【RS50】莱芜市房地产开发项目（莱芜市住宅小区项目）项目可行性立项申报材料.doc文档 ㊣ 精品文档 值得下载

居民住宅条件得到了很大的改善，生活水平得到了较大的提高。

总之，房地产产业关联度很高，对经济增长影响力大。

本项目的建设，对促进莱芜市房地产市场健康发展，扩大内需保持国民经济发展的良好势头推动经济结构调整提高居民消费水平和质量扩大就业促进科技进步和可持续发展都有着重要意义。

第三章市场分析及建设规模第节莱芜市房地产宏观状况分析近年来，随着我市国民经济的持续快速增长，经济实力逐年增强，城市面貌焕然新，城镇居民收入持续增加。

在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下，我市房地产开发投资持续升温，呈现快速发展的良性发展态势，对拉动国民经济增长改善居民居住条件发挥了重要的作用。

目前我市房地产业运行的基本特点房地产开发投资快速增长，投资规模继续放大。

自年启动开发区以来，外来资金蜂拥而入，吹响了我市房地产开发的号角，大批花园式住宅小区拔地而起，我市房地产市场由初创进入到了快速发展时期。

年城市居民人均住房使用面积达到平方米，比上年增加平方米农村居民人均居住面积达到平方米，比上年增加平方米。

供需基本平衡，产销两旺。

从需求来看，莱芜房地产市场发展具备充分的需求支撑，具体表现在以下三个方面换房高峰即将到来。

从时间来推算，今年是全面房改的第十个年头，由于旧房在结构面积位置等方面都不同程度地存在定缺陷，已经越来越不能满足较富裕阶层的要求，新房市场需求潜力比较大。

城市建设步伐加快，城区面积扩大，城镇人口迅速膨胀，为房地产开发提供了载体。

收入的不断增长，为购房提供了经济基础。

年城市居民人均可支配收入元，增长人均消费性支出元，增长。

农民人均纯收入元，增长人均消费性支出元，增长。

城市居民恩格尔系数，农村居民恩格尔系数。

城乡居民人均储蓄元，比上年增加元。

从供给看，良好的经营业绩为开发商持续增加投入提供了可靠的资本保证。

据初步测算，全市完成建筑业总产值亿元，增长。

全年房屋建筑施工面积万平方米，增长房屋竣工面积万平方米，其中住宅竣工面积万平方米。

考虑到结算迟缓预售房未纳入销售等原因，商品房供销基本平衡，产销两旺房地产企业对行业发展态度乐观，企业家信心足。

从市企调队今年季度的房地产景气调查数据来看，我市房地产业景气指数直处于非常景气区间，在工业建筑业交通运输及邮电通信批发零售贸易餐饮业等行业中独领风骚。

可见乐观看好仍是我市房地产企业对本行业的判断与预期，企业家对投资房地产业信心足。

第二节市场风险分析项目决策时，应充分考虑各种风险，并在实施和经营中注意防范和控制风险，这样不仅可以改善决策分析工作并提高风险意识，而且在降低投资风险方面将起到事半功倍的效果。

建设风险本项目工程建设施工阶段的风险，主要包括自然条件新工艺带来的挑战工程变更等风险。

自然条件风险主要表现在两个方面是由于自然条件的复杂多变，容易发生严寒酷暑多雨塌方等对工程质量进度和投资的影响。

二是当地出现的异常地质气候水文等不可抗拒的自然灾害。

规避以上风险的主要策略有搞好水文地质勘探工作搞好项目建设的招标工作做出工程施工进度的详细计划，购买工程保险进行风险转移等。

政策风险目前，我国在房地产开发行业出台了大量的行之有效的政策，保障该种类市场的良好经营，并发挥了定的作用。

但是，还有很多薄弱环节有待加强，仍需要全社会全方位的共同努力多策并举。

外部环境风险外部的自然环境社会环境经济环境和政府的相关政策等因素的变化，也可能引起风险。

该项目所在位置交通便利，环境优美，将能够给房地产开发商提供个方便的开发环境，增加该项目的收益。

但仍要注意和周围人文环境以及市场政府的衔接，避免形成矛盾，规避不必要损失。

其他风险随着钢材价格的不断升高，产品成本不断增加，导致产品价格波动，从而给投资者带来风险。

总之，应提高风险意识，实施风险控制，以尽可能低的风险成本来降低风险发生的可能性，并将风险损失控制在最小程度。

第三节项目市场需求及价格分析项目的市场前景分析通过对莱芜市房地产行业的研究分析，我们认为该项目市场定位以人为中心，以整体社会效益，经济效益与环境效益三者统为基准点，以现代生活方式为导向，通过对居住环境的营造，使消费群体在日常生活中体验种新的生活方式突出文化氛围与绿色环境，以特色景观设计为主题，让本项目成为城市居住最佳选择地。

销售对象主要定位于莱钢集团职工，销售对象工作稳定，收入较高。

通过市场调查，可以预测未来几年钢城区房地产市场的形势依然良好，支撑房地产市场走势的因素主要有以下几个方面莱钢经济的快速平稳发展，不仅使得职工的生活水平有了较大的提高，也带动了周边地区的经济发展。

