客户购买的难度非常大，投资潜力非常有限 目前房地产形势严峻，购房者持币待购，观望气氛浓厚，降价呼声。
7、 地价开发完成以后的总房价开发费用利息利润销售税费购买土地需要缴纳的税费等开发期间的费用 假设开发法的适用性分析 运用假设开发法适用于在未取得土地前，土地的开发条件以及未来的规划设计等均 是未知数的情况下，对地块将来的规划建筑预期售价利润率要求等进行假设，从 而分析拿地的合理价格区间。 假设开发法需要确定的参数 定量参数物业建成后的销售价格，物业的开发期间成本等 变量参数利润率浮动，售价浮动对地价的影响。 参数建安成本。房地产开发的建安成本变化不大，取经验总结和定额平均价 目前荥阳市开发成本情况与开发单位和建设单位实力等的加权平均值 参数二销售价格。根据市场调查根据项目的具体特征，运用比较法进行价格定位， 根据价格定位的结果计算销售。
8、业房地产开发公司 经营范围 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,郑煤集团以煤炭生产为主，集电力铁路电解铝建材煤化工和机械制造等 多元发展的现代能源产业。 河南世纪金源置业公司专业房地产开发。 公司类别 郑煤集团国营企业 河南世纪金源置业公司企业单位 资质等级 河南世纪金源置业公司城市综合开发二级企业 企业概况 郑州煤炭工业集团有限责任公司，始建于年，原名新密矿务局，年 月更名为郑州矿务局，年月经原煤炭部批准组建为国有独资公司，年 月与中国信达中国华融资产管理公司联合组建为产权多元化新公司，国家大型类企 业，国家二级企业，河南省重点企业。先后荣获中国煤炭工业优秀企业金石奖河南 省重合同守信用企业国有重点煤矿科技进步十佳企。
9、收入，并推算价格浮动对地价的影响。安置部分按照职工 能够承受的心理价位推算土地价格。 参数三利润率。按照目前房地产开发的总体利润率平均水平之间浮动， 按照房地产开发的平均水平，计算项目开发所能够承受的地价，并计算利润率变化对地 价承受范围的影响。 参数四安置面积。目前按照户，每户计算安置面积，总安置面积 计算。 研究思路框架 六用地概述 项目定位 项目产品组合 项目设计建议 项目投地块距郑上路约米，地块周边均为乡村道路，道路窄且部分已 损坏不平整，总体看本地块出入不方便，如果选址在此必须扩建出入道路。 公交线路郑上路上有路路公交线路和郑州到荥阳的大巴等。 交通规划地块周边有三条规划道路。 项目周边配套 配套明细 交通。
10、 将来住宅用地 项目用地现状的文件 土地储备中心挂牌出让 规划 规划的用途 第部分总述 项目建设背景 郑煤集团已有年的开采历史，随着煤矿的开采和发展，关于沉陷治理的工作将 更加紧迫。为了做好沉陷治理工作，体现就业和安置相结合的原则，郑煤集团依据关 于河南省郑州矿区采煤沉陷区综合治理方案的评估报告，分别选择在郑州市新密市 登封市荥阳市城区内集中建设住宅小区。本次规划建设选址在河南省荥阳市境内，计 划占地总用地面积亩。委托开发企业河南世纪金源置业公司。 二项目建设概况 项目名称 郑上路项目暂定名。 建设地点 郑上路与绕城高速交汇处东北角米左右，国营荥阳市农牧场地块。 建设单位 河南世纪金源置业公司 企业性质 专。
11、业质量标准化矿务局等称 号。 郑煤集团公司是个以煤炭生产为主，集电力铁路电解铝建材煤化工和机 械制造等多元发展的现代能源企业集团。集团总部于年月日迁入郑州市中原 区，所辖企业遍布河南山西湖南内蒙古省区地市近个县市，是全国规划 的个亿吨级大型煤炭基地豫西基地的重要组成部分。年生产原煤万吨，目 前拥有固定资产亿元，年产值超过亿元，是河南省重点企业，位列年中 国煤炭工业强第位，强势进入中国工业企业强。 近年来，郑煤集团依托技术及管理优势，积极整合周边煤炭资源，努力扩大煤炭资 源储备。同时，郑煤集团公司加强与国际知名企业集团的联系合作，积极走强强联合， 扩张发展之路，先后与美国摩根香港协鑫国电集团华电集团大唐集团华润集 团等大型企业集团建立战。
12、，房 地产投资信心严重不足。三项目价值分析 目前本地块的最大价值就是土地成本相对低，前期投入的土地费用少，但后期建设 相关配套设施投入较大。 四项目总体评价 地块位于郑上路与绕城高速交汇处东北角米的位置，四周为农用地，配套设 施严重缺乏，在目前经济形势恶化房地产形势严峻的背景下，开发房地产项目实现快 速回本套现有定的难度。 第三部分法律及政策性风险分析 土地法律性质评估 现状 土地所有权归属 已收回到土地储备中心，属于国有用地，编号荥政储荥政储 荥政储，共亩用地。 土地使用权归属 已收回到荥阳土地储备中心，取得郑上路项目的土地使用权的难度相对较小，风险 相对较低，实现拿地的现实性更强。 土地的用途 目前荥阳国营农牧场用地。
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郑煤集团沉陷治理安置工程荥阳郑上路项目立项投资可行性分析报告