蒲江生态旅游项目一期项目可行性立项申报材料.doc文档24页全文免费阅读 ㊣ 精品文档 值得下载

项目以花样年成都生态旅游开发有限公司为开发商，计划在中国成都蒲江县城旁，规划红线范围内净用地面积为平方米的土地上兴建及管理具有中高档水平的大型城市度假小镇的花样年大溪谷的期工程。

花样年大溪谷将分多期开发，其中期包括会所度假住宅度假公寓运动场所公园等。

为充分论证本项目的可行性，制定有效的营运策略，花样年成都生态旅游开发有限公司特此对本项目进行可行性研究。

研究范围论证本项目建设的必要性。

成都市同档次度假物业的经营情况，以及对本项目之影响。

成都市度假物业售价情况，评估本项目市场潜力及预估其各功能售价。

确定项目的建设内容和规模。

方案设计说明投资估算和资金来源。

投资经济效益分析。

二主要编制依据成都市规划管理局挂牌地块规划设计条件通知书成都市国土局成国土拍挂转第号文及年月日签订的土地转让合同及其附件。

六可研报告概要及结论区域分析成都市位于中国中西部结合部腹地，是四川省省会，中国西南地区的政治经济科技教育商贸中心，交通通信的枢纽，是经国务院批准的对外开放城市和全国配套改革试点城市。

随着中国沿海地区经济的发展，中央已经制订西部大开发的宏伟战略，实行更为优惠的开发政策和鼓励措施。

地点分析花样年大溪谷期位于成都蒲江县城旁，蒲江地处四川盆地西南边缘，是成都市的西南门户自然环境优美，气候宜人，是国家级生态示范区，是成都生态环境最好的县，有绿色蒲江，天然氧吧的美誉，适宜开发大型生态旅游度假项目。

目前，周边正在成为成都来自外地客源来成都休闲度假旅游的热衷之地，如石像湖朝阳湖碧峰峡刘氏庄园遗址洛带古镇上里古镇等大批特色旅游休闲资源，该地区正在成为成都市时下最火热的旅游休闲之区域之，素有川西旅游环线的美称。

该项目期占地平方米，地块背靠长秋山临浦江河水，成长条形，非常适合旅游度假项目开发。

建设内容及规模为充分利用本地块土地资源，本工程建筑规划为层等低密度建筑。

为使整个度假社区的建筑规划风格更好地与蒲江自然生态山水环境协调，花样年大溪谷期建筑采用加州风情度假氛围以及相配的建筑风格意境。

总平规划建筑方案与园林设计，均聘请国外国际概念设计公司担纲设计。

整个园林和建筑风格反映出种返朴归真的清新气息，处处使人感到种自然而亲切的气氛。

花样年大溪谷期突出的建筑与环境特色与其它度假社区，形成鲜明的对比，力求在成都蒲江创造出道亮丽的风景线。

花样年大溪谷期特别注重小区的保安系统，周边设红外线探测报警系统，户户设可视对讲防盗系统，门窗均设电子防盗报警系统，室内设有煤气泄漏报警系统，整个花园公寓采用国际先进的智能综合布线系统。

物业管理该项目的物业管理由花样年物业管理公司结合专业酒店管理公司，采用国际先进的物业管理理念进行管理。

花样年大溪谷期项目售价估算住宅均价，元平方米投资估算及资金来源投资估算本项目期总投资，万元，其中静态投资，万元资金来源本项目所需资金拟通过以下三渠道筹措成都春天房地产开发有限责任公司利用自有资金投入，万元，占动态总投资的预售收入可用于项目开发投资筹措，万元，占动态总投资的银行贷款，万元，占动态总投资的财务评价项目建成后，可实现税后利润，万元，税后投资利润率为，自有资金投资利润率为，借款偿还期最长不超过年含建设期，税后投资回收期年含建设期，敏感性分析结果表明，项目具有定抗风险能力。

项目在财务上是可行的。

结论花样年大溪谷期项目规划定点，土地使用权等手续已经办理完毕，项目建筑设计方案和总平面规划等已经完成，土地平整工作已经完成，市政配套条件良好，建设条件基本具备，项目所需资本金基本到位，财务效益较好，项目建设是可行的。

花样年大溪谷期项目技术经济数据和指标汇总表项目经济数据指标项目单位数量备注占地面积亩总建筑面积平米容积率花样年大溪谷期项目技术经济数据和指标汇总表二投资计划与资金筹措表单位万元序号项目名称合计建设经营期年年年项目期总投资建设开发投资其中土地费用设计费及提成报建费工程费管理费用营销费用财务费用其他费用资金筹措自有资金银行贷款销售收入再投入花样年大溪谷期项目技术经济数据和指标汇总表三销售收入估算表序号项目年年合计备注整体均价销售面积平米均价包含别墅花园洋房和公寓销售均价元平米销售收入万元二合计花样年大溪谷期项目技术经济数据和指标汇总表四投资损益表单位万元序号项目年年合计收入二营业税金及附加三土地增值税四建设开发成本五利润总额六所得税七税后利润第二章项目建设的必要性近年来，成都市的住房建设取得了很大的发展，全市人均居住面积已由年的平方米提高到年的近平方米，住房成套率已经超过，数十万居民先后搬进了设施配套功能完善的新房，人民群众的居住条件得到明显的改善。

