罗浮盛世小区项目可行性立项申报材料.doc文档35页全文在线看 ㊣ 精品文档 值得下载

和社会发展计划表指标单位年完成年目标绝对值增长绝对值增长经济增长地区生产总值亿元其中第产业增加值亿元第二产业增加值亿元第三产业增加值亿元地方财政般性收入亿元全社会固定资产投资亿元资源环境单位地区生产总值能耗下降全面完成省下目标任务化学需氧量削减吨二氧化硫削减民生改善人口自然增长率城镇登记失业率城镇居民人均可指标收入元根据以上市场分析和数据可以看出乐山作为四川和川南地区重要的地级城市，其社会经济环境大环境对房地产的发展具有较大的支撑作用。

随着乐山千亿产业项目的带动，乐山经济发展具有后续动力。

随着乐山两航四铁八高速的逐渐实现，特别城际高铁的开通，对乐山社会经济的繁荣必将带来新的动力，也会使得房地产市场得到长足发展。

乐山房地产市场供销均衡，房地产市场比较健康，投资和投机比例仍然较少，这在四川诸多二线城市中，具有比较优势。

项目优劣势分析项目分析分析法是种通过综合考虑企业内部条件和外部环境的各种因素来进行系统评价，从而选择最佳经营战略的方法。

这里，是指企业具有的优势，是指企业具有的劣势，是指企业外部环境的机会，是指企业外部环境的威胁。

优势分析交通便利路路路公交站台近在咫尺。

地块占地亩，且比较规整，便于开发利用。

本项目地处乐山新城区绝对中心点，是今后乐山市商圈的核心，具有很高的商业价值居住价值和城市标杆价值。

地理位置优越，周边教育配套设施完善，拥有乐山中乐山七中乐山实验小学乐山实验幼儿园等名校，从幼儿园到高中应有尽有，充分满足孩子教育要求。

小区内部精心打造，设立高级会所架空层泛会所豪华入户大堂，绿化率达，享受舒居生活。

为乐山地区少有，具有竞争优势。

户型多样化，可以满足不同需求客户要求。

罗浮盛世作为通江区滨江第大盘，与不可复制的原生态江心岛隔岸相望，居住环境优雅，风景优美，是大亮点。

劣势分析的容积率有点大，居住起来感觉有点拥挤。

地价较高，导致开发成本过高，风险较大地价较高，导致开发成本过高，风险较大该地段人员素质参差不齐，无浓厚的人文环境。

周边新建楼盘较多，竞争激烈。

机会分析项目周边的各类项目动工，将会带来更多人气。

近期内乐山市经济和房地产市场的稳步发展，市场前景看好。

到老城和新城的交通网络顺畅，生活配套便利，是乐山城市规划的重点开发片区。

周边成熟社区日趋增多，配套设施正在逐步完善中，对提升区域内房地产市场有帮助作用。

简约风格相对更为环保，少即是多的布局和装饰可使整个屋子充满清新舒适的氛围，能够吸引更多的住户。

威胁分析政府对房地产的政策构成了房地产行业的系统性风险，对投资类客户心理影响较大，许多房地产消费者保持观望态度，影响项目的销售。

项目周边新开盘建楼盘较多，激烈的竞争会造成部分目标客户群的流失。

项目优劣势分析近期出台的物业税将会对投资者购房产生定的影响。

可类比项目研究根据上述研究结果及项目开发风险，制定了开发高层住宅的方案。

为了深入研究，以下选择周边的多层住宅小区及高层住宅小区。

领地亚马逊表领地亚马逊基本情况表开发商万兴集团地址乐山市市中区白燕路北段邻乐山中物业形态教育社区，城市豪宅占地面积总建筑面积平方米状况在售绿化率均价元平米嘉美龙湾水岸表嘉美龙湾水岸基本情况表开发商乐山嘉美房地产开发有限公司地址市中白燕路北段号物业形态西班牙风情私家水岸社区占地面积总建筑面积平方米状况在售绿化率均价元平米五洲汉唐表五洲汉唐基本情况表开发商乐山五洲置业发展有限公司地址乐山市中区白燕路汉唐公园旁物业形态教育住宅，配套完善占地面积总建筑面积平方米状况在售绿化率均价元平米上述房产销售均价为元，平均绿化率为。

