【WA52】著名房地产开发项目可行性立项申报材料.doc文档 ㊣ 精品文档 值得下载

五环路莞深高速莞城出入口交汇处东侧，用地面积平方米指和型，建筑面积平方米，建筑密度不大于，建筑高度控制在层以下。

目经济效益指标项目总投资元项目销售收入元别墅住宅销售率商业销售率税后利润成本利润率财务内部收益率财务净现值动态投资回收期贷款偿还期年论风险及建议结论本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。

因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预测的销售价格销售率条件下，本项目具备良好的可行性。

风险及建议寮步镇房地产市场规模小，具属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏本地块虽然土地成本较低，但仍需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块位置优势和地段资源与知名专业设计公司品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

二项目概况目综述目位置项目位于东莞市寮步镇横坑村，东临三星伟易达，南望旗峰山公园，西靠东城及东城汽车客运总站，北向莞樟大道。

目总规划用地面积，平方米，项目总建设用地面积平方米，容积率不大于建筑高度控制在层以下。

块形状地块呈四边形，整体形状较规则。

块现状项目用地地势平坦，五通平，具备建设条件图地块现状之图图地块现状之二图目用地经济技术指标根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所示项目规划指标建筑占地面积只指型总建筑面积只指型用地性质商住用地土地使用年限建筑密度建筑高度总户数户绿化率目发展状况目发展单位简介东莞市时富花园开发有限公司成立日期九九四年九月二日注册号编号所东莞市寮步镇横坑金银岭开发区法定代表人朱正贤注册资本万元企业类型合作经营港资经营范围建造东莞时富花园商品住宅商场及配套设施，开展销售出租及管理业务涉及许可证的项目凭证可许经营自九九四年九月二日至二年九月日。

时富花园开发有限公司的土地储备情况东莞市寮步镇横坑金银岭亩土地项目法律手续本项目在土地取得立项开发建设等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。

三项目投资环境全国整体经济环境年国民经济良好发展势头全国国内生产总值，亿元，按可比价格计算，比上年增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增值亿元，增长第三产业增值，亿元，增长全国地产市场状况房地产市场继续保持增长势头。

在年，我国经济持续快速发展城市化进程加快居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。

预计年的房地产市场发展主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。

房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落年房地产投资增长将明显放慢房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。

房价地域分化明显，价格走势温和回落由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报告指出，年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段房改以及相关的政策效应经过前几年的充分释放后，正趋于明显递减个人购买继续成为市场主流。

因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。

品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。

年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。

停止出让别墅用地，调整房地产开发结构为切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，年月日，国土资源部就清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题发出紧急通知。

严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。

停止别墅类用地的土地供应。

过量供应的地方，要认真进行清理。

普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。

进步加强房地产信贷业务管理年月日，中国人民银行下发关于进步加强房地产信贷业务管理的通知，通知要求加强房地产开发贷款管理，引导规范贷款投向。

房地产开发贷款对象应为具备地产开发资质信用等级较高没有拖欠工程款的房地产开发企业贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型大面积高档商品房别墅等项目应当限制房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金指所有者权益应不低于开发项目总投资的对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的，贷款期限最长不得超过年为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款对借款人申请个人住房贷款购买第套自住住房的，收付款比例仍执行的规定对购买第二套以上含第二套住房的，应适当提高首付款比例借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过，贷款期限最长不得超过年，所购商业用房为竣工验收的房屋。

对借款人以商住两用房名义申请银行贷款的，商业银行律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

东莞市宏观市场环境分析东莞市概况东莞位于珠江三角洲东北部，东临惠州博罗，南连深圳，西与番禺隔海相望，北距广州公里，南距香港公里，地处穗深港经济走廊的中间，水陆交通极为便利，广九京九广梅汕铁路在此交汇广深公路贯穿其中距广州白云机场和深圳宝安机场都只有公里左右主要港口虎门港是国家类口岸，对外国籍船舶开放。

当地气候温和，物产丰富，是著名的鱼米之乡。

同时，东莞还是全国著名的侨乡。

祖籍东莞的海外侨胞有多万人，港澳台同胞多人。

优越的人文地理环境，吸引了大批外商前来投资。

东莞于年月撤县设市，年月升为地级市，不设县，现直辖个镇区。

全市陆地面积平方公里，本地户籍人口万人，外来暂住人口近万人。

政策法律环境分析从年至今，国家广东及东莞市颁布执行了系列新的法规制度，促进了房地产业健康持续发展规范房地产开发商的法规关于进步加强房地产信贷业务管理的通知中国人民银行在今年月中旬下达了关于进步加强房地产信贷业务管理的通知，对房地产开发企业的资金实力提出新的要求，房地产开发企业申请开发贷款必须具备国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证和建设工程施工许可证房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金指所有者权益应不低于开发项目总投资的商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

新的房地产信贷政策从房地产开发贷款到消费贷款等条件均提高了门槛，房地产开发的步伐会放慢，但会更加稳健，那些靠资金运作，跳跃式发展的企业将会没有生存基础。

这将促成房地产业的优胜劣汰，有利于房地产市场的健康发展。

关于东莞房地产开发企业管理的若干规定为了贯彻落实中共东莞市委东莞市人民政府关于促民营经济发展的若干意见的精神，进步搞活房地产市场，市建设主管部门按照国家省对房地产开发企业有关规定，结合东莞房地产发展的实际情况，制定了关于东莞房地产开发企业管理的若干规定，对房地产开发企业设立资质管理规定进行了重新调整。

这些措施有效的提高房地产开发公司的素质，促进了房地产企业规范的发展。

同时，市建设房地产管理部门还积极采取措施，有效加强了对房地产开发经营资金的管理，有效防止了诸如问题楼盘，烂尾楼盘的出现，维护了小业主的利益，促进了东莞房地产业稳定健康持续的发展。

规范和整顿市场的法规商业旅游娱乐金融服务业商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标拍卖挂牌方式进行出让。

由于目前房地产市场存在着多渠道多源头供应土地的问题，使些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调空力度。

政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招标行为的投机性。

此政策的推出，使土地的供应在个公平的市场环境下，减少投机行为，促进土地出让市场的有序发展。

年月日，国土资源部就清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题发出紧急通知。

月，国务院办公厅下发两道整顿土地市场秩序的命令关于暂停审批各类开发区的紧急通知关于清理整顿各类开发区，加强建设用地管理的通知。

其后，国务院又在日召开全国进步治理整顿土地市场秩序电视电话会议，新轮土地市场的整顿启动了，并且将加大力度。

对于土地市场中出现的违规圈占土地低价出让土地等行为进行查处。

五部委高官联合带队督办，就是要从土地规划和供应产业政策和计划立项建设管理资金设计干部监督等若干方面联手整顿土地市场，促进土地市场的健康发展。

广东省农村集体建设用地使用权可上市流转。

广东省政府日前发出关于试行农村集体建设用地使用流转权的通知，明确农村集体建设用地使用权可上市流转。

这是广东农村集体用地管理制度的重大创新突破。

年月，建设部颁布关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知，针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷，制定出计算标准，明确规定了计算商品房公摊面积的办法。

减轻购房者负担，吸引消费者购房的法规年月，省政府公布的关于促进我省房地产业健康稳定发展的若干意见的通知中有明确规定凡在我省按照市场价个人购买普通住宅的，契税按收。

之前，广东普通住宅的购房契税为按这政策，个人购买普通住宅，契税减半征收。

此项措施在定程度上减轻了购房