根据成都市九五及年发展规划进行测算，九五末期要实现人均居住面积不低于平方米的目标，全市需新建住宅万平方米，平均每年需交付使用万平方米，到年实现人均居住面积不低于平方米的目标，全市需新建住宅平方米，平均每年需新建万平方米，据成都房管局预测，九五期间，成都市住宅需求量累计约为多万平方米，年年约需万平方米以上，由此可见，成都市的住宅产业具有广阔的发展空间。

实践已经充分证明住宅建设是国民经济发展的个新的增长点，它的需求量大，相关行业带动作用大，对国民经济增长具有直接的推动作用，启动住宅市场是国家大力开拓国内消费需求的突破口。

据有关专家分析，年将是我国房地产业难得的契机。

首先，我国已经加入，国际环境大大改善，东南亚经济危机已经过去，周边国家经济复苏，为我国房地产业的稳步发展奠定了坚实的基础。

其次，近几年来，我国消费强劲回升。

消费对国民经济的拉动作用加强，因此，宏观经济环境的好转将对我国房地产业产生深远的影响。

随着我国住房制度的改革进程的加快，福利分房取消，结束了建国以来几十年的实物分房制度，人民的住房观念已有根本性的改变，从根本上调动了个人购房的积极性。

另方面，国家证收银行储蓄利息税，开放二手房交易市场，加大银行购房按揭力度等毓有力措施，推动成都市的房地产市场日趋活跃，开创了房地产业新轮快速发展时期。

中央提出的西部大开发发展战略，向西部实行政策倾斜，引来了国内外大量的资金流入中国西部。

成都市作为中国西南的经济政治中心，必将首先受惠，我们可以预期，随着西部大开发战略的实施，资金项目人才涌入四川，必将给成都市的房地产业带来巨大的市场，促进成都房地产业的飞速发展。

拟建的花样年大溪谷期作为住宅物业开发的重要组成部分，度假类住宅物业，项目具有良好的区位优势，随着城市的发展，项目所在地必将成为成都市的个著名度假旅游社区。

更为重要的是，本项目具有突出的优势。

我们有理由相信，该项目预计有良好的销售前景，必将取得良好的经济效益和社会效益。

综上所逑，该项目的建设是必要的可行的。

第三章市场预测宏观市场分析成都市是四川省省会，是四川及西南地区的政治经济文化中心科研教育中心商业贸易中心和交通通信枢纽。

由于优越的地理位置和人口气候人文交通经济等方面的突出优势，成都无疑是四川省范围内最大的房地产消费市场，商品房市场前景十分广阔，我们试具体分析如下地理位置成都地处四川盆地中心，是全国著名的历史文化名城之。

成都地区物产丰富人口众多，具有悠久的商业城市历史。

改革开往以来，成都以其优良的地理位置和良好的投资环境，吸引了国内外的众多投资者，也吸引了全川和重庆市各地的成功人士，来成都安居乐业。

因此，开拓房地产市场具有广阔的前景。

交通条件交通运输条件是个城市发展繁荣最起码的条件。

成都素有蜀道难的交通制约。

但是，经过建国以来，特别是改革开放以来的多年努力，目前成都已经成为全国继北京上海广州之后的第四大交通枢纽，据统计，铁路航空班次航班数量旅客流量均居全国第四位。

同时，以成都为起点的调整公路已经高达九条之多，成都目前正在规划成都至上海的调整公路，公路运输十分方便。

便利的交通运输条件为成都的经济腾飞奠定了良好的基础，也为成都的房地产业发展开拓了无限广阔的发展空间。

人口房地产市场的形成，个最重要的因素就是人口的数量的多少及其购买力的高低。

目前，全成都市的总人口已经超过万人，成都城市常年流动人口万余人，随着西部开发的进程，城市流动人口必将快速增长，公务型经营型外事型的流动人口占主流地位，其中相当多的部分将定居成都。

同时，四川众多在外地工作的人口，退休后都将选择成都作为居住地。

成都常住人口和流动人口的超常增长，必将大大增强对住房的需求。

投资环境房地产的发展，很大程度上依赖于当地基础设施建设。

似孚可以这样说，房地产投资的硬环境就是市政设施和公共服务设施等基础设施建设程度。

成都市在这方面具有特别的优势。

目前，成都电力已经供过于求，自来水普及率达以上，天然气普及率达到以上，成都市内电话交换机总容量超过万门，全市本地电信网交换机容量达到万门，市区电话普及率达以上。

据国家统计局和全国城市社会经济发展评价中心对全国地级以上城市的社会经济综合实力和硬投资环境所作评估，成都市被排在城市综合实力强和硬投资环境强之内。

从软投资环境来说，成都市及各区县根据国家有关政策法令和本地区的具体情况，因地制宜地制订了包括财税外汇金融保险投资减免有关收费项目的标准等等系列优惠政策，颁布了系列的房地产管理法规，努力创造促进房地产开发的政策法规环境，努力减轻房地产开发的负担。

政策导向为加快成都住宅产业化和商品化市场化的发展进程，成都市从年起，已经明令停止住房实物分配，推行住房货币化，积极发展住房金融，加大房地产业的信贷投入建立住房信贷体系。

同时，逐步提高住房租金，确定合理租售比价，减轻购房税费，启动二级住房市场，大力刺激住房消费，这些举措，已经收到良好的效果。

二花样年•大溪谷期项目商品房市场前景分析项目的特色优势在当前