房地产业作为经济发展先导性和基础性的产业，效果最先显现出来随着福利分房制度的取消，商品房已经推行莱钢职工的购买能力和价格承受能力逐步增强，周边村落部分人员也有较强的购买潜力随着莱钢经济的发展规模的扩大，莱钢人口的增加包括外来人才的涌入，扩大了对住房的需求莱钢旧有的生活小区由于建设年代较早，面积户型和配套设施等已经陈旧落后，不能适应居民现代生活的需求。

居民的住房消费观念从经济性到舒适性的转变，从小户型到大户型的转变，推动了房地产市场的发展部分莱钢职工出于对子女未来安置的考虑，预先购房部分莱钢职工基于对未来几年房地产市场的良好预期，进行置业投资正是由于以上因素的存在，带动了近期房地产市场的热销和房地产价格的走高，并且这种趋势在未来的几年之内不会停止。

因此，本项目市场前景广阔，销售前景看好。

二市场定位据莱芜市目前房地产市场的道等进行检修，减少跑冒漏等现象，减少不必要的浪费。

第二节节水措施项目用水主要是生活用水配套公建用水和绿化用水。

为控制用水达到节约用水的目的，拟采取以下措施卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。

严格控制卫生洁具的选型，不得使用水箱容量大于的洁具。

采用瓷芯水阀和铝塑复合管材。

保持树木和草坪合理比例，控制绿化用水。

路面设计有利于地表水流入绿地。

根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水分较快蒸发。

加强管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有问题的设备。

加强项目区内精神文明建设，使业户养成良好的道德素养，自觉节约用水。

除上述措施外，综合服务楼管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备管道器具等进行检修，减少跑冒滴漏等现象，避免不必要的浪费。

第八章物业管理为适应现代城市居民生活的需要，本项目建设完成后拟设立的物业管理机构，其职责主要包括保安二十四小时保安值勤及巡更任务。

卫生清洁场区环境清洁保洁，住宅楼道等公共部分清洁保洁及垃圾收集清运。

绿化维护场区内花草树木的生长维护杂草清理等。

公共设施维护场区内景观休闲运动娱乐设施保养维修维护。

房屋及配套设施上下水电液化气等维修维护。

供水包括居民用水及绿化景观和运动设施供水。

医疗设立医疗门诊室，为小区居民服务。

代收相关费用水电物业等。

项目建成后将报批有关物价部门，核准后物业收费，具体价格以物价部门规定为准。

第九章建设实施及工程进度安排组织机构为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划资金筹措建设实施销售经营等实行全过程负责。

在项目建设过程中，建议项目承办单位抽出精干人员，设立施工管理部财务部办公室等机构，对项目的概算控制资金使用施工组织建设工期及工程质量等进行管理，确保项目按时完成。

二工程进度安排本项目可行性研究报告批复后，将尽快着手进行前期准备工作，及时委托社会信誉度高的设计单位编制初步设计和施工图设计，并提前进行场地平整工作，上述各项工作预计可个月内完成，年月份可望开工建设。

本项目的建设拟采用滚动开发方式，建设期个月。

施工进度计划表序号项目名称年年年可研报告编制与审批勘察设计初步设计与施工图设计建筑工程施工配套设施总体竣工验收三实施措施工程招标制根据国家关于工程建设项目招标范围和规模标准规定，该项目属于关系社会公共利益公众安全的公用事业项目，在其规定的招标范围内，项目的勘察设计施工监理以及重要设备材料等采购，均应按要求进行招标。

依据项目单位的实际情况，招标的组织形式应实行公开招标。

招标的具体内容由项目审批部门核准。

工程监理制由于本项目工程量大，建设标准要求高，建设工期紧，建议在工程建设监督方面，应尽量按国家有关规定选择有资质和实力的监理单位，采取委托全过程式的监理方式。

项目法人制根据有关要求，本项目的建设必须实行项目法人责任制和责任追究制，由项目法定代表人对建设的全过程和工程质量总负责。

项目合同制建设单位应按照中标结果和建设内容与勘察设计单位施工单位设备安装单位装饰装修队伍设备供应商签订相关合同，认真会审施工图，明确质量要求和合理工期总造价，明确双方的责权利及约束机制。

第十章投资估算与资金筹措第节投资估算估算依据山东省建筑工程综合定额山东省安装工程综合定额莱芜市材料预算价格同类工程造价情况现行投资估算的有关规定。

二总投资估算开发成本土地成本，本项目总地价按元计算，土地成本为元万元。

前期工程费，共计万元。

前期工程费用表序号项目计算依据金额万元规划及施工设计费元监理费元合计元建安工程费，共计万元。

建安工程费用表序号项目单价元工程量金额万元土建安装工程费共计基础设施配套费，共计万元。

基础设施配套费用表序号项目名称折合建筑面积平方米单价合价室外排水道路按室外总面积计围墙大门小型公建区内室外电气区内室外给水采暖施工期水电办公临时设施区内室外绿化工程折合室外总面积计区内室外景观工程按室外总面积计合计上缴政府费用，共计万元。

上缴政府费用表序号项目名称折合建筑平米单价元平方米总额万元城市规划费用城市基础设施配套费质检费施工图审查费质量监督费开发费散装水泥费施工图消防审查费人防建设费气象局技术服务费抗震审查费小计环境监测费合计不可预见费用，共计万元。

主要