其中领地亚马孙与本项目位置相邻。

本项目绿化率为，容积率为，以上楼盘信息及乐山市房地产市场走势为参考，可以确定通江住宅社区的均价为元。

产品定位结构定位本项目的拟定方案中，层与层高层组成，商住体，运用框架和框剪结构，其建筑平面布置灵活，可设置地下室，有利于户型多样性的设计。

在地震后人们对于住宅的质量要求有明显的上升。

框架和框剪结构的高层建筑都具有良好的抗震性能。

故本项目拟将高层住宅根据地勘资料定位为框架结构或框剪结构。

户型定位市场调查显示户型区间大多在，畅销户型集中在区间，少于或大于就难销点，特别是市面上尾盘大多集中在以上，只有那铁城是以以下的小户型设计的，市场反响较为不错。

市场调查显示，目前乐山市民普遍喜欢的户型为三室两厅，见图。

图户型比例图故本项目主打户型定位为三室两厅两卫三室两厅卫两室两厅卫，大户小户同时具有。

三室两厅卫中还有多种不同户型可供购房者参考。

依据调查数据，在考虑户型面积配比时，不仅要满足当前市场的主流需求，还要兼备适当的超前性，因而本项目的户型配比定位见表。

表户型配比定位户型二室二厅卫三室二厅卫三室二厅二卫比例项目优劣势分析价格定位由于项目开发量较大，建议分两期开发。

项目的开发期为年。

计划分两期点。

令税前利润销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税。

总成本费用因素的临界点设临界点的总成本费用为，则令解得万元，说明总成本费用如果增加，本项目的税前利润为零。

商品房销售价格因素的临界点设临界点的商品房销售单价为，则令解得元平方米，说明总成本费用如果增加，本项目的税前利润为零。

数据来源见表及附表商品房销售率的临界点设临界点的商品房销售率为，则令销售税金为销售收入的，销售费用为销售收入的解得综上所述，当项目总投资增加，或商品房销售单价下降，或商品房销售率下降时，达到盈亏平衡点。

根据市场预测，该项目的总投资增加不会超过土地拍卖价格上涨至万亩，商品房平均销售单价不会低于元平方米，商品房销售率不会低于，因此，从盈亏平衡分析，该项目不会亏本。

敏感性分析敏感性分析是房地产投资项目经济评价中常用的研究不确定性的方法。

它是在确定性分析的基础上，进步分析不确定性因素对投资项目的最终经济效果指标的影响及影响程度。

敏感性因素般可选择的主要参数有销售收入经营成本生产能力初始投资等，影响项目的经济效果评价指标有内部收益率净现值投资回收期等。

若参数的小幅度变化能导致经济效果评价指标的较大变化，则参数为敏感性因素，反之为非敏感性因素。

进行敏感性分析可以提高对建设项目经济效果评价的准确性和可靠性，可以研究出相关因素的变动引起经济效果评价指标的变动幅度及变动方向，从而找出影响建设项目经济效果的敏感性因素，进步分析与之有关的测算或估算数据可能产生的不确定性。

敏感性分析有助于决策者了解项目方案的经济效果的变化范围，以便采取对应措施，减少或避免不利因素的影响，提高项目的投资效果。

本项目敏感性分析是针对资本金的财务净现值指标进行的，使用的是单变量敏感性分析的绝对测定法，对财务净现值这个经济评价指标的影响，从中找出对财务净现值影响最大的敏感性因素，并确定使得项目由可行变为不可行的极限值。

选择需要分析的变量因素销售单价总投资额和总成本费用。

先设定这两个变量因素的变动范围向有利和不利方向分别变动和，再分别计算各种变动对投资利润率指标的影响指数假设个因素变化时，其他因素不变。

不确定性分析作出敏感性分析表，见表。

表敏感性分析表不确定因素不确定因素变化率财务内部收益率敏感度系数基本方案价格变动投资变动成本变动由此表可以看出各变量因素对投资利润率的影响结果。

在各个变量因素变化率详图的条件下，按投资利润率对各个变量因素的敏感程度来排序销售单价成本变动投资总额。

具体内部收益敏感性分析见图图敏感性分析风险分析风险是指在特定的环境条件和时期下，时间内产生的结果与预期结果之间的差异程度。

风险在房地产开发过程中无处不在，如果缺乏正确的风险认识和良好的风险管理措施，开发商就可能蒙受不必要的损失。

因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。

政策与环境风险。

房地产开发项目存在发展于定的经济市场法律政策环境下。

外界环境如法律法规的变化通货膨胀汇率变化自然环境的变化等都可能会在不同程度上对项目产生定的影响。

国家目前正在强化国土资源的管理，这进步加大了获取大宗国土指标的难度，同时也大大延缓了项目的开发建设进程，使征地拆迁工作受到定的阻力。

这类风险属于不可控风险，不以人的意志为转移。

面对这类风险，房地产开发商只能通过合理的分散或转移等手段降低损失。

此外，项目有关各方也应密切注意与项目有关的财税产业政策和法律法规及技术标准等的变更或可能发生的变化，以便及时制定相应的应对措施。

施工进度风险。

在本项目运作的筹资计划中，开发过程中的大部分成本费用都需要通过商品房预售和销售收入获得。

即将本期预售收入和前期销售收入用于本期的资金结算和下期的项目再投资。

如果施工过程中遇到不可预见风险耽误工期，住宅无法按时卖出，则很可能造成资金链断裂，从而影响整个开发计划。

有鉴于此，首期项目的开发过程中，应按计划利用自有资金支付土地费用的，运用贷款支付前期工程费建安工程费的和配套设施建设费。

关键是要在当年内按计划完成期工程的修建并开始预售，用以支付剩余的费用支出。

如果首期工程能顺利按时完工，则整个运作计划能够顺利实施。

因此要加强管理，保证按计划开发和建设，增加自有资金数量，对公司各项建设进行周密的安排，保证按期完工，充分落实建设所需资金。

市场需求风险。

本项目定位是高品位高质量的居住氛围，将罗浮盛世打造成盛世之典藏人居之典范的高档小区，所面向的客户是有较高收入的新工业人才及家属。

他们要求的小区不仅要满足最基本的居住需求，更要具有完善的绿化和优雅的环境便利的生活，要体现出对人的关怀和尊重。

这就给项目带来两个方面的要求方面，在项目设计中，如何使得未来开发的楼盘能符合这些目标顾客的要求另方面，如何在激烈的市场竞争下展现出与众不同的魅力和优势。

不确定性分析风险管理风险因素政策和市场风险政策风险主要指国内外政治经济