西南地块土地一级开发项目投资立项计划书.doc文档【46页完整版】 ㊣ 精品文档 值得下载

景名胜区龙庆峡相通，向西靠近县城，正南方是古河女为河，本项目北边界隔规划路为天运家园二期主题公园，东边界为沈韩公路西侧及天运家园二期教育用地医疗用地西侧，南边边界隔天运家园二期公建及医疗用地为延琉公路北侧，西边界为八峪公路东侧，项目位置如下图所示宗地的自然特征气候本地区属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，雨量丰富，秋季天高气爽，冬季气候寒冷干燥，降核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，雨量小蒸发量大。

据不完全统计，本地区气温最高达年月日，最低气温为年月日，最高月平均气温约为月，最低月平均气温为月。

年平均降雨量为，最大降雨量为年，月降雨量占全年降雨量为以上。

年蒸发量在左右，潮湿系数。

空气湿度，月份最低，相对湿度约为，月份最高，相对湿度约为，属较潮湿地区。

全年以北风西北风最多，平均风速米秒，是市总体规划中确定的五个风沙治理地区之，年日照时数为小时，年日照百分率为。

无霜期为天。

河流水系县沈家营镇地处山前地带，临近女为河，地下水含量丰富，资源主要分布在镇域平原东西两出口，地下水含量丰富，地下水开采量未达到，北部水体主要用于灌溉。

地形地貌本项目位于县中心地域，地处盆地，主要是河谷平原，海拔米左右。

建设地段位抬升期切割冲洪积平原，西部局部微洪积扇。

工程地质根据市工程地质地震地质资料，本项目用地范围内的工程地质属于类地区，山地河谷平原，地势平坦，破读局部有少量不甚发育冲沟，类区地下米左右为褐色棕黄色含少量碎石具湿陷性砂粘土，可进行工程改造，但须注意不均匀沉降问题和大孔土的处理问题。

根据国家地震局年公布的中国地震烈度区划图，该镇所在地区属于地震基本烈度区划度，镇内无断裂带分布。

项目交通情况本项目道路骨架城市公路规划道路小区支路。

项目周边县级公路有沈韩公路路面宽米八峪公路路面宽米延琉公路路面宽米。

小区内规划道路东至沈韩公路西侧，西至八峪公路东侧，长米，红线宽米，路面宽米。

并且本项目近临八达岭高速公路，交通比较便利。

第二节项目土地利用现状情况土地利用情况分析通过调查，本项目用地现状均为集体用地，用地土地权归属县沈家营镇集体。

现状用地情况见下表现状用地情况览表表总用地面积平方米土地类别平方米荒地临时建筑物现状地上物状况通过实际调查，本项目用地范围内主要为临时建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆迁，临时建筑物为九栋已封顶还未全部完工的居住楼。

地上无树木古树文物。

第三节项目规划情况依据沈家营镇镇区详细规划，本项目用地性质为居住用地。

主要指标如下总用地面积平方米其中建设用地面积平方米代征道路用地面积平方米代征绿化用地面积平方米容积率。

总建筑面积平方米其中居住建筑面积平方米商业建筑面积平方米配套建筑面积平方米建筑密度绿地率第二章编制依据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国主席令第号城市房屋拆迁管理条例国务院令第号市土地储备和级开发暂行办法京国土市号市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法京国土市号市建设征地补偿安置办法市人民政府令第号市集体土地房屋拆迁管理办法市人民政府令第号市人民政府办公厅转发市民政局关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题的通知京政办发号市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法京国土用号市土地级开发实施方案编制和审核办法征求意见稿县沈家营镇镇区详细规划市县沈家营镇镇区道路改造工程初步设计市工程地质地震地质资料其他内部资料。

第三章项目市场分析第节市土地市场分析市场环境情况现土地市场政策明朗，市土地利用总体规划年年市土地供应计划年市土地供应计划安排使用方案市土地储备和级开发管理办法等文件规定都明确了这样的信息是政府将有计划地稳定供应土地二是土地交易实行市场化运作模式。

实现土地的稳定供应和房地产业的健康发展。

市场状况之房地产交易成交量有所收缩，但成交价格继续上扬统计数据显示年房地产开发投资继续增长，但增幅低于年同期商品房买卖成交套数和面积均呈现同比下降态势，其中现房买卖成交继续保持旺盛趋势，但期房买卖成交有所萎缩各类商品房的买卖成交价格均呈增长状态。

具体数据如下年，全市商品住宅期房预售平均价格元平方米，比上年上涨了元平方米，涨幅为其中普通商品住宅元平方米，比上年增长。

年，全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，预售单价低于元平方米的占商品住宅成交总套数其中低于元平方米的占。

年，全市存量住房买卖平均价格元平方米，比上年增长。

其中，二手商品住宅买卖平均价格元平方米，比上年增长已购公房和经济适用住房再上市买卖平均价格元平方米，比上年增长。

市场状况之二土地成交价格稳步上涨年月，市土地供应总量为公顷。

其中，出让土地面积为公顷划拨用地面积为公顷。

住宅供地为公顷，规划建筑面积万平方米。

其中，出让住宅用地公顷，规划建筑面积万平方米划拨住宅经济适用房用地公顷，规划建筑面积万平方米。

国土资源部公布的年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告以下简称城市地价监测报告显示，京津两地地价继续处于高位，综合地价水平为元平方米，远高于全国平均的元平方米，其中商业住宅用地地价分别为元平方米元平方米，但京津两市综合地价增长率为，基本与全国的平均增长率持平。

影响地价的主要因素中，社会经济发展持续向好，投资与需求强劲仍然是地价上涨的主要动力。

土地供应情况依据发布的年土地供应计划，年在土地供应政策导向方面，将优化土地供应结构，保持住宅商品房用地经济适用住房用地的平稳供应，并向普通住宅商品房倾斜，促进房价稳定，抑制房地产投资过度惯性回落。

今年土地供应计划安排供应总量为公顷，其中经济适用住房用地公顷，住宅商品房用地公顷新增建设用地公顷，存量建设用地公顷城八区指标约占，向朝阳海淀丰台区倾斜，远郊个区县指标约占，向顺义通州亦庄三个重点新城倾斜。

此外，今年还将优先支持中小户型普通商品住房建设用地供应鼓励节能节地节材型住宅项目建设用地供应鼓励新城在交通条件便利区域建设普通商品房的用地供应限制高档住宅商品房项目建设用地供应禁止高档别墅项目建设用地供应。

这是政府主管部门首次通过土地供应来调控普通商品房的供应。

相比年土地供应计划，今年的住宅商品房用地供应量比去年减少了公顷，而经济适用房的供应量则比去年增加了公顷。

年土地供应计划中，住宅土地供应用地和经济适用房用地总量为公顷，而实际供应则为公顷，按照今年的土地供应计划，年住宅商品房和经济适用房的供应量达到公顷，而年全市商品住宅期房批准预售面积为万平方米，预售成交面积为万平方米。

据市国土资源局有关官员表示，年已经通过预审的土地项目达到个，其中部分土地已经在年进入市场，还有部分则在年进入土地市场。

此外，年通过土地大限的可继续协议出让的项目共个，土地面积多公顷，其中去年已经开始进行开发并入市的土地面积达到多公顷。

若正常的话，今年将有其剩下的多公顷进入市场。

从土地供应计划可以看出，年放量的土地质量和数量都比去年有所提升，开发商对土地市场的信心将有所改变，土地供应形成良好循环，对于未来地价过快上扬将有明显抑制作用。

第二节市房地产市场分析年房地产状况房地产开发投资完成情况及住宅用地供应情况年，全市房地产开发投资完成亿元，比上年增长，低于年个百分点占全社会固定资产投资的比重为，低于年个百分点。

其中，商品住宅开发投资完成亿元，比上年增长。

年，全市住宅供地为公顷，规划建筑面积万平方米。

其中，出让住宅用地公顷，规划建筑面积万平方米划拨住宅经济适用房用地公顷，规划建筑面积万平方米。

年住宅供销情况分析年，全市住宅买卖成交万平方米，同比下降。

其中，商品住宅现房买卖成交万平方米，比上年增长商品住宅期房预售成交万平方米，比上年下降存量住房买卖成交万平方米，比上年增长。

年季度房地产状况年月官方统计数据年月，全市房地产开发投资完成亿元，比上年同期增长，同比增幅提高个百分点占全社会固定资产投资的比重为，高于上年同期个百分点。

其中，商品住宅开发投资完成亿元，增长。

年月，全市住宅供地为公顷，规划建筑面积万平方米。

其中，经济适用房用地公顷，规划建筑面积万平方米普通商品房用地公顷，规划建筑面积万平方米。

年月，全市商品住宅现房交易面积万平方米，比上年同期下降月，全市商品住宅批准预售面积万平方米，比上年同期增长，预售成交面积万平方米，下降存量住房交易套，比上年同期增长。

年月至年月供销趋势分析市场经济最基本的个条件就是供求关系来决定价格。

年月至年月期间，市商品住宅期房供应总面积约万平方米，成交总面积约万平方米，供求基本平衡。

但从各月的供求关系来看，年前三季大部分月份供应面积大于成交面积，从年第四季开始，此种供求关系急转直下，大部分月份供应面积远低于销售面积，出现供不应求的新局面，尤其是今年月份的供给下降较大，销供比超过。

商品住宅这种供不应求的态势有力地支撑了房价的快速上涨。

对商品住宅期房自年月至年月的供应及销售情况进行分析，并以图表形式表示商品住宅期房各月供应及成交面积走势图年季度新增住宅供应分析供应总量较去年同期稳中略增，全新项目批准上市量约占四成，从年年市季度商品住宅市场新增供应对比表来看，季度市新批准上市商品住宅套，万平方米，较年季度的套，万平方米略有增长。

其中，全新项目批准上市套万平方米，约占新增供应的。

从上市的时间分布来看，月是本季度商品住宅上市高峰期。

年第季度市商品住宅市场新增供应对比表表上市套数套上市面积万平方米年年年年合计月城市功能拓展区依旧是新增住宅供应的绝对主体，住宅郊区化趋势比较明显。

由年季度市商品住宅市场新增供应区域分布对比表注中心城区包括东城西城崇文宣武城市功能拓展区包括朝阳丰台海淀石景山近郊区包括通州昌平大兴开发区远郊区县包括顺义怀柔密云房山门头沟。

可以看出，城市功能拓展区依旧是新增住宅